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Wie kaufe ich zwangsversteigerte Immoblien?

Wie kaufe ich zwangsversteigerte Immoblien?

9th Juni, 09:02
Updated: 24th September, 17:22

Was ist eine zwangsversteigerte Immobilie?

Für den Investor, der sich Immobilien im Vereinigten Königreich und anderswo kaufen möchte, besteht die Möglichkeit, eine gepfändete Immobilie zu kaufen. Dabei handelt es sich um ein Haus, dessen früherer Eigentümer mit dem Hypothekendarlehen in Verzug geraten ist, wodurch der Darlehensgeber gezwungen ist, ein gerichtliches Verfahren zu durchlaufen, das mit der Zwangsvollstreckung der Eigentumsrechte des Eigentümers an der Immobilie – auch bekannt als Wiederinbesitznahme – endete, und es dem Darlehensgeber somit ermöglicht wird, die Immobilie zu verkaufen, um die Schulden oder einen Teil davon einzutreiben. Der Rat der Hypothekenbanken im Vereinigten Königreich schätzte Anfang 2012, dass in diesem Jahr rund 45.000 Zwangsverkäufe durch Kreditgeber der ersten Instanz (vor allem Banken und Bausparkassen) eingeleitet werden, deutlich mehr als die 36.200 im Jahr 2011.

Eine Pfändungsverkauf kann entweder durch ein privates Freihandelsabkommen erfolgen, typischerweise über einen Immobilienmakler, der die Immobilie im Namen des Kreditgebers vermarktet hat, oder – in zunehmendem Maße – durch eine Versteigerung. In beiden Fällen ist es wahrscheinlich – und sehr verlockend aus der Investitionsperspektive -, dass die Immobilie zu einem Preis verkauft wird, der unter, manchmal sogar weit unter ihrem angenommenen Marktwert liegt. Obwohl Banken und andere Kreditgeber, die gepfändete Immobilien verkaufen, gesetzlich dazu verpflichtet sind, den besten erzielbaren Preis zu erzielen – weshalb Auktionen zunehmend anstelle von privaten Freihandelsabkommen eingesetzt werden – ist es in der Realität so, dass, wenn alle potenziellen Käufer wissen, dass der Verkauf „aus der Not heraus“ stattfindet, die Wahrscheinlichkeit besteht, dass keiner bereit sein wird, einen Marktpreis anzubieten. Nun ist Schnäppchenjagd angesagt.

Natürlich gibt es auch Ausnahmen – eine bestimmte Immobilie kann aus irgendeinem Grund sehr begehrt sein, und die Tatsache, dass es sich um einen Pfändungsverkauf handelt, darf die Gebote nicht übermäßig beeinflussen. Das wird allerdings eher selten vorkommen, und als allgemeine Regel, die durch zahlreiche Studien gut belegt ist, werden bei Zwangsversteigerungen verkaufte Immobilien unter dem Marktwert verkauft, unabhängig davon, wo der Markt ist. In Neuseeland, zum Beispiel, hat die Website landlords.co.nz kürzlich behauptet, dass zwangsversteigerte Immobilien (dort als „Hypothekenverkäufe“ bezeichnet) für etwa 25% unter ihrem Marktwert versteigert werden. Dies scheint zwar nur auf Interviews mit wenigen Immobilienmaklern zu beruhen, aber in den USA ist diese Zahl sehr ähnlich. Dort berichtet die auf Zwangsversteigerungen spezialisierte Website realtytrac.com, dass bei den über 233.000 notleidenden Verkäufen im ersten Quartal 2012 „der durchschnittliche Verkaufspreis im Quartal 27% unter dem durchschnittlichen Verkaufspreis von Häusern lag, die sich nicht in einer Zwangsvollstreckung oder im Besitz einer Bank befanden – gegenüber einem Abschlag von 29% bei der Zwangsvollstreckung im ersten Quartal 2011“.

Zugriff auf gepfändetes Eigentum, das zum Verkauf steht

Die Suche nach gepfändeten Immobilien, die zum Verkauf stehen, ist möglicherweise kein einfacher Prozess. Im vereinigten Königreich, zum Beispiel, gibt es keine nationale Datenbank für solche Verkäufe. Hier ist es ratsam, die physischen Medien, also die Immobilien-News der Tageszeitungen, oder vermehrt die Websites von Auktionshäusern und von Firmen, die sich auf Auktionen spezialisiert haben, ständig im Auge zu behalten. Eine weitere Informationsquelle sind natürlich die Immobilienmakler, insbesondere wenn Sie einen bestimmten Standort im Blick haben. Die Agenturen in dieser Gegend befassen sich vielleicht nicht mit der Vermarktung von Zwangsversteigerungen, aber die Chancen stehen gut, dass sie davon etwas wissen.

Verschiedene Länder – und sogar verschiedene Teile desselben Landes – haben unterschiedliche Regeln für den Prozess des Kaufs einer gepfändeten Immobilie. Das Vereinigte Königreich ist ein typisches Beispiel dafür, denn die in England geltenden Regeln sind ganz anders, als die in Schottland. Und wenn wir gerade von England sprechen: wie beim Kauf jeder anderen Immobilie kann es vorkommen, dass man vor dem Austausch der endgültigen Verträge überboten wird. Bei zwangsversteigerten Immobilien gibt es eine Frist von sieben Tagen, die der Kreditgeber (d.h. der Verkäufer) nach dem Eingang eines Angebots einhalten muss. Diese Frist muss er über Zeitungen, seine Website etc. öffentlich kundgeben. Während dieses befristeten Zeitraums hat jeder die Möglichkeit, ein höheres Angebot abzugeben. Übrigens ist dies nicht der Fall bei einem Auktionsverkauf, was ein potenzieller Vorteil sein kann, wenn man versucht, eine gepfändete Immobilie auf diesem Weg zu erwerben.

Mögliche Gefahren beim Kauf von gepfändetem Eigentum

Der Kauf gepfändeten Immobilie bedarf sorgfältiger Prüfung – und Vorbereitung. Dies gilt insbesondere beim Kauf bei einer Auktion, bei der ein verbindlicher Vertrag buchstäblich mit dem Hammerschlag zustande kommt. Der Investor sollte sich zuallererst davon überzeugen, dass der Verkäufer die erforderlichen Rechte hat, den Verkauf abzuschließen und, was entscheidend ist, das Eigentum uneingeschränkt auf den Käufer zu übertragen. Ein Zwangsverkauf ist immer mit einer persönlichen Tragödie verbunden, was dem Käufer zugute kommt, denn er kann somit ein begehrtes Mietobjekt mit einem Preisnachlass ergattern, was dann auf Kosten des Besitzers und wahrscheinlich gleichzeitig auch Bewohners geht, der eine schwere Zeit hinter sich hat. Und mit Ausnahme von „regresslosen Gerichtsbarkeiten“ – wie z.B. in einigen US-Bundesstaaten – entlastet die Zwangsversteigerung den ehemaligen Eigentümer nicht von einem Schuldenüberhang, nachdem der Verkaufspreis auf die Kreditrückstände angerechnet wurde.

Je niedriger also der Verkaufspreis ist, desto mehr wird sich der ausgeschlossene Eigentümer wahrscheinlich geschädigt fühlen. Wenn aus ihrer Sicht mehr geschuldet wird, als der Verkaufspreis abwirft, bleibt nach dem Fall des Hammers nur noch der Konkurs als Zuflucht vor der Restschuld übrig, obwohl es einige Länder gibt – notorisch Spanien -, in denen durch Eigentum gesicherte Schulden nicht durch den Konkurs getilgt werden.

Es versteht sich von selbst, dass der Investor sicher sein will, dass mit dem Bezeichneten auch der Besitz frei wird. Möglicherweise ist es für einen Neueinsteiger oder Ferninvestor am schwierigsten, einen „besetzenden“ ehemaligen Eigentümer zum Ausziehen zu überreden. Auch wenn das Gesetz zu 100% hinter dem Käufer steht, der Anspruch auf einen gerichtlichen Räumungsbescheid hat und diesen auch tatsächlich erhält, kann die Situation auf der emotionalen Ebene durchaus anders aussehen. Eine ähnliche Überlegung ist, dass der Käufer bei einer Zwangsversteigerung wahrscheinlich keinen Zugriff auf detaillierte Informationen über die Immobilie haben wird, weil diese nur der Vorbesitzer liefern kann.

Sicherlich wird die Bank, ihr Immobilienmakler oder ein Auktionshaus nichts von irgendwelchen Besonderheiten wissen, z.B. was die Wintervorbereitung oder die Feuchtigkeitsvorbeugung angeht, oder wie man den ölgefeuerten Kessel nicht in Brand steckt. Der Investor, der bei der Hypothekenauktion mitbietet, muss solche Dinge also entweder durch persönliche Besichtigung oder, falls das nicht möglich ist, durch starkes Vertrauen in eine zuverlässige Agentur in irgendeiner Form erfahren. Denken Sie daran, dass solche scheinbar kleinen Dinge später – vielleicht Jahre später – Konsequenzen haben können. Wenn zum Beispiel unerlaubte Änderungen am Eigentum vorgenommen wurden und irgendwie zu einem Feuer oder anderen Schäden beigetragen haben, kann der Versicherer des Käufers die Auszahlung verweigern, wenn die Änderung bei Abschluss der Police nicht bekannt gegeben wurde.

Zustand des Eigentums

Die gleiche vorsichtige Herangehensweise gilt auch für den Zustand der Immobilie zum Zeitpunkt des Verkaufs. Viele gepfändete Immobilien werden mit einem großen Abschlag auf dem Markt verkauft, weil sie bis zum Zeitpunkt des Verkaufs in einen schlechten Zustand gefallen sind. Die Immobilie kann für Wochen, oder sogar Jahre, leer gestanden haben und den Elementen ausgesetzt gewesen sein, ungeachtet einer rechtlichen Verpflichtung des Kreditgebers, das Eigentum nach der Zwangsvollstreckung zu erhalten. Vielleicht ist der zwangsvollstreckte Eigentümer irgendwann wieder eingezogen und hat bestimmte Einrichtungsgegenstände entfernt. Oder es wurde eingebrochen und die Diebe haben alles Bewegliche mitgenommen. Es gibt eine beliebige Anzahl von Szenarien, aber hier geht es darum, dass ein Gutachten unmittelbar vor der Auktion ein absolutes Muss ist.

Natürlich kann es Garantien geben, die vom Bankverkäufer angeboten werden, auf die sich der Investor nach dem Kauf rechtlich verlassen kann, aber das könnte ein langwieriger Prozess werden – mit Kreditgebern, die nicht bereit sind, einen Cent mehr als unbedingt nötig auszugeben – und dem Investor in der Zwischenzeit die Kosten für teure Reparaturen und Ersatzinvestitionen aufbürden.

Schließlich sollte der Investor im Rahmen einer „Due Diligence“-Prüfung vor der Auktion vorerst auf die Nachbarschaft achten; handelt es sich bei der Immobilie um einen einzelnen Zwangsversteigerungsverkauf, oder gibt es in der Gegend mehr davon? Wenn letzteres der Fall ist, welche Auswirkungen hat dies auf die Wahrnehmung der Mieter von der Örtlichkeit? Welche Meinung wird der Käufer – und evtl. seine Mieter – von der Nachbarschaft nach dem Kauf der Immobilie haben? Diese Frage sollte sich der Investor stellen: “Würde ich dort wohnen wollen?” Wenn es Vorbehalte gibt, sollte darauf hingewiesen werden.

Von Harry Atkins
Harry kam 2019 zu uns, um unser Redaktionsteam zu leiten. Auf der Grundlage von mehr als einem Jahrzehnt, in dem hochkarätige Inhalte für Blue-Chip-Unternehmen geschrieben, bearbeitet und verwaltet werden, umfasst Harrys beträchtliche Erfahrung im Finanzsektor die Arbeit für High-Street- und Investmentbanken, Versicherungen und Handelsplattformen.
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