Comment investir dans la construction à l’étranger : prêts mezzanines et partenariats d’équité expliqués

By: Harry Atkins
Harry Atkins
Harry nous a rejoints en 2019, comptant plus d'une dizaine d'années d'expérience en matière d'édition, de rédaction et de gestion de… read more.
Updated: Août 24, 2020
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Avec une ferveur croissante, les acheteurs étrangers affluent pour investir dans des projets de construction et de réaménagement, également connus sous le nom de projets à valeur ajoutée, plutôt que dans de simples affaires de location.

En fait, dans toute l’Europe, la proportion d’investisseurs optant pour des projets à valeur ajoutée est passée de 22 % en 2012 à un chiffre étonnant de 47 % en 2016 selon l’Association européenne des investisseurs dans des véhicules immobiliers non cotés.

Cela est largement attribuable aux rendements ; les rendements mondiaux sont en baisse. En Europe, vous pouvez espérer une moyenne de 3 à 7 % par an d’une simple affaire de location. En revanche, les projets à valeur ajoutée vous rapporteront généralement de 12 à 20 %.

Malgré cet avantage clé, les prêts à valeur ajoutée peuvent être difficiles à obtenir en raison de problèmes de financement. Les banques sont des prêteurs prudents et ont tendance à éviter de prendre trop de risques. Il peut donc être difficile d’obtenir un prêt bancaire représentant plus de 50 % du coût total du projet.

En tant que tels, les promoteurs de projets à valeur ajoutée conventionnels couvrent généralement au moins 50 % du coût de chaque projet de leur poche. Toutefois, si un promoteur n’a pas la liberté financière d’investir ce genre d’argent, il doit alors chercher des investisseurs.

Les investisseurs peuvent s’impliquer dans de tels projets de deux manières :

1. Devenir un investisseur en mezzanine : L’investisseur prête du capital au promoteur en échange d’un intérêt fixe pour l’utilisation des fonds et obtient une part des bénéfices réalisés dans le cadre du projet.

2. Devenir un partenaire en fonds propres : l’investisseur fournit au promoteur des capitaux propres, participe au projet, bénéficie des bénéfices d’exploitation et supporte les conséquences des risques inhérents au projet.

Ces deux structures ont leurs propres avantages et inconvénients.

I. Le financement mezzanine

Le financement mezzanine est un hybride de financement par emprunt et par capitaux propres. Il s’agit essentiellement d’une dette subordonnée qui a une priorité secondaire après la dette senior – le prêt bancaire. Il est garanti par un nantissement d’actions ou par des fonds propres. L’emprunteur est généralement un fonds commun de créances (Special Purpose Vehicle ou SPV) créé par le promoteur.

Le principal avantage du financement mezzanine du point de vue du financeur est qu’il tend à offrir des taux d’intérêt plus élevés que les prêts bancaires. Aux États-Unis, par exemple, les taux d’intérêt se situent généralement entre 8 et 15 % par an. Malgré les taux élevés, les promoteurs sont prêts à utiliser les prêts mezzanine pour obtenir un financement supplémentaire – généralement dans le but d’obtenir jusqu’à 70 % de la valeur du projet, dont le capital obtenu auprès de la banque. Cela permet au promoteur de réduire la valeur de ses fonds propres dans le projet et d’obtenir des rendements plus élevés, étant donné que dans de tels cas, le promoteur ne doit généralement investir que 30 % de ses fonds propres pour financer le projet. Cela tend également à réduire la nécessité de procéder à des ventes hors plan à un stade plus précoce pour augmenter la trésorerie.

En plus des taux d’intérêt plus élevés associés aux prêts mezzanine, les investisseurs peuvent bénéficier de rendements supplémentaires, en fonction de la rentabilité du projet. Cette option est connue sous le nom de « equity kicker » et est généralement structurée sous la forme de l’un des deux types de titres suivants : options ou bons de souscription.

Le schéma de répartition du capital avec le financement mezzanine

Par rapport aux simples affaires de location, les projets à valeur ajoutée présentent un risque relativement élevé. Dans la plupart des cas, les participants ne réalisent pas de bénéfices, voire subissent des pertes. Dans le pire des cas, l’investisseur risque de perdre tout le capital qu’il ou elle a apporté au départ. Les acteurs expérimentés du marché développent un don pour trouver des projets qui leur permettront très probablement d’équilibrer les comptes même si la situation du marché prend une tournure malheureuse.

Les risques spécifiques liés aux projets à valeur ajoutée sont nombreux : plus de temps passé à tenter d’obtenir un permis de construire, une augmentation du budget du projet, la non-réalisation d’un objectif de vente, etc. L’investisseur avisé évalue la vulnérabilité de chaque projet à des résultats négatifs et évalue la valeur maximale dont le prix au mètre carré peut diminuer ou celle dont le temps d’exécution du projet peut augmenter avant que les rendements ne tombent à zéro. En règle générale, un projet qui peut supporter des baisses de prix de 20% ou une augmentation de 20% de la durée du projet est probablement assez stable pour l’investissement.

Dans le même temps, la banque et l’investisseur mezzanine gardent généralement une distance de sécurité par rapport au risque. Dans la plupart des cas, le premier à ne rien gagner dans le cadre d’un scénario négatif est le promoteur. Il est important de le vérifier dans chaque cas avant d’investir.

II. Les capitaux propres

Le promoteur peut choisir l’une des deux options suivantes en ce qui concerne ses fonds propres : payer de sa poche ou attirer un partenaire en fonds propres.

Un partenaire en fonds propres est un investisseur finançant partiellement le projet en échange d’une part des bénéfices. Si un partenaire en capital est impliqué dans un projet, son capital représente généralement environ 20 % du coût du projet. Dans ce cas, le partenaire partage les risques et les bénéfices du projet avec le promoteur.

Dans ce cas, le promoteur fournit les 10 % restants du coût du projet, montrant ainsi au partenaire en fonds propres que le projet vaut la peine d’être investi car le promoteur assume également les risques financiers correspondants.

Le schéma de répartition du capital avec un financement mezzanine et un partenaire en fonds propres

Le promoteur peut également attirer le capital d’un partenaire en fonds propres sans financement mezzanine. Dans ce cas, le projet est financé par trois parties : une banque fournissant le prêt principal, un partenaire en fonds propres et un investisseur.

Le régime de répartition du capital sans financement mezzanine mais avec un partenaire en fonds propres

En ce qui concerne la répartition des bénéfices dans les projets à valeur ajoutée, la commande est généralement négociée au cas par cas. Par exemple, le partenaire en fonds propres peut négocier un rendement prioritaire, par lequel il ou elle serait le premier à obtenir une part des bénéfices dans une certaine mesure, par exemple 6 à 8 %. Dans ce cas, une fois ce seuil franchi, le promoteur peut recevoir le même rendement sur le capital qu’il a injecté dans le projet. Le bénéfice restant peut alors être réparti progressivement entre les deux ; c’est-à-dire que plus le rendement du projet est élevé, plus la part du bénéfice qui revient au promoteur est importante. Par exemple, il est courant que les partenaires en fonds propres et les promoteurs s’entendent pour que le promoteur reçoive 30 % de tous les bénéfices dans la fourchette de rendement de 8 à 15 % par an et que tout ce qui dépasse 15 % soit réparti équitablement entre les deux parties.

En 2017, compte tenu de la situation actuelle des marchés américain et européen et du schéma de répartition des bénéfices mentionné ci-dessus, les investisseurs pourraient s’attendre à obtenir 12 à 20 % par an de projets à valeur ajoutée.

En résumé, un investisseur choisissant de devenir un prêteur mezzanine doit faire face à des rendements relativement faibles mais prend également relativement peu de risques du fait qu’en cas de faillite, le promoteur est celui qui subit le plus les pertes, suivi par le partenaire au capital, les créanciers étant à la traîne. Au contraire, l’investisseur choisissant de devenir partenaire en fonds propres peut réaliser des bénéfices relativement élevés mais prend également des risques plus importants.

III. La comparaison des conditions de participation des investisseurs dans un projet à valeur ajoutée en tant que prêteur mezzanine et en tant que partenaire en fonds propres

Mezzanine Partenariat en fonds propres
Types de capitaux Prêt Propre
Source de profit Intérêts de prêt et equity kicker Bénéfices de la réalisation du projet
Ratio LTC, en %. 20-30 20-30
Priorité des paiements Deuxième priorité (après la dette [bancaire] senior) Troisième priorité
Collatéralisation Probable Aucune
Clauses Flexibles Aucune
Rendement moyen, en % 10 15
Risques Moyenne Haut

Cet article ne reflète que les principes généraux des relations entre les participants aux projets de développement. L’intérêt d’un investisseur pour un projet peut varier largement en fonction du marché et du projet considéré. En outre, la répartition des risques et des rendements dépend également de l’équilibre du capital distribué entre le développeur, l’investisseur mezzanine et le partenaire au capital. Il est donc essentiel de consulter un professionnel avant d’entreprendre un nouveau projet à valeur ajoutée en tant qu’investisseur.


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