Cómo comprar propiedades embargadas

¿Qué es una propiedad embargada?
By: Harry Atkins
Harry Atkins
Harry se unió a nosotros en 2019, con más de una década escribiendo, editando y gestionando contenidos de alto… read more.
Updated: Ene 13, 2021
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Para el inversionista que busca comprar una propiedad residencial en el Reino Unido y en otros lugares, una vía es la compra de una propiedad embargada. Esto significa una casa cuyo antiguo propietario ha incumplido el préstamo hipotecario, obligando al prestamista a pasar por un proceso legal que ha terminado con la ejecución hipotecaria del interés del propietario en la propiedad -también conocido como embargo- y allanando el camino para que el prestamista venda la propiedad como una forma de recuperar la deuda o parte de ella. El Consejo de Prestamistas Hipotecarios (Council of Mortgage Lenders), en el Reino Unido, estimó a principios de 2012 que el año vería alrededor de 45.000 ventas forzadas iniciadas por prestamistas de primera instancia (principalmente bancos y sociedades de construcción), muy por encima de las 36.200 registradas en 2011.

Una venta de embargo puede ser por tratado privado, normalmente a través de un agente inmobiliario que ha puesto a la venta la propiedad en nombre del prestamista, o -cada vez más- por subasta. En cualquier caso, la probabilidad -y el atractivo desde el punto de vista de la inversión- es que la propiedad se venda a un precio inferior, y a veces muy inferior, a su supuesto valor de mercado. Aunque los bancos y otros prestamistas que venden propiedades embargadas están obligados por ley a obtener el mejor precio posible -razón por la cual cada vez se utilizan más las subastas en lugar de las transacciones por tratado privado- la realidad es que si todos los posibles compradores saben que la venta está «en peligro», la probabilidad es que ninguno estará dispuesto a ofrecer un precio de mercado. La búsqueda de gangas está a la orden del día.

Por supuesto, hay excepciones -una propiedad determinada puede ser muy buscada por alguna razón y el hecho de que sea una venta embargada no puede influir indebidamente en las ofertas. Sin embargo, eso será una rareza y, por regla general -bien establecido por numerosos estudios- las casas vendidas en subastas de ejecución hipotecaria se venden por debajo del valor de mercado, dondequiera que éste se encuentre. En Nueva Zelanda, por ejemplo, la página web landlords.co.nz afirmó recientemente que las propiedades embargadas (a las que se hace referencia allí como «ventas hipotecarias») se están hundiendo por un 25% por debajo de su valor de mercado. Si bien esto parece basarse sólo en entrevistas con algunos agentes inmobiliarios, es una cifra muy similar a la de los Estados Unidos, donde la página web de ventas de ejecución hipotecaria realtytrac.com informa que, con las más de 233.000 ventas en dificultades en el primer trimestre de 2012, el ‘precio de venta promedio fue de 27% por debajo del precio de venta promedio de las casas que no están en ejecución hipotecaria o que son propiedad de los bancos -por debajo de un 29% de descuento de ejecución hipotecaria en el primer trimestre de 2011’.

I. Acceder a la propiedad embargada para la venta

Encontrar propiedades embargadas para la venta puede no ser un proceso sencillo. En el Reino Unido, por ejemplo, no existe una base de datos nacional para estas ventas y se tratará de monitorear ya sea los medios físicos -las secciones de propiedad de los periódicos diarios, por ejemplo- o, cada vez más, las páginas web de las casas de subastas y el creciente número de empresas que ofrecen servicios relacionados con las subastas de propiedades. Otra fuente de información son, por supuesto, los agentes inmobiliarios, sobre todo si se tiene a la vista un lugar específico. Es posible que las agencias de esa zona no se molesten en promocionar ventas forzadas, pero es probable que sepan de ellas.

Diferentes países -e incluso diferentes partes del mismo país- tendrán diferentes reglas para el proceso de compra de una propiedad embargada. El Reino Unido es un ejemplo de ello, ya que las reglas que se aplican en Inglaterra son muy diferentes a las de Escocia. Y hablando de Inglaterra, como con la compra de cualquier otro bien inmueble, existe la posibilidad de que se aumente el precio de la propiedad antes del intercambio de contratos definitivos. En el caso de una propiedad embargada, hay un período de aviso específico -de siete días- que el prestamista (es decir, el vendedor) debe dar a través de los periódicos, su página web, etc., después de que se haya recibido una oferta, durante el cual cualquiera es libre de presentar una oferta más alta. Por cierto, este no es el caso de una venta por subasta -una ventaja potencial de tratar de comprar una propiedad embargada por esta vía.

II. Peligros inherentes a la compra de propiedades embargadas

La compra de una propiedad embargada necesita especial atención -y preparación. Sobre todo cuando se compra en una subasta, con un contrato vinculante que se forma literalmente a la caída del martillo. Ante todo, el inversor debe asegurarse de que el vendedor tiene toda la capacidad legal necesaria para completar la venta y, lo que es crucial, para transferir el título sin restricciones al comprador. Invariablemente, una ejecución hipotecaria conlleva una historia de tragedia personal -la buena fortuna del comprador al conseguir una propiedad de alquiler deseable con un descuento viene a expensas de un propietario, y probablemente ocupante, que ha sufrido tiempos difíciles. Y, excepto en las jurisdicciones «sin posibilidad de recursos» (como en algunos estados en Estados Unidos), la ejecución hipotecaria no libera a ese antiguo propietario de ningún exceso de deuda después de que el precio de venta se ha aplicado a los atrasos del préstamo.

Por lo tanto, cuanto más bajo sea el precio de venta, más agraviado se sentirá el propietario embargado. Desde su perspectiva, si se debe más de lo que produce el precio de venta, la caída del martillo puede dejar sólo la quiebra como refugio de la deuda restante, aunque hay algunos países -por ejemplo España- donde la deuda respaldada por la propiedad no se alivia con la quiebra.

No hace falta decir que el inversor querrá estar seguro de que con el título viene la propiedad vacía. Posiblemente lo más difícil para un novato o un inversor a distancia es persuadir a un antiguo propietario «okupa» para que se vaya. Aunque la ley puede respaldar al comprador en un 100%, a nivel emocional la situación puede ser de otra manera. Una consideración aliada es que es poco probable que el comprador en una subasta de ejecución hipotecaria tenga acceso a la información detallada sobre la propiedad que sólo el anterior propietario puede proporcionar.

Seguro que el banco, agente inmobiliario o subastador no sabrán de ninguna idiosincrasia sobre la preparación para el invierno, por ejemplo, o la prevención de la humedad o cómo no encender la caldera de aceite. Así que el inversor que puja en la subasta de hipotecas necesita aprender sobre estas cosas ya sea por inspección personal o, si eso no es posible, a través de una gran confianza en una agencia fiable. Ten en cuenta que tales asuntos aparentemente pequeños podrían tener consecuencias más tarde, tal vez años más tarde. Si, por ejemplo, se han realizado alteraciones no permitidas en la propiedad y de alguna manera han contribuido a un incendio u otros daños, el asegurador del comprador puede negarse a pagar si la alteración no ha sido revelada cuando se redactó la póliza.

III. Condición de la propiedad

La misma cautela se aplica también al estado de la propiedad en el momento de la venta. Muchas propiedades embargadas se venden con un gran descuento en el mercado porque, en el momento de la venta, se encuentran en malas condiciones. A pesar de que el prestamista tiene la obligación legal de encargarse del mantenimiento de la propiedad después de la ejecución hipotecaria, la propiedad puede haber permanecido vacía durante meses (incluso años) expuesta a diversos elementos. Tal vez el propietario embargado ha vuelto a entrar en algún momento y ha retirado ciertos accesorios o instalaciones. O ha sido allanado y los ladrones se han llevado todos los muebles. Existen muchos escenarios pero el punto aquí es que la inspección justo antes de la subasta es una necesidad absoluta.

Por supuesto, puede haber garantías ofrecidas por el banco-vendedor en las que el inversor puede legítimamente confiar después de la compra, pero eso podría resultar un proceso largo -con prestamistas que no quieren desembolsar ni un centavo más de lo necesario- y mientras tanto dejar que el inversor cargue con el costo de costosas reparaciones y reemplazos.

Finalmente por ahora, como parte de una «debida diligencia» previa a la subasta, el inversor debe prestar mucha atención al vecindario: ¿la propiedad es una venta de ejecución hipotecaria aislada o el área local está llena de ellas?. Si es lo último, ¿qué impacto tiene eso en la percepción de los inquilinos de la localidad? ¿Cuál será la opinión en el vecindario del comprador y, por extensión, de los inquilinos encontrados para la propiedad después de la compra? El inversor debería hacerse esta pregunta: ¿Querría yo vivir allí?. Si hay algunas dudas, esto debería servir de advertencia.


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