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Wie man in REITs investiert

9th Juni, 09:05
Updated: 24th September, 17:35

Wenn Sie in Erwägung ziehen, in öffentlich gehandelte Immobilien-Investmentfonds – REITs – zu investieren, müssen Sie zunächst einmal die Art der Investition verstehen und dann die vielen verschiedenen Möglichkeiten, die auf den ersten Blick verwirrend erscheinen mögen, durchgehen – Prozesse, die für manche entmutigend sein können. In diesem Artikel werfen wir einen Blick darauf, was ein REIT ist und wie man in diese interessante Form der Immobilienanlagen einsteigen kann. Der Schwerpunkt liegt sehr stark auf „öffentlich gehandelten“ REITs, denn private Immobiliengesellschaften und solche, die außerbörslich gehandelt werden, sind für den typischen Privatanleger nicht leicht zugänglich und es fehlt ihm ohnehin die notwendige Liquidität, mit anderen Worten die Leichtigkeit des Ein- und Ausverkaufs, die das Markenzeichen des börsennotierten REITs ist. In einem gesonderten Abschnitt werden wir uns mit den Kriterien befassen, nach denen Sie einen REIT für Investitionszwecke beurteilen sollten.

Was ist ein REIT?

Zuerst einige charakteristische Erklärungen zum öffentlich gehandelten Real Estate Investment Trust. Trotz des Wortes „Trust“ in diesem Begriff handelt es sich bei einem REIT um eine Gesellschaft mit normaler Rechtsform, deren Wertpapiere – oft als „Anteile“ und nicht als Aktien bezeichnet – an einer Börse notiert sind. Das Unternehmen kann „geschlossen“ sein, was bedeutet, dass alle Aktienemissionen nach dem ersten Börsengang von den bestehenden Aktionären genehmigt werden müssen, oder „unbefristet“, was, wie bei gewöhnlichen börsennotierten Unternehmen, bedeutet, dass künftige Aktienemissionen – mit der damit einhergehenden Verwässerung des Aktienkapitals – im Ermessen des Vorstands liegen.

Um den REIT-Status zu erlangen, muss die Gesellschaft eine Reihe von Rechts- und Verfahrensregeln einhalten, die (a) die Art des von ihr betriebenen Geschäfts und (b) ihre Eigentümerstruktur vorgeben. Im Wesentlichen muss ein REIT den Großteil seines Einkommens – das Minimum wird normalerweise auf 75% festgelegt – aus Mieten für Immobilien im Besitz der Gesellschaft erwirtschaften, und er muss ein bestimmtes Minimum – normalerweise 90% – dieses Einkommens abzüglich der Betriebskosten und Gemeinkosten jährlich an seine Investoren zahlen. Was die Aktionärsstruktur angeht, so sind die Regeln im Allgemeinen darauf ausgerichtet, eine breite Streuung der Eigentümer zu gewährleisten. Es kann also keine einzelne Person oder Gruppe eine beherrschende Stellung einnehmen – so wird ein aktiver Markt für die Wertpapiere des REIT geschaffen. 

Steuerneutralität – der Hauptunterschied

Während sich die Regeln im Detail von Land zu Land unterscheiden und es andere Einschränkungen gibt (z.B. in Bezug auf die Kreditaufnahme), gelten dieselben grundlegenden Rahmenbedingungen für REITs auf der ganzen Welt. Und sobald der REIT-Status verliehen wurde, gibt es eine einheitliche steuerliche Behandlung solcher Unternehmen. Sie werden als „Pass-Through“ behandelt, was bedeutet, dass die Einkünfte aus genehmigter Tätigkeit in den Händen der Gesellschaft steuerfrei sind, wodurch die Doppelbesteuerung vermieden wird, die mangels besonderer Regeln bei den Gewinnen einer herkömmlichen Gesellschaft gilt – zunächst als Körperschaftsteuer und dann wieder auf die an die Aktionäre ausgeschütteten Dividenden, und das jeweils zu dem im Sitzland geltenden Satz.

Es ist diese steuerliche ‚Neutralität‘, die den REIT von anderen Immobiliengesellschaften unterscheidet. Eigentlich sollte dieser Pass-Through einen Real Estate Investment Trust für Investitionszwecke attraktiver machen, als eine herkömmliche Immobiliengesellschaft – es werden keine Steuern auf das Primäreinkommen gezahlt, sodass unter sonst gleichen Bedingungen mehr von diesem Einkommen zur Ausschüttung an seine Eigentümer zur Verfügung steht, als dies bei herkömmlichen Gesellschaften der Fall ist.

Unterm Strich kein so ausgeprägter Unterschied

In diesem Punkt sollte man allerdings nicht übertreiben. Das Ausmaß, in dem sich der Pass-Through-Status eines REITs in einer höheren Anlagerendite auswirkt, wird sehr stark durch das Steuersystem im Land des Steuerdomizils des REITs – und des Anlegers – bestimmt. Da sie z.B. keine Steuern auf ihr Einkommen zahlen, können REITs ihren „PIDs“ – Ausschüttungen von Vermögenseinkommen – keine „Anrechnungsgutschriften“ beifügen, und die niedrigeren Steuersätze, die in einigen Ländern, wie z.B. im Vereinigten Königreich, auf Dividenden angewendet werden, gelten nicht für diese Zahlungen. Das bedeutet, dass die Ausschüttung wahrscheinlich mit dem vollen, für den begünstigten Aktionär geltenden Grenzsteuersatz besteuert wird.

Im Januar dieses Jahres veröffentlichte Deloitte Real Estate einen hilfreichen Vergleich der steuerlichen Behandlung von Investoren in REITs im Vereinigten Königreich im Vergleich zu konventionellen Unternehmen. Geht man davon aus, dass letztere die Körperschaftsteuer zum vollen Satz von 24% zahlt, und geht man davon aus, dass natürliche Personen im Gegensatz zu Unternehmensinvestoren besteuert werden, beträgt der Nettovorteil für den REIT-Investor gegenüber dem Aktionär einer konventionellen Gesellschaft 5,3% im Falle von Einkommen, das in der „Basis“- und „höheren“ Steuerspanne besteuert wird, und nur drei Prozent für den REIT-Investor mit Einkommen in der „zusätzlichen“ Spanne. Die eigentlichen Begünstigten der REIT-Steuerbehandlung sind Investoren, die keine Steuern auf ihr Einkommen zahlen – insbesondere britische Pensionsfonds und ISAs (individuelle Sparkonten). Laut den Tabellen von Deloitte wird eine genehmigte ISA-Investition in einen UK-REIT die für einen konventionellen Unternehmensaktionär verfügbare Rendite um 31,6% verbessern.

So gelangt der gewöhnliche Investor zum Eigentum

Abgesehen von der Steuer bietet eine Investition in einen Real Estate Investment Trust dem typischen „Privatanleger“ die Möglichkeit, in Immobilienanlagen zu investieren, die sonst nur vermögenden Anlegern vorbehalten sind. In der Tat ist diese Bündelung kleiner Investitionen zur Finanzierung einer großen Investition die grundlegende Existenzberechtigung des REIT. Gemessen an den Mieteinnahmen könnte ein REIT eine einzige, sehr große Immobilie besitzen, aber in der Praxis haben fast alle REITs in allen Ländern, in denen sie tätig sind, ein Portfolio von mehreren – oder sehr vielen – Immobilien. Dabei kann es sich um einen eigenständigen Immobiliensektor handeln; seien es z.B. Büroräume, High Street-Läden oder Self-Storage, aber in den meisten Fällen sind REITs zumindest soweit diversifiziert, dass sie eine Mischung aus Büro- und Einzelhandelsimmobilien halten.

Diverses über REITs herausfinden

An wen könnten sich also potentielle REIT-Investoren wenden, um die vielen möglichen Ziele für ihre Investitionen abzuwägen? Wenn der Anleger zu diesem Zeitpunkt im Alleingang und ausschließlich auf der Suche nach britischen REITs ist, wäre ein guter Ort hierfür die „Reita“, die REIT-spezifische Website der BPF – der British Property Federation – unter http://bpf.org.uk/en/reita/index.php. Dort gibt es eine Seite, die alle derzeit im Vereinigten Königreich notierten REITs auflistet – etwa 24 von ihnen – sowie Links mit Informationen über jeden einzelnen. Und da zumindest bis zur Änderung der Regelung Mitte letzten Jahres alle britischen REITs an der Londoner Börse notiert sein mussten, sind auf der Website der LSE nützliche Informationen zu finden, darunter natürlich auch aktuelle Handelsdaten zu diesen 24 Unternehmen.

Eine weitere nützliche Informationsquelle, insbesondere für leistungsbezogene Informationen über die britischen Real Estate Investment Trusts, ist die Veröffentlichung der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft BDO „UK-REIT Survey 2012“. Seit dem letzten Jahr gab es einige Änderungen in der Aufstellung – London & Stamford Properties fusionierte kürzlich mit Metric Property Investments zu Londonmetric Property (LON:LMP), der ehemals als Capital Shopping Centres bekannte REIT firmierte vor kurzem in Intu Properties (LON:INTU) um, und Anfang dieses Monats bekam der börsennotierte Self-Storage-Betreiber Safestore Holdings (LON:SAFE) den REIT-Status. Aber auch sonst ist die BDO-Umfrage eine interessante und informative Lektüre.

Offshore suchen

Aber es gibt ein viel größeres REIT-‚Universum‘, das den im Vereinigten Königreich ansässigen Anlegern zur Verfügung steht, und in der Tat ist der britische Inlandsmarkt relativ gesehen ziemlich klein. Diese 24 Unternehmen – plus zwei weitere registrierte Offshore-Unternehmen – haben eine aktuelle Marktkapitalisierung von etwa 25,5 Milliarden Pfund, was den gesamten britischen Markt wertmäßig nur zu 70% des größten US-REITs, Simon Property Group Inc (NYSE:SPG), macht, der derzeit an der NYSE mit 54,81 Milliarden $ (35,94 Milliarden Pfund) bewertet wird. Es gibt über 200 börsennotierte REITs in den Vereinigten Staaten, und ihre steuerneutralen Aktivitäten sind nicht – wie im Vereinigten Königreich – auf den Erhalt von Mieten beschränkt. Amerikanische REITs können auch Kredite zur Besicherung von Hypotheken vergeben oder eine Mischung aus Miet- und Zinseinnahmen haben, und es gibt auf dem US-Markt eine viel größere Diversifizierung und Spezialisierung im Immobiliensektor. Während es beispielsweise im Vereinigten Königreich praktisch keine REIT-Investitionen im Wohnungsbau gibt, konzentrieren sich eine Reihe amerikanischer REITs hauptsächlich oder ausschließlich auf Wohnimmobilien, einschließlich Nischenbereiche wie Studenten- und Militärunterkünfte.

Und natürlich gibt es eine eigene US-REIT-Website – www.reit.com – mit einer riesigen Datenbank an Informationen, die für Forschungszwecke zur Verfügung stehen.

Über die Vereinigten Staaten hinaus sind Real Estate Investment Trusts heute in mehreren Ländern ein fester Bestandteil des Immobiliensektors, insbesondere in Australien und Neuseeland (wo sie als Unit Trusts bekannt sind), Japan, Singapur, Frankreich und Deutschland. Im letzteren Fall ist die Ermächtigungsgesetzgebung erst seit 2007 in Kraft, aber an den deutschen Börsen gibt es inzwischen mehr öffentlich gehandelte REITs, als in jedem anderen Land außer den Vereinigten Staaten, wobei viele von ihnen – typischerweise in Frankfurt oder Berlin – Zweitnotierungen von REITs mit Sitz in einem anderen Land sind.

Mehrfachauflistungen sind üblich

Eine nützliche Sammlung der London Stock Exchange Immobilienfonds können Sie hier auf LSE finden. Unter der Rubrik „Finanzielles“ führt ein Klick auf den Reiter „REITs“ zu einer nach Sektoren gefilterten Unterkategorie, wobei für jeden Teilnehmer das Land der Börsennotierung und das Börsensymbol angezeigt werden. Die bei weitem größte Kategorie ist „diversifiziert“ mit etwa 308 Einträgen, von denen 80 deutsche, 78 amerikanische und jeweils 25 französische und australische Unternehmen sind. Hier kann man zum Beispiel sehen, dass die neuseeländische Immobiliengesellschaft Kiwi Income Property Trust (NZX:KIP) – ein langjähriger Mitwirker an der neuseeländischen Börse – auch an der Berliner Börse (GR:KN5) notiert ist und in den Vereinigten Staaten außerbörslich gehandelt wird (OTC US:KWIPF). Und dass die oben erwähnte Intu Properties, die an der LSE notiert ist, eine Zweitnotierung in Johannesburg, Südafrika, hat (SJ:ITU). Und wir erfahren, dass der zweitgrößte REIT Großbritanniens, British Land plc (LON:BLND), in Frankfurt (GR:BLD) notiert ist und auch auf dem amerikanischen OTC-Markt (OTC US:BRLAF) erhältlich ist.

REIT einkaufen – Zu Hause

Unabhängig davon, ob die REIT-Investition im In- oder Ausland erfolgen soll, stellt sich die praktische Frage – wie geht man eigentlich vor? Die Antwort lautet in fast allen Fällen – über einen Makler. Tatsache ist, dass Börsenmakler den Markt für den Wertpapierhandel längst im Griff haben: Es wäre eine Seltenheit für ein börsennotiertes Unternehmen, den direkten Kauf und Verkauf seiner Aktien zu erleichtern, und natürlich akzeptieren die Börsen Transaktionen nur von akkreditierten Mitgliedern, also Maklern der einen oder anderen Art. Hierauf sind sie ausgerichtet.

Alle großen Börsenmakler können sich für den Kauf von Anteilen an einem britischen REIT verpflichten, wobei es keinen Unterschied zwischen diesen Wertpapieren und den Aktien anderer börsennotierter Unternehmen gibt. Es gibt natürlich eine Gebühr – normalerweise etwa 10-12 € für eine einzelne Kauf- oder Verkaufstransaktion, wobei die meisten Makler ermäßigte Gebühren für Wiederholungs- oder Volumengeschäfte anbieten. Ein bekannter Makler, Hargreaves Lansdown, wirbt zum Beispiel mit einer Gebühr von 5,95 € für 20 oder mehr Geschäfte pro Monat.

Und im Ausland

Bei REIT-Wertpapieren, die außerhalb des Vereinigten Königreichs notiert sind, wird es für einen britischen Makler möglich sein, die Transaktion abzuwickeln, wenn der ausländische REIT DRs – Depository Receipts (Hinterlegungsscheine) – ausgestellt hat, die an einer britischen Börse notiert sind. Ursprünglich eine amerikanische Erfindung – weit zurück in den 1920er Jahren – sind DRs handelbare Wertpapiere, die von Banken in Land A im Austausch gegen Aktien eines in Land B eingetragenen Unternehmens ausgegeben werden und es Investoren in Land A ermöglichen, den Gegenwert der Wertpapiere des ausländischen Unternehmens in jeder Hinsicht zu kaufen und zu verkaufen, als wäre es ein einheimisches Unternehmen. Auf US-Dollar bezeichnete DRs (ADRs) sind nach wie vor am weitesten verbreitet, aber heutzutage werden Depository Receipts auch in Euro (EDRs) und anderen Währungen ausgegeben.

Die Alternative zu DRs besteht darin, dass der Investor ein Handelskonto bei einem Broker direkt in dem Land eröffnet, in dem der ausländische REIT notiert ist. Es wird natürlich Wechselkursrisiken geben und auch die Aussicht auf die Rückführung von Erträgen oder Verkaufsfonds, die durch lokale Gesetze beeinflusst werden, sodass Investoren, die diesen direkten Weg gehen, ihre Hausaufgaben gemacht haben müssen.

REIT-indizierterte ETFs

Schließlich noch ein oder zwei Worte zu einer Alternative zu Investitionen in einen bestimmten REIT oder ausgewählte REITs, und zwar unabhängig davon, ob es sich um einen inländischen oder ausländischen REIT handelt, der eine Position in einem REIT-indizierten ETF (börsengehandelter Fonds) einnehmen soll. Der grundlegende Vorteil besteht darin, dass die Investition an die Leistung einer Reihe von Immobilienmarktteilnehmern (diejenigen, die den Index bilden) gebunden ist, sodass das Risiko vermieden wird, dass sich ein bestimmter REIT während des Investitionszeitraums schlecht entwickelt.

Eine Folge der relativ geringen Größe des britischen REIT-Markts ist, dass es nur eine kleine Auswahl an indizierten Fonds gibt. Der bekannteste davon ist der iShares FTSE EPRA/NAREIT UK Property Fund (iShares ist ein Ableger von Blackrock Capital aus den USA und behauptet, „die dominierende Kraft bei den globalen börsengehandelten Fonds“ zu sein). Dieser Fond verfolgt die Wertentwicklung der 10 größten (nach Marktkapitalisierung) börsennotierten britischen Immobilienunternehmen, von denen neun REITs sind, wobei die drei größten – Land Securities Group (LON:LAND), die bereits erwähnte British Land und Hammerson (LON:HMSO) – 46% der Indexgewichtung ausmachen.

Außerhalb des britischen Marktes steht eine große Auswahl an REIT-indizierten Fonds zur Verfügung. Anleger, die ein globales Engagement in der REIT-Performance anstreben, jedoch mit starkem Bezug zu den Vereinigten Staaten, könnten z.B. den Vanguard Global ex-US Real Estate ETF (NASDAQ:VNQI) in Betracht ziehen, aber es gibt noch viele andere.

Makler – ein notwendiges Übel

Welchen Weg Sie auch immer zu gehen gedenken, es gibt eine Fülle von Informationen über Real Estate Investment Trusts – sowohl im Vereinigten Königreich, als auch weltweit -, von denen viele für jeden frei zugänglich sind, der die Zeit und die Motivation hat, danach zu suchen. Wenn es jedoch um den tatsächlichen Kauf von REIT-Wertpapieren geht, ist es, wie bereits erwähnt, praktisch unmöglich, ohne die Dienste und die damit verbundenen Kosten eines Börsenmaklers vorzugehen. In diesem Fall wird es sinnvoll sein, einen Makler zu wählen, der ein möglichst breites Spektrum an Dienstleistungen und das relevante Fachwissen in Bezug auf inländische und Offshore-Immobilienanlagefonds anbietet.

Von Harry Atkins
Harry kam 2019 zu uns, um unser Redaktionsteam zu leiten. Auf der Grundlage von mehr als einem Jahrzehnt, in dem hochkarätige Inhalte für Blue-Chip-Unternehmen geschrieben, bearbeitet und verwaltet werden, umfasst Harrys beträchtliche Erfahrung im Finanzsektor die Arbeit für High-Street- und Investmentbanken, Versicherungen und Handelsplattformen.
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