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Comment acheter des biens immobiliers repris

Comment acheter des biens immobiliers repris

8th juin, 14:24
Updated: 7th juillet, 06:53

Qu’est-ce qu’un bien immobilier repris ?

Pour l’investisseur cherchant à acheter des biens immobiliers résidentiels au Royaume-Uni et ailleurs, l’une des possibilités est l’achat d’un bien immobilier repris. Il s’agit d’un logement dont l’ancien propriétaire n’a pas remboursé le prêt hypothécaire, obligeant le prêteur à suivre une procédure juridique ayant abouti à la saisie de l’intérêt du propriétaire dans le bien – autrement dit la saisie – et ouvrant la voie à la vente du bien par le prêteur afin de recouvrer la dette ou une partie de celle-ci. Le Council of Mortgage Lenders, au Royaume-Uni, a estimé au début de 2012 que l’année verrait environ 45 000 ventes forcées initiées par des prêteurs de premier rang (principalement des banques et des associations d’épargne immobilière), ce qui est nettement supérieur aux 36 200 enregistrées en 2011.

Une vente de reprise peut se faire soit de gré à gré, généralement par l’intermédiaire d’un agent immobilier ayant commercialisé le bien au nom du prêteur, soit – de plus en plus – aux enchères. Dans les deux cas, la probabilité – et l’intérêt du point de vue de l’investissement – est que le bien se vende à un prix inférieur, et parfois bien inférieur, à sa valeur marchande supposée. Bien que les banques et les autres prêteurs qui vendent des propriétés reprises soient légalement tenus d’obtenir le meilleur prix possible – c’est pourquoi les ventes aux enchères sont de plus en plus utilisées à la place des transactions privées – la réalité est que si tous les acheteurs potentiels savent que la vente est « en difficulté », il est probable qu’aucun d’entre eux ne sera disposé à offrir un prix du marché. La chasse aux bonnes affaires est à l’ordre du jour.

Bien entendu, il y a des exceptions : un bien donné peut être très recherché pour une raison quelconque et le fait qu’il s’agisse d’une vente de reprise peut ne pas influencer excessivement les offres. Ce sera toutefois une rareté et en règle générale – bien établie par de nombreuses études – les maisons vendues aux enchères de saisie se vendent sous le marché, quel que soit l’endroit où se trouve le marché. En Nouvelle-Zélande, par exemple, le site web landlords.co.nz a récemment affirmé que les propriétés saisies (appelées dans ce pays « ventes par le créancier ») sont vendues à un prix inférieur d’environ 25 % à leur valeur marchande. Bien que cette affirmation ne semble reposer que sur des entretiens avec quelques agents immobiliers, ce chiffre est très proche de celui des États-Unis, où le site web realtytrac.com, spécialiste des ventes après forclusion, indique qu’avec plus de 233 000 ventes en difficulté au premier trimestre 2012, « le prix de vente moyen était inférieur de 27 % au prix de vente moyen des maisons non saisies ou non détenues par une banque au cours du trimestre – contre une remise de saisie de 29 % au premier trimestre 2011 ».

L’accès aux biens immobiliers repris en vente

Trouver des biens immobiliers repris en vente peut ne pas être un processus simple. Au Royaume-Uni, par exemple, il n’existe pas de base de données nationale pour ces ventes et il faut donc surveiller soit les médias physiques – les rubriques « immobilier » des quotidiens, par exemple – soit, de plus en plus, les sites web des maisons de vente aux enchères et le nombre croissant d’entreprises offrant des services liés aux ventes aux enchères immobilières. Une autre source d’information est bien sûr les agences immobilières, surtout si vous avez un lieu précis en vue. Les agences de cette région ne se préoccupent peut-être pas de commercialiser des ventes forcées mais il y a de fortes chances qu’elles soient au courant de ces dernières.

Différents pays – et même différentes parties d’un même pays – auront des règles différentes pour le processus d’achat d’un bien immobilier repris. Le Royaume-Uni en est un bon exemple ; les règles applicables en Angleterre étant très différentes de celles en vigueur en Écosse. Et en parlant de l’Angleterre, comme pour l’achat de n’importe quel autre bien immobilier, il y a la perspective que le bien soit surenchéri avant l’échange des contrats définitifs. Dans le cas d’une propriété saisie, il existe un délai de préavis spécifique – de sept jours – que le prêteur (c’est-à-dire le vendeur) doit donner via les journaux, son site web, etc. après réception d’une offre, pendant lequel toute personne est libre de présenter une offre plus élevée. Soit dit en passant, ce n’est pas le cas d’une vente aux enchères – l’un des avantages potentiels de chercher à acheter un bien repris de cette manière.

Les dangers inhérents à l’achat de biens repris

L’achat d’un bien immobilier repris nécessite une réflexion et une préparation minutieuses. C’est particulièrement vrai lorsqu’il s’agit d’un achat aux enchères avec un contrat contraignant qui se forme littéralement à la chute du marteau. L’investisseur doit avant tout s’assurer que le vendeur dispose de toute la capacité juridique nécessaire pour mener à bien la vente et, surtout, pour transférer un titre de propriété sans entrave à l’acheteur. Une vente forcée a toujours pour toile de fond une histoire de tragédie personnelle – la chance qu’a l’acheteur d’acquérir un bien locatif désirable à un prix réduit se fait au détriment d’un propriétaire, et probablement d’un occupant, qui a connu des moments difficiles. Et, sauf dans les juridictions sans recours, comme dans certains États américains, la vente forcée ne libère pas l’ancien propriétaire du surendettement après que le prix de vente a été appliqué aux arriérés de paiement.

Ainsi, plus le prix de vente est bas, plus le propriétaire évincé risque de se sentir lésé. De leur point de vue, si la dette est supérieure au prix de vente, la chute du marteau peut ne laisser que la faillite comme refuge contre le reste de la dette, bien qu’il y ait certains pays – notoirement l’Espagne – où la dette garantie par la propriété n’est pas allégée par la faillite.

Il va sans dire que l’investisseur voudra être sûr qu’avec le titre de propriété vient la possession vacante. La chose la plus difficile à faire pour un investisseur débutant ou à distance est sans doute de persuader un ancien propriétaire « squattant » de partir. Si la loi soutient à 100 % l’acheteur, qui a droit à un avis d’expulsion délivré par le tribunal et qui l’obtient effectivement, la situation pourrait bien être différente sur le plan émotionnel. Une autre considération est que l’acheteur lors d’une vente aux enchères après saisie n’aura probablement pas accès aux informations détaillées sur la propriété que seul l’ancien propriétaire peut fournir.

Il est certain que la banque, son agent immobilier ou un commissaire-priseur ne connaîtra pas les particularités concernant la préparation pour l’hiver, par exemple, ou la prévention de l’humidité ou la façon de mettre en marche la chaudière à mazout. L’investisseur qui enchérit à la vente aux enchères du prêteur doit donc se renseigner sur ces questions soit en se soumettant à une inspection personnelle, soit, si cela n’est pas possible, en s’appuyant fortement sur une agence fiable d’une forme ou d’une autre. Gardez à l’esprit que ces questions apparemment mineures peuvent avoir des conséquences plus tard – peut-être des années plus tard. Si, par exemple, des modifications non autorisées ont été apportées à la propriété et ont contribué d’une manière ou d’une autre à un incendie ou à d’autres dommages, l’assureur de l’acheteur peut refuser de payer si la modification n’avait pas été divulguée lors de la souscription de la police.

L’état de la propriété

La même prudence s’applique également à l’état du bien au moment de la vente. De nombreuses propriétés reprises se vendent avec une forte réduction sur le marché parce que, au moment de la vente, leur état s’est détérioré. La propriété peut être restée inoccupée pendant des mois, voire des années, et avoir été exposée à tous les éléments sans aucune intervention, malgré l’obligation légale du prêteur d’entretenir la propriété après la saisie. Il se peut que le propriétaire saisi soit revenu à un moment donné et ait enlevé certaines installations ou certains équipements. Ou bien la propriété a été cambriolée et les voleurs ont pris tout ce qui pouvait être déplacé. Il existe de nombreux scénarios mais le fait est que l’inspection juste avant la vente aux enchères est une nécessité absolue.

Bien sûr, il peut y avoir des garanties offertes par la banque ou le vendeur sur lesquelles l’investisseur peut légitimement compter après l’achat mais cela peut s’avérer être un long processus – les prêteurs fauchés refusant de débourser un centime de plus que nécessaire – et laissant l’investisseur gérer le coût des réparations et des remplacements coûteux.

Enfin, pour l’instant, dans le cadre d’une « diligence raisonnable » préalable à la vente aux enchères, l’investisseur doit prêter une attention particulière au voisinage – la propriété est-elle une vente après forclusion isolée ou le voisinage en est-il plein ? Dans ce dernier cas, quel est l’impact sur la perception qu’ont les locataires de la localité ? Quel sera le point de vue dans le voisinage de l’acheteur et, par extension, des locataires trouvés pour le bien après l’achat ? L’investisseur doit se poser la question suivante : est-ce que je voudrais y vivre ? S’il y a des réserves, cela devrait constituer un avertissement.

Par Harry Atkins
Harry nous a rejoints en 2019 pour diriger notre équipe de rédaction. Comptant sur plus d'une dizaine d'année d'expérience en matière d'édition, de rédaction et de gestion de contenus d'une grande notoriété pour le compte de sociétés importantes, l'expérience considérable d'Harris dans le domaine des finance englobe des travaux fait pour des banques importantes, des banques d'investissement, des compagnie d'assurant et des plateformes de trading.
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