Cómo invertir en REITs

Cómo invertir en REITs

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Principiante
16 minutos leídos
Escrito por: Harry Atkins
junio 9, 2020
Actualizado: octubre 29, 2020

Si está considerando la posibilidad de invertir en grupos de inversión en activos inmobiliarios (REITs en inglés) que cotizan en bolsa, es necesario primero comprender la naturaleza de la inversión y luego clasificar lo que a primera vista es un desconcertante abanico de posibilidades, procesos que pueden resultar desalentadores para algunos. En este artículo, echamos un vistazo a lo que es un REIT y a las formas de entrar en esta interesante forma de inversión inmobiliaria. El enfoque está muy centrado en los REITs «que cotizan en bolsa» -las compañías de propiedad privada y las que cotizan fuera del mercado no están fácilmente disponibles para el típico inversor minorista y de todos modos carecen de la liquidez-, la facilidad de comprar y vender -que es el sello distintivo de los REIT que cotizan en bolsa. En un artículo separado veremos los criterios por los cuales se debe juzgar un REIT con fines de inversión.

I. ¿Qué es un REIT?

Primero, una explicación importante del grupo de inversión en activos inmobiliarios (REIT, en inglés) que cotiza en bolsa. A pesar de la palabra «grupo» en este término, un REIT es una empresa normalmente constituida cuyos valores -a menudo llamados «unidades» en lugar de acciones- se cotizan en una bolsa de valores. La empresa puede ser «cerrada», lo que significa que cualquier emisión de acciones después de la salida a bolsa inicial debe ser aprobada por los accionistas existentes, o «abierta» que, como en las empresas ordinarias que cotizan en bolsa, significa que las futuras emisiones de acciones -con la consiguiente disminución del capital social- quedan a discreción del consejo de administración.

Para adquirir la condición de REIT, la empresa debe ajustarse a un conjunto de normas jurídicas y de procedimiento que dictan: a) el tipo de negocio que opera y b) su estructura de propiedad. En esencia, un REIT debe generar la mayor parte de sus ingresos -el mínimo se suele cifrar en un 75%- a partir de los alquileres de las propiedades de la empresa y debe pagar un mínimo especificado -normalmente el 90%- de esos ingresos, netos de gastos de explotación y gastos generales, a sus inversores cada año. En cuanto a la estructura accionaria, las normas en términos generales están diseñadas para garantizar una amplia difusión de los propietarios, sin que una sola persona o grupo pueda dominar, y por ello un mercado activo en los valores del REIT.

II. Neutralidad fiscal – El punto clave de la diferencia

Aunque las normas difieren en detalle de un país a otro, y existen otras restricciones (como en relación con los préstamos), este mismo marco básico se aplica a los REIT en todo el mundo. Y una vez que se ha conferido el estatus de REIT, hay un tratamiento fiscal uniforme para tales compañías. Se las trata como «pass-through», lo que significa que los ingresos obtenidos de la actividad aprobada están exentos de impuestos en manos de la empresa, evitando así la doble imposición que, a falta de normas especiales, se aplica con los beneficios de una empresa convencional, primero como impuesto sobre la renta de las sociedades y de nuevo sobre los dividendos pagados a los accionistas, en cada caso a la tasa vigente en el país de domicilio.

Es esta «neutralidad» fiscal la que diferencia al REIT de otras empresas inmobiliarias. En principio, el pass-through debería hacer que un fideicomiso de inversión inmobiliaria sea más atractivo para fines de inversión que una compañía inmobiliaria convencional -no paga ningún impuesto sobre sus ingresos primarios, de modo que, en igualdad de condiciones, una mayor parte de esos ingresos está disponible para su distribución a sus propietarios que en el caso de las compañías convencionales.

III. La diferencia del balance final no está tan marcada

Sin embargo, no hay que ir muy lejos. La medida en que el estatus pass-through de un REIT se traducirá en un mayor rendimiento de la inversión está muy dictado por el régimen fiscal del país de domicilio fiscal del REIT y del inversor. Por ejemplo, como no pagan ningún impuesto sobre sus ingresos, los REITs no pueden adjuntar «créditos de imputación» a sus «PIDs» (distribuciones de ingresos de propiedad) y esos pagos no atraen la tasa impositiva más baja que se aplica en algunos países -como el Reino Unido- a los dividendos, lo que significa que es probable que la distribución se grave con la tasa marginal completa aplicable al accionista receptor.

En enero de este año, Deloitte Real Estate publicó una comparación útil del tratamiento fiscal del Reino Unido de los inversores en REITs en comparación con las empresas convencionales. Suponiendo que estas últimas pagan el impuesto sobre la renta de las sociedades a la tasa completa del 24%, y suponiendo que se trata de inversores particulares en lugar de sociedades, el beneficio neto para el inversor en REIT sobre el accionista de la sociedad convencional es del 5,3% en el caso de los ingresos gravados en las bandas de impuestos «básicos» y «superiores», y sólo del 3% para el inversor en REIT con ingresos en la banda «adicional». Los verdaderos beneficiarios del tratamiento fiscal del REIT son los inversores que no pagan impuestos sobre sus ingresos, en particular los fondos de pensiones del Reino Unido y las cuentas de ahorro individuales (ISAs). Según las tablas de Deloitte, una inversión aprobada de ISA en un REIT del Reino Unido mejorará en un 31,6% el rendimiento disponible para un accionista de una empresa convencional.

IV. El camino del inversor ordinario hacia la propiedad

Aparte de los impuestos, la inversión en un REIT proporciona al típico inversor «minorista» oportunidades de inversión en propiedades que de otra manera se limitan a los inversores de alto valor neto. De hecho, esta combinación de pequeñas inversiones para financiar una grande es la razón de ser del REIT. En principio, un REIT podría ser propietario de una única propiedad muy grande, en términos de ingresos por alquiler, pero en la práctica casi todos los REITs en todos los países en los que operan tienen una cartera de valores de varias o muchas propiedades. Éstas pueden estar en un sector inmobiliario discreto, ya sea en oficinas, tiendas de la calle principal o almacenes, pero en su mayor parte los REITs están diversificados, al menos en la medida en que contienen una mezcla de propiedades de oficina y de venta al por menor.

V. Descubrir información sobre los REITs

Entonces, ¿a dónde podrían ir los posibles inversores de REIT para medir la gama de posibles destinos de sus inversiones? Si el inversionista está volando en solitario en esta etapa, y la búsqueda se limita únicamente a los REITs del Reino Unido, un buen lugar sería ‘Reita’, la página web dedicada a los REITs de la BPF (la Federación Británica de la Propiedad): http://bpf.org.uk/en/reita/index.php. Hay una página que enumera todos los REITs listados actualmente en el Reino Unido (unos 24) y enlaces a la información sobre cada uno de ellos. Y hasta mediados del año pasado (cuando las reglas cambiaron) todos los REITs del Reino Unido tenían que estar listados en la Bolsa de Londres. Hay información útil en la página web de la LSE, incluyendo por supuesto datos de trading actuales de esas 24 compañías.

Otra fuente útil de información, especialmente relacionada con el rendimiento sobre los REITs del Reino Unido, es la publicación de la empresa de contabilidad BDO «Encuesta UK-REIT 2012». Ha habido algunos cambios en la alineación desde el año pasado -London & Stamford Properties se fusionó recientemente con Metric Property Investments para formar Londonmetric Property (LON:LMP), el REIT antes conocido como Capital Shopping Centres recientemente se renombró como Intu Properties (LON:INTU), y a principios de este mes el operador de auto-almacenes Safestore Holdings (LON:SAFE) se convirtió al estatus del REIT. Pero por lo demás, la encuesta de BDO es una lectura interesante e informativa.

VI. Mirando hacia el exterior

Pero hay un «universo» mucho más grande de REIT disponible para los inversionistas con sede en el Reino Unido y, de hecho, en términos relativos el mercado interno del Reino Unido es bastante pequeño. Esas 24 compañías -más otras dos registradas en el extranjero- tienen una capitalización de mercado actual de alrededor de 25,5 billones de libras, haciendo que todo el mercado del Reino Unido sea sólo un 70% en términos de valor del mayor REIT en los Estados Unidos: Simon Property Group Inc (NYSE:SPG), actualmente valorado en la NYSE en 54,81 billones de dólares (35,94 billones de libras). Hay más de 200 REITs que cotizan en la bolsa en los Estados Unidos, y sus actividades de impuestos neutrales no están -como en el Reino Unido- restringidas a recibir rentas. Los REITs americanos también pueden prestar en garantía de hipotecas, o tienen una mezcla de ingresos por alquileres e intereses, y hay una diversificación y especialización mucho mayor en cuanto al sector inmobiliario en el mercado de los Estados Unidos. Por ejemplo, mientras que prácticamente no hay inversiones de REIT del Reino Unido en viviendas, varios REITs americanos se centran principal o exclusivamente en bienes raíces residenciales, incluyendo áreas de nicho como el alojamiento de estudiantes y militares.

Y por supuesto hay un sitio web dedicado al REIT en los Estados Unidos (www.reit.com) con una enorme cantidad de información disponible para fines de investigación.

Fuera de los Estados Unidos, los REITs son ahora una parte establecida del sector inmobiliario en varios países, en particular en Australia y Nueva Zelanda (donde se los conoce como «unit trusts»), Japón, Singapur, Francia y Alemania. En este último caso, la legislación de habilitación sólo está en vigor desde 2007, pero las bolsas de valores alemanas tienen ahora más REITs cotizados en bolsa que cualquier otro país, con excepción de los Estados Unidos, y muchos de ellos son cotizaciones secundarias -por lo general en Francfort o Berlín- de REITs domiciliados en otro país.

VII. Los listados múltiples son comunes

Una colección útil de los REITs de la Bolsa de Valores de Londres se puede encontrar aqui en BVL. Bajo el título ‘Financial’, un clic en la pestaña ‘REITs’ produce una subserie por sector, con cada país de cotización y símbolo de intercambio para cada participante. La categoría más grande es ‘diversificada’, con unos 308 listados, de los cuales 80 son alemanes, 78 son americanos y 25 son franceses y australianos. Es posible descubrir aquí, por ejemplo, que la compañía inmobiliaria neozelandesa Kiwi Income Property Trust (NZX:KIP) -residente desde hace tiempo en la Bolsa de Nueva Zelanda- también cotiza en la Bolsa de Berlín (GR:KN5) y se negocia en los Estados Unidos (OTC US:KWIPF). Y que la mencionada Intu Properties, que cotiza en la Bolsa de Londres, tiene una cotización secundaria en Johannesburgo, Sudáfrica (SJ:ITU). Y nos enteramos de que el segundo mayor REIT del Reino Unido, British Land plc (LON:BLND), cotiza en Frankfurt (GR:BLD) y también está disponible en el mercado OTC americano (OTC US:BRLAF).

VIII. Comprando en un REIT – En casa

Ya sea que la inversión del REIT sea en casa o en el extranjero, surge una pregunta práctica: ¿cómo se hace en realidad? La respuesta en casi todos los casos es: a través de un corredor. El hecho es que los corredores de bolsa acapararon hace mucho tiempo el mercado de la negociación de valores: sería una rareza que una empresa que cotiza en bolsa facilitara la compra y venta directa de sus acciones y, por supuesto, las bolsas de valores aceptan -y están preparadas para aceptar- transacciones sólo de miembros acreditados, es decir, corredores de un tipo u otro.

Para la compra de participaciones en un UK-REIT, todos los principales corredores de bolsa podrán ayudar, no habiendo diferencia entre esos valores y las acciones de otras empresas que cotizan en bolsa. Por supuesto, hay una tarifa (típicamente alrededor de 10-12£) por una sola transacción de compra o venta, con la mayoría de los corredores ofreciendo descuentos por negocios repetidos o de volumen. Por ejemplo, un destacado corredor (Hargreaves Lansdown) promueve una comisión de 5,95£ por 20 o más transacciones al mes.

IX. Y en el extranjero

En el caso de valores en los REITs que cotizan fuera del Reino Unido, será posible que un corredor británico se encargue de la transacción si el REIT extranjero ha emitido RDs -recibos de depósito- que cotizan en una bolsa del Reino Unido. Originalmente una invención americana (en los años 20), los RDs son valores negociables emitidos por los bancos del país A a cambio de acciones de una compañía incorporada en el país B, permitiendo a los inversores del país A comprar y vender el equivalente en todos los aspectos de los valores de la compañía extranjera como si fuera una compañía local. Los RDs denominados en dólares americanos (RDAs) siguen siendo los más extendidos, pero hoy en día los RDs también se emiten en euros (RDEs) y en otras divisas.

La alternativa a los RDs es que el inversor abra una cuenta comercial con un corredor directamente en el país donde el REIT extranjero está listado. Habrá riesgos de tasa de cambio, por supuesto, y también la perspectiva de la repatriación de las ganancias o la venta de fondos se verán afectados por las leyes locales, por lo que los inversionistas que van por esta ruta directa necesitan haber hecho sus deberes.

X. Fondos cotizados (ETFs) indexados por el REIT

Por último, una o dos palabras sobre la alternativa a la inversión en un determinado REIT, o en determinados REITs, ya sea nacional o extraterritorial, que consiste en tomar una posición en un ETF (fondo cotizado) indexado al REIT. La ventaja principal es que la inversión está vinculada al rendimiento de una serie de participantes en el mercado inmobiliario -los que componen el índice-, evitando así el riesgo de que un determinado REIT tenga un mal rendimiento durante el período de inversión.

Una consecuencia del tamaño relativamente pequeño del mercado del UK-REIT es que sólo hay una pequeña selección de fondos indexados -el más famoso es el iShares FTSE EPRA/NAREIT UK Property Fund (iShares es una rama de Blackrock Capital de los Estados Unidos y afirma ser «la fuerza dominante en los fondos cotizados en el mercado mundial»). Este fondo sigue el rendimiento de las 10 mayores (por capitalización de mercado) empresas inmobiliarias del Reino Unido que cotizan en bolsa, nueve de las cuales son REITs, siendo las tres primeras: Land Securities Group (LON:LAND), la anteriormente mencionada British Land y Hammerson (LON:HMSO), que constituyen el 46% del índice de ponderación.

Más allá del mercado del Reino Unido, hay una gran selección de fondos indexados al REIT de donde elegir. Los inversores que buscan una exposición global al rendimiento del REIT, pero con un fuerte sesgo estadounidense, podrían considerar, por ejemplo, el Vanguard Global ex-US Real Estate ETF (NASDAQ:VNQI) pero hay muchos otros.

XI. Corredores de bolsa – Un mal necesario

Sea cual sea el camino que pienses seguir, hay una gran cantidad de información sobre REITs tanto en el Reino Unido como en el resto del mundo, gran parte de la cual está disponible gratuitamente para cualquiera que tenga el tiempo y la motivación para buscarla. Sin embargo, cuando se trata de comprar valores REIT, como ya se ha observado, es virtualmente imposible proceder sin los servicios -y los cargos correspondientes- de un corredor de bolsa. En ese caso, tendrá sentido seleccionar un corredor que ofrezca la más amplia gama posible de servicios -y experiencia- en relación con los fideicomisos de inversión inmobiliaria tanto nacionales como extraterritoriales.