Wie investiert man in Bauprojekte in Übersee: Mezzanine Darlehen und Beteiligungspartnerschaften

Mit zunehmender Begeisterung kommen ausländische Käufer in Scharen, um in Bau- und Sanierungsprojekte zu investieren, die auch als Mehrwertprojekte bekannt sind, anstatt in einfache Mietgeschäfte.

Tatsächlich ist der Anteil der Investoren, die sich für Projekte mit Mehrwert entscheiden, in ganz Europa von 22% im Jahr 2012 auf erstaunliche 47% im Jahr 2016 gestiegen, so die European Association for Investors in nicht börsennotierte Immobilieninstrumente.

Dies ist weitgehend auf die Renditen zurückzuführen; die globalen Renditen sind rückläufig. In Europa können Sie von einem einfachen Mietgeschäft durchschnittlich 3-7% pro Jahr erwarten. In der Zwischenzeit verdienen Sie bei Projekten mit Mehrwert in der Regel 12-20%.

Trotz dieses Hauptvorteils können Darlehen mit Mehrwert aufgrund von Finanzierungsproblemen schwer zu erhalten sein. Banken sind konservative Kreditgeber und hüten sich üblicherweise davor, zu viele Risiken einzugehen. Daher kann es schwierig sein, einen Bankkredit von mehr als 50% der gesamten Projektkosten zu erhalten.

Deshalb decken konventionelle Projektentwickler eines Mehrwert-Projekts in der Regel mindestens 50% der Projektkosten aus eigener Tasche. Wenn ein Entwickler jedoch nicht die finanzielle Möglichkeit hat, diese Art von Geld aufzubringen, ist es die nächstbeste Möglichkeit, Investoren zu suchen.

Investoren können sich auf zwei Arten an solchen Projekten beteiligen:

1. Werden Sie ein Mezzanine-Investor: Der Investor leiht dem Bauträger Kapital gegen einen festen Zinssatz für die Verwendung der Mittel und erhält einen Anteil an den erworbenen Gewinnen aus dem Projekt.

2. Werden Sie Eigenkapitalpartner: Der Investor stellt dem Entwickler Eigenkapital zur Verfügung, beteiligt sich am Projekt, profitiert von den Betriebsgewinnen und trägt die Folgen der mit dem Projekt verbundenen Risiken.

Diese beiden Strukturen haben ihre eigenen Vor- und Nachteile.

I. Mezzanine-Finanzierung

Mezzanine-Finanzierung ist eine Mischung aus Fremd- und Eigenkapitalfinanzierung. Im Grunde genommen handelt es sich um eine untergeordnete Schuld, die nach der vorrangigen Schuld – dem Bankdarlehen – sekundäre Priorität hat. Sie ist durch die Verpfändung von Anteilen oder durch Eigenkapital gesichert. Der Kreditnehmer ist in der Regel eine vom Bauträger gegründete Zweckgesellschaft (Special Purpose Vehicle oder SPV).

Der Hauptvorteil der Mezzanine-Finanzierung aus der Sicht des Finanzierers besteht darin, dass sie tendenziell höhere Zinssätze bietet, als Bankkredite. In den Vereinigten Staaten, zum Beispiel, liegen die Zinssätze in der Regel zwischen 8-15% pro Jahr. Trotz der hohen Zinssätze sind Bauträger bereit, Mezzanine-Darlehen zu nutzen, um eine zusätzliche Finanzierung zu erhalten – in der Regel mit dem Ziel, bis zu 70% des Projektwertes einschließlich des von der Bank erhaltenen Kapitals zu erhalten. Dies ermöglicht es dem Entwickler, den Wert seines Eigenkapitals im Projekt zu verringern und höhere Renditen zu erzielen, da er in solchen Fällen in der Regel nur 30% seiner Eigenmittel zur Finanzierung des Projekts aufbringen muss. Außerdem verringert sich dadurch tendenziell der Bedarf an Verkäufen in einer früheren Phase außerhalb des Plans, um den Cashflow zu steigern.

Zusätzlich zu den erhöhten Zinssätzen, die mit Mezzanine-Darlehen verbunden sind, können Investoren je nach Rentabilität des Projekts von zusätzlichen Renditen profitieren. Diese Option ist als “Equity Kicker” bekannt und wird in der Regel in Form einer von zwei Arten von Wertpapieren strukturiert: Optionen oder Optionsscheine.

Das Schema der Kapitalverteilung mit Mezzanine-Finanzierung

Im Vergleich zu einfachen Mietgeschäften sind Projekte mit Mehrwert relativ risikoreich; es gibt wesentlich mehr Fälle, in denen die Teilnehmer entweder keine Gewinne erzielen oder sogar Verluste erleiden. Im schlimmsten Fall verliert der Investor sein gesamtes Kapital, das er ursprünglich eingebracht hat. Erfahrene Marktteilnehmer entwickeln ein Gespür dafür, Projekte zu finden, die es ihnen höchstwahrscheinlich ermöglichen, die Gewinnschwelle zu erreichen, selbst wenn die Marktsituation eine unglückliche Wendung nimmt.

Die spezifischen Risiken, die mit Projekten mit Mehrwert verbunden sind, sind zahlreich: mehr Zeitaufwand für die Erlangung einer Baugenehmigung, eine Erhöhung des Projektbudgets, das Verfehlen eines Verkaufsziels usw. Der versierte Investor berechnet die Anfälligkeit jedes Projekts für negative Ergebnisse und bewertet den maximalen Wert, um den der Quadratmeterpreis sinken oder die Projektdurchführungszeit steigen kann, bevor die Erträge auf Null sinken. Als Faustregel gilt, dass ein Projekt, das einen Preisrückgang von 20% oder eine Verlängerung der Projektlaufzeit um 20% verkraften kann, wahrscheinlich stabil genug für eine Investition ist.

Gleichzeitig halten die Bank und der Mezzanine-Investor in der Regel eine sichere Distanz zum Risiko. In den meisten Fällen ist der Bauträger der erste, der unter einem negativen Szenario nichts verdient. Es ist wichtig, dies in jedem Einzelfall vor der Investition zu überprüfen.

II. Eigenkapital

Der Bauträger kann in Bezug auf seine Eigenmittel eine von zwei Alternativen wählen: aus eigener Tasche zahlen oder einen Eigenkapitalpartner gewinnen.

Ein Eigenkapitalpartner ist ein Investor, der das Projekt teilweise finanziert und im Gegenzug einen Anteil an den Gewinnen erhält. Wenn ein Eigenkapitalpartner an einem Projekt beteiligt ist, macht sein Kapital in der Regel etwa 20% der Projektkosten aus. In diesem Szenario würde der Partner die Risiken und Gewinne des Projekts mit dem Bauträger teilen.

In diesem Fall stellt der Bauträger die verbleibenden 10% der Projektkosten zur Verfügung und zeigt damit dem Eigenkapitalpartner, dass es sich lohnt, in das Projekt zu investieren, da der Bauträger auch die entsprechenden finanziellen Risiken übernimmt.

Das Schema der Kapitalverteilung mit Mezzanine-Finanzierung und einem Eigenkapitalpartner

Der Bauträger kann auch ohne Mezzanine-Finanzierung das Kapital eines Eigenkapitalpartners in Anspruch nehmen. Bei diesem Schema wird das Projekt von drei Parteien finanziert: einer Bank, die das Primärdarlehen bereitstellt, einem Eigenkapitalpartner und einem Investor.

Das Schema der Kapitalverteilung ohne Mezzanine-Finanzierung, aber mit einem Eigenkapitalpartner

Was die Verteilung der Gewinne bei Projekten mit Mehrwert anbelangt, so wird der Auftrag in der Regel von Fall zu Fall ausgehandelt. Beispielsweise kann der Eigenkapitalpartner eine vorrangige Rendite aushandeln, wobei er oder sie als Erster einen gewissen Anteil an den Gewinnen erhalten würde, z.B. 6-8%. In diesem Fall kann der Bauträger bei Überschreiten dieser Schwelle die gleiche Rendite auf das Kapital erhalten, das er in das Projekt eingebracht hat. Der verbleibende Gewinn kann dann progressiv zwischen den beiden aufgeteilt werden, d.h. je höher die Projektrendite, desto größer ist der Anteil des Gewinns, der dem Bauträger zufließt. Beispielsweise ist es üblich, dass Eigenkapitalpartner und Bauträger vereinbaren, dass der Bauträger 30% aller Gewinne innerhalb der Renditebandbreite von 8-15% pro Jahr erhält und dass alles über 15% gleichmäßig zwischen den beiden aufgeteilt wird.

Im Jahr 2017 könnten Investoren unter Berücksichtigung der aktuellen US-amerikanischen und europäischen Marktsituation und des oben erwähnten Schemas der Gewinnverteilung mit 12-20% pro Jahr aus Projekten mit Mehrwert rechnen.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass ein Investor, der sich dafür entscheidet, ein Mezzanine-Darlehensgeber zu werden, mit relativ niedrigen Renditen konfrontiert ist, aber auch relativ geringe Risiken eingeht, da im Falle eines Konkurses zunächst der Bauträger Verluste zu tragen hat, gefolgt vom Eigenkapitalpartner, während die Gläubiger hinterherhinken. Im Gegenteil, ein Investor, der sich für eine Beteiligung als Eigenkapitalpartner entscheidet, erzielt relativ hohe Gewinne, geht aber auch größere Risiken ein.

III. Vergleich der Bedingungen für die Beteiligung eines Investors an einem Mehrwertprojekt als Mezzanine-Darlehensgeber und als Eigenkapitalpartner

Dieser Artikel beschreibt nur die allgemeinen Prinzipien der Beziehungen zwischen den Teilnehmern der Entwicklerprojekte. Das Interesse eines Investors an einem Projekt kann, je nach Markt und betrachtetem Projekt, sehr unterschiedlich sein. Darüber hinaus hängt die Verteilung von Risiken und Erträgen auch vom Gleichgewicht des zwischen Bauträger, Mezzanine-Investor und Eigenkapitalpartner verteilten Kapitals ab. Daher ist es von entscheidender Bedeutung, eine professionelle Beratung einzuholen, bevor man als Investor ein neues Mehrwertprojekt verfolgt.