Cómo invertir en un proyecto de construcción en el extranjero: Explicación de los préstamos mezzanine y las asociaciones de capital

By: Harry Atkins
Harry Atkins
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Updated: Oct 29, 2020
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Con un fervor cada vez mayor, los compradores extranjeros están acudiendo en masa para invertir en proyectos de construcción y reurbanización, también conocidos como proyectos de valor añadido, en lugar de simples negocios de alquiler.

De hecho, en toda Europa, la proporción de inversores que optan por proyectos de valor añadido aumentó del 22% en 2012 a un asombroso 47% en 2016, según la Asociación Europea de Inversores en Vehículos Inmobiliarios No Cotizados.

Esto es atribuible en gran medida a los rendimientos; los rendimientos mundiales están disminuyendo. En Europa, se puede esperar una media del 3-7% anual de un simple negocio de alquiler. Mientras tanto, los proyectos de valor agregado típicamente te darán un 12-20%.

A pesar de esta ventaja clave, los préstamos de valor añadido pueden ser difíciles de conseguir debido a problemas de financiación. Los bancos son prestamistas conservadores y tienden a ser cautelosos a la hora de asumir demasiados riesgos. Como tal, puede ser difícil obtener un préstamo bancario de más del 50% del costo total del proyecto.

Como tal, los promotores de proyectos de valor añadido convencionales suelen cubrir al menos el 50% del costo de cada proyecto de su bolsillo. Sin embargo, si un desarrollador carece de la libertad financiera para poner este tipo de dinero, su siguiente mejor apuesta es buscar inversores.

Los inversores pueden involucrarse en tales proyectos de dos maneras:

1. Convertirse en un inversor mezzanine: el inversor presta capital al promotor a cambio de un interés fijo por la utilización de los fondos y obtiene una participación en los beneficios obtenidos del proyecto.

2. Convertirse en socio capitalista: el inversor aporta al promotor capital social, participa en el proyecto, se beneficia de las ganancias de explotación y aguanta las consecuencias de los riesgos inherentes al proyecto.

Ambas estructuras tienen sus propias ventajas y desventajas.

I. Financiación mezzanine

La financiación mezzanine es un híbrido de financiación de deuda y capital social. Básicamente, es una deuda subordinada que tiene prioridad secundaria después de la deuda principal: el préstamo bancario. Está garantizada por una garantía de acciones o por capital social. El prestatario suele ser una sociedad vehículo o SPV creado por el promotor.

Desde el punto de vista del financiador, la principal ventaja de la financiación mezzanine es que tiende a ofrecer tasas de interés más altas que los préstamos bancarios. En Estados Unidos, por ejemplo, las tasas de interés suelen oscilar entre el 8-15% anual. A pesar de los tasas elevadas, los promotores están dispuestos a utilizar los préstamos de mezzanine para obtener financiación adicional, normalmente con el objetivo de obtener hasta el 70% del valor del proyecto, incluido el capital obtenido del banco. Esto permite al promotor reducir el valor de su participación en el proyecto y obtener mayores rendimientos, dado que en esos casos el promotor normalmente sólo tiene que aportar el 30% de sus propios fondos para financiar el proyecto. También tiende a reducir la necesidad de realizar ventas sobre plano en etapas más tempranas para aumentar el flujo de efectivo.

Además del aumento de las tasas de interés asociadas a los préstamos mezzanine, los inversores pueden beneficiarse de rendimientos adicionales, dependiendo de la rentabilidad del proyecto. Esta opción se conoce como «equity kicker» y suele estructurarse en forma de uno de los dos tipos de valores: opciones o garantías.

El esquema de distribución de capital con financiación mezzanine

En comparación con los simples negocios de alquiler, los proyectos de valor añadido son relativamente de alto riesgo; hay muchos más casos en los que los participantes no obtienen beneficios o incluso sufren pérdidas. En el peor de los casos, el inversor puede perder todo el capital que aportó en primer lugar. Los agentes del mercado experimentados desarrollan un talento para encontrar proyectos que muy probablemente les permitan alcanzar el punto de equilibrio, incluso si la situación del mercado da un giro desafortunado.

Los riesgos específicos asociados a los proyectos de valor añadido son numerosos: más tiempo dedicado a tratar de obtener un permiso de construcción, un aumento del presupuesto del proyecto, el incumplimiento de un objetivo de ventas, etc. El inversor inteligente calcula la susceptibilidad de cada proyecto a resultados negativos y evalúa el valor máximo por el que el precio por metro cuadrado puede disminuir o el tiempo de ejecución del proyecto puede aumentar antes de que los rendimientos caigan a cero. Como regla general, un proyecto que puede sostener disminuciones de precio del 20% o un aumento del tiempo de ejecución del proyecto del 20% es probablemente lo suficientemente estable para la inversión.

Al mismo tiempo, el banco y el inversor de mezzanine suelen mantener una distancia segura del riesgo. En la mayoría de los casos, el primero en no ganar nada en un escenario negativo es el promotor. Es importante verificar esto en cada caso antes de invertir.

II. Capital social

El promotor puede elegir una de dos alternativas con respecto a sus propios fondos: pagar de su bolsillo o atraer a un socio capitalista.

Un socio capitalista es un inversor que financia parcialmente el proyecto a cambio de una participación en los beneficios. Si un socio capitalista participa en un proyecto, su capital normalmente comprende alrededor del 20% del costo del proyecto. En este caso, el socio compartiría los riesgos y beneficios del proyecto con el promotor.

En este caso, el promotor aporta el 10% restante del costo del proyecto, lo que demuestra al socio capitalista que vale la pena invertir en el proyecto, ya que el promotor también asume los riesgos financieros correspondientes.

El plan de distribución de capital con financiación mezzanine y un socio capitalista

El promotor también puede atraer el capital de un socio capitalista sin financiación mezzanine. En este esquema, el proyecto es financiado por tres partes: un banco que proporciona el préstamo principal, un socio capitalista y un inversor.

El plan de distribución de capital sin financiación mezzanine pero con un socio capitalista

En cuanto a la distribución de los beneficios en los proyectos de valor añadido, suele negociarse caso por caso. Por ejemplo, el socio capitalista puede negociar un rendimiento prioritario, por el que sería el primero en obtener una participación en los beneficios hasta cierto punto, como por ejemplo del 6 al 8%. En este caso, al superar ese umbral, el promotor puede recibir el mismo rendimiento sobre el capital que ha inyectado en el proyecto. El beneficio restante puede entonces distribuirse progresivamente entre ambos; es decir, cuanto más alto sea el rendimiento del proyecto, mayor será la parte de los beneficios que vaya a parar al promotor. Por ejemplo, es común que los socios capitalistas y los promotores acuerden que el promotor obtendrá el 30% de todos los beneficios dentro del rango de rendimiento de 8-15% anual, y que cualquier cosa que supere el 15% se dividirá equitativamente entre ambos.

En 2017, teniendo en cuenta la situación actual de los mercados estadounidense y europeo y el mencionado plan de distribución de beneficios, los inversores podrían esperar obtener entre el 12 y el 20% anual de los proyectos de valor añadido.

En resumen, un inversor que opta por convertirse en prestamista mezzanine se enfrenta a rendimientos relativamente bajos, pero también asume relativamente pocos riesgos debido a que, en caso de quiebra, el promotor es el primero en soportar las pérdidas, seguido del socio capitalista, con los acreedores a la zaga. Por el contrario, un inversor que opta por convertirse en socio capitalista obtiene beneficios relativamente altos, pero también asume mayores riesgos.

III. Comparación de las condiciones para la participación de los inversores en un proyecto de valor añadido como prestamista mezzanine y como socio capitalista

Mezzanine Sociedad de capital
Tipos de capital Préstamo Propio
Fuente de beneficios Interés de préstamo y «equity kicker» Beneficio de la realización del proyecto
Relación préstamo-costo (LTC), % 20-30 20-30
Prioridad de los pagos Segunda prioridad (después de la deuda [bancaria] principal) Tercera prioridad
Colateralización Probable Ninguno
Pactos Flexible Ninguno
Rendimiento medio, % 10 15
Riesgos Medio Alto

Este artículo sólo refleja los principios generales de las relaciones entre los participantes de los proyectos de desarrollo. El interés de un inversor en un proyecto puede variar ampliamente según el mercado y el proyecto considerado. Además, la distribución de los riesgos y los rendimientos también depende del equilibrio del capital distribuido entre el promotor, el inversor mezzanine y el socio capitalista. Por ello, es vital buscar una asesoría profesional antes de emprender un nuevo proyecto de valor añadido como inversor.


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