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Comment investir dans les fonds de placement immobilier

Comment investir dans les fonds de placement immobilier

8th juin, 14:27
Updated: 24th août, 20:33

Si vous envisagez d’investir dans des fonds de placement immobilier – FPI – il est nécessaire de comprendre d’abord la nature de l’investissement et ensuite de faire le tri dans ce qui, à première vue, est un éventail ahurissant de possibilités, des processus pouvant être intimidants pour certains. Dans cet article, nous examinons ce qu’est un fonds de placement immobilier et les moyens de se lancer dans cette forme intéressante d’investissement immobilier. L’accent est mis sur les fonds de placement immobilier « cotés en bourse » – les sociétés immobilières privées et celles négociées hors marché ne sont pas facilement accessibles à l’investisseur de détail typique et manquent de toute façon de liquidité – la facilité d’achat et de vente ; la marque de fabrique des fonds de placement immobilier cotés en bourse. Dans un autre article, nous examinerons les critères sur la base desquels vous devez juger un fonds de placement immobilier à des fins d’investissement.

Qu’est-ce qu’une FPI ?

Tout d’abord, quelques explications importantes sur le fonds de placement immobilier coté en bourse. Malgré le mot « trust » (de « publicly-traded real estate investment trust ») dans l’appellation anglaise, un fonds de placement immobilier est une société normalement constituée dont les titres – souvent appelés « parts » plutôt qu’actions – sont cotés en bourse. La société peut être « fermée », ce qui signifie que toute émission d’actions après l’introduction en bourse initiale doit être approuvée par les actionnaires existants, ou « ouverte », ce qui, comme pour les sociétés cotées ordinaires, signifie que les émissions d’actions futures – avec la dilution du capital social qui en découle – sont à la discrétion du conseil d’administration.

Pour acquérir le statut de FPI, la société doit se conformer à un ensemble de règles juridiques et procédurales qui dictent (a) le type d’entreprise qu’elle exploite et (b) sa structure de propriété. En substance, une FPI doit générer la majeure partie de ses revenus – le minimum est généralement fixé à 75 % – à partir des loyers des biens immobiliers appartenant à la société et elle doit verser chaque année à ses investisseurs un minimum déterminé – normalement 90 % – de ces revenus, déduction faite des frais d’exploitation et des frais généraux. En ce qui concerne la structure de l’actionnariat, les règles en termes généraux sont conçues pour assurer une large répartition des propriétaires, sans qu’une personne ou un groupe puisse dominer, et par conséquent un marché actif des titres du fonds de placement immobilier.

La neutralité fiscale – Le point clé de la différence

Bien que les règles diffèrent dans le détail d’un pays à l’autre et qu’il existe d’autres restrictions (par exemple en matière d’emprunt), ce même cadre de base s’applique aux FPI dans le monde entier. Et une fois le statut de FPI conféré, il existe un traitement fiscal uniforme de ces sociétés. Elles sont traitées comme des « sociétés de transfert », ce qui signifie que les revenus tirés d’une activité agréée sont exonérés d’impôt pour la société, évitant ainsi la double imposition qui, en l’absence de règles spéciales, s’applique aux revenus d’une société classique – d’abord au titre de l’impôt sur les sociétés et ensuite au titre des dividendes versés aux actionnaires, dans chaque cas au taux en vigueur dans le pays de domicile.

C’est cette « neutralité » fiscale qui différencie la FPI des autres sociétés immobilières. En principe, le transfert devrait rendre un fonds de placement immobilier plus attrayant à des fins d’investissement qu’une société immobilière classique – il ne paie pas d’impôt sur ses revenus primaires de sorte que, toutes choses égales par ailleurs, une plus grande partie de ces revenus est disponible pour être distribuée à ses propriétaires que ce n’est le cas pour les sociétés classiques.

Le résultat net n’est pas aussi marqué

Mais il ne faut pas aller trop loin. La mesure dans laquelle le statut de société de transfert d’une FPI se traduira par un rendement d’investissement plus élevé est fortement dictée par le régime fiscal du pays de domicile fiscal de la FPI – et de l’investisseur. Par exemple, comme ils ne paient pas d’impôt sur leurs revenus, les fonds de placement immobilier ne peuvent pas attribuer de « crédits d’imputation » à leurs « PID » – distributions de revenus immobiliers – et ces paiements ne sont pas soumis au taux d’imposition inférieur appliqué dans certains pays – comme le Royaume-Uni – aux dividendes, ce qui signifie que la distribution est susceptible d’être imposée au taux marginal plein applicable à l’actionnaire bénéficiaire.

En janvier de cette année, Deloitte Real Estate a publié une comparaison utile du traitement fiscal britannique des investisseurs dans les fonds de placement immobilier par rapport aux sociétés conventionnelles. En supposant que ces dernières paient l’impôt sur le revenu des sociétés au taux plein de 24 % et en supposant que les investisseurs sont des particuliers plutôt que des sociétés, l’avantage net pour l’investisseur en FPI par rapport à l’actionnaire d’une société conventionnelle est de 5,3 % dans le cas d’un revenu imposé dans les tranches d’imposition « de base » et « supérieure » et de seulement 3 % pour l’investisseur en FPI dont le revenu se situe dans la tranche « supplémentaire ». Les véritables bénéficiaires du traitement fiscal des FPI sont les investisseurs qui ne paient aucun impôt sur leurs revenus – notamment les fonds de pension britanniques et les ISA (comptes d’épargne individuels). Selon les tableaux de Deloitte, un investissement ISA approuvé dans une FPI britannique améliore de 31,6 % le rendement disponible pour un actionnaire d’une société classique.

Le chemin de l’investisseur ordinaire vers la propriété

Outre l’aspect fiscal, un investissement dans un fonds de placement immobilier offre à l’investisseur « de détail » typique des possibilités d’investissement dans l’immobilier autrement limitées aux investisseurs fortunés. En effet, ce regroupement de petits investissements pour en financer un grand est la raison d’être de la FPI. En principe, un fonds de placement immobilier peut posséder un seul bien immobilier de très grande taille – en termes de revenus locatifs – mais, en pratique, presque toutes les FPI de tous les pays où elles opèrent ont un portefeuille de plusieurs – ou d’un grand nombre – de biens immobiliers. Celles-ci peuvent se trouver dans un secteur immobilier distinct – qu’il s’agisse de bureaux, de magasins de grande surface ou de magasins indépendants, par exemple – mais la plupart des FPI sont diversifiées, au moins dans la mesure où elles détiennent un mélange de bureaux et de commerces.

Pour en savoir plus sur les FPI

Où les investisseurs potentiels dans les FPI peuvent-ils donc aller pour évaluer l’éventail des destinations possibles de leurs investissements ? Si l’investisseur agit seul à ce stade et que la recherche se limite aux seules FPI britanniques, un bon endroit comme un autre serait « Reita », le site web dédié aux FPI de la BPF – la Fédération britannique de l’immobilier – à l’adresse http://bpf.org.uk/en/reita/index.php. Il y a une page répertoriant tous les fonds de placement immobilier actuellement cotés au Royaume-Uni – environ 24 – et des liens cliquables vers des informations sur chacun d’entre eux. Et comme, au moins jusqu’à la modification des règles au milieu de l’année dernière, tous les fonds de placement immobilier britanniques devaient être cotés à la Bourse de Londres, le site web de la LSE contient des informations utiles, y compris, bien sûr, des données sur les transactions actuelles de ces 24 sociétés.

La publication « UK-REIT Survey 2012 » du cabinet d’expertise comptable BDO constitue une autre source d’information utile, notamment en ce qui concerne les performances des fonds de placement immobilier au Royaume-Uni. Il y a eu quelques changements dans la gamme de produits depuis l’année dernière – London & Stamford Properties a récemment fusionné avec Metric Property Investments pour former Londonmetric Property (LON:LMP), la FPI anciennement connue sous le nom de Capital Shopping Centres s’est récemment rebaptisée Intu Properties (LON:INTU) et au début de ce mois, l’opérateur d’entreposage libre-service Safestore Holdings (LON:SAFE) a été converti au statut de FPI. Mais pour le reste, l’enquête de BDO constitue une lecture intéressante et informative.

Regarder vers l’étranger

Mais il existe un « univers » FPI beaucoup plus vaste pour les investisseurs basés au Royaume-Uni et, en effet, le marché national britannique est assez petit en termes relatifs. Ces 24 sociétés – plus deux autres enregistrées à l’étranger – ont une capitalisation boursière actuelle d’environ 25,5 milliards de livres sterling, ce qui fait que l’ensemble du marché britannique ne représente que 70 % en valeur de la plus grande FPI américaine, Simon Property Group Inc (NYSE:SPG), actuellement évalué à 54,81 milliards de dollars (35,94 milliards de livres sterling) à la Bourse de New York. Il existe plus de 200 fonds de placement immobilier cotés en bourse aux États-Unis et leurs activités fiscalement neutres ne sont pas – comme au Royaume-Uni – limitées à la perception de loyers. Les FPI américaines peuvent également prêter sur garantie hypothécaire ou avoir un mélange de revenus locatifs et d’intérêts et il y a une diversification et une spécialisation beaucoup plus importante en ce qui concerne le secteur immobilier sur le marché américain. Par exemple, alors qu’il n’y a pratiquement pas d’investissement dans le logement au Royaume-Uni, un certain nombre de fonds de placement immobilier américains se concentrent principalement ou exclusivement sur l’immobilier résidentiel, y compris sur des créneaux tels que les logements pour étudiants et les logements militaires.

Et bien sûr, il y a un site web dédié aux FPI des États-Unis – www.reit.com – avec une énorme quantité d’informations disponibles à des fins de recherche.

Au-delà des États-Unis, les fonds de placement immobilier font désormais partie intégrante du secteur immobilier dans plusieurs pays, notamment en Australie et en Nouvelle-Zélande (où ils sont connus sous le nom de « unit trusts »), au Japon, à Singapour, en France et en Allemagne. Dans ce dernier cas, la législation d’habilitation n’est en place que depuis 2007 mais les bourses allemandes comptent désormais plus de fonds de placement immobilier cotés en bourse que tout autre pays, à l’exception des États-Unis, dont beaucoup sont des cotations secondaires – généralement à Francfort ou à Berlin – de fonds de placement immobilier domiciliés dans un autre pays.

Les inscriptions multiples à la cote officielle sont courantes

Une collection utile des FPI du monde entier est disponible sur Bloomberg, à la page www.bloomberg.com/markets/companies. Sous la rubrique « Financial », un clic sur l’onglet « REITs » (FPI) mène à une sous-série par secteur, avec chaque pays de cotation et le symbole de la bourse pour chaque participant. De loin, la catégorie la plus importante est « diversified » avec quelques 308 cotations, dont 80 sont allemandes, 78 américaines et 25 françaises et australiennes. Il est possible de découvrir ici, par exemple, que la société immobilière néo-zélandaise Kiwi Income Property Trust (NZX:KIP) – un résident de longue date de la Bourse de Nouvelle-Zélande – est également cotée à la bourse de Berlin (GR:KN5) et négociée de gré à gré aux États-Unis (OTC US:KWIPF). Et que l’Intu Properties susmentionnée, cotée à la LSE, a une cotation secondaire à Johannesburg, en Afrique du Sud (SJ:ITU). Et nous apprenons que le deuxième plus grand fonds de placement immobilier du Royaume-Uni, British Land plc (LON:BLND), est coté à Francfort (GR:BLD) et est également disponible sur le marché américain de gré à gré (OTC US:BRLAF).

Investir dans un fonds de placement immobilier – à domicile

Que l’investissement dans une FPI se fasse à domicile ou à l’étranger, une question pratique se pose : comment s’y prendre concrètement ? Dans presque tous les cas, la réponse est : par l’intermédiaire d’un courtier. Le fait est que les courtiers en bourse ont depuis longtemps accaparé le marché des opérations sur titres : il serait rare qu’une société cotée en bourse facilite l’achat et la vente directs de ses actions et, bien entendu, les bourses n’acceptent – et ne sont pas prêtes à accepter – que les transactions effectuées par des membres accrédités, c’est-à-dire des courtiers d’un type ou d’un autre.

Pour l’achat de parts dans une FPI du Royaume-Uni, tous les courtiers en bourse traditionnels peuvent y participer car il n’y a aucune différence entre ces titres et les actions d’autres sociétés cotées. Il y a bien sûr des frais – généralement de l’ordre de 10 à 12 livres sterling pour une unique transaction d’achat ou de vente, la plupart des courtiers offrant des frais réduits pour les affaires répétitives ou de volume. Par exemple, un courtier de premier plan, Hargreaves Lansdown, propose des frais de 5,95 £ pour 20 transactions ou plus par mois.

Et à l’étranger

Pour les titres de FPI cotées en dehors du Royaume-Uni, il sera possible à un courtier britannique de traiter la transaction si la FPI étrangère a émis des DR – certificats de titre en dépôt – cotés sur une bourse britannique. À l’origine une invention américaine – datant des années 1920 – les DR sont des titres négociables émis par des banques dans un pays A en échange d’actions d’une société constituée dans un pays B, permettant aux investisseurs du pays A d’acheter et de vendre l’équivalent à tous égards des titres de la société étrangère comme s’il s’agissait d’une société locale. Les certificats de titre en dépôt libellés en dollars américains (certificat américain de dépôt) restent les plus répandus mais de nos jours, les certificats de dépôt sont également émis en euros (certificat de dépôt européen) et dans d’autres devises.

L’alternative aux DR consiste pour l’investisseur à ouvrir un compte de trading avec un courtier directement dans le pays où la FPI étrangère est cotée. Il y aura bien sûr des risques de change et la perspective d’un rapatriement des gains ou des fonds de vente sera influencée par la législation locale, de sorte que les investisseurs qui choisissent cette voie directe doivent avoir fait leurs devoirs.

Les FNB indexés sur les FPI

Enfin, un mot ou deux sur l’alternative à l’investissement dans une FPI spécifique, ou dans des FPI sélectionnées et qu’elles soient nationales ou à l’étranger, consistant à prendre une position dans un FNB (fonds négocié en bourse) indexé sur les FPI. L’avantage de principe est que l’investissement est lié à la performance d’un certain nombre d’acteurs du marché immobilier – ceux qui composent l’indice – ce qui évite le risque qu’une FPI donnée enregistre de mauvaises performances pendant la période d’investissement.

En raison de la taille relativement petite du marché britannique des FPI, il n’existe qu’un petit choix de fonds indexés, dont le plus important est le fonds iShares FTSE EPRA/NAREIT UK Property Fund (iShares est une émanation de Blackrock Capital des États-Unis et prétend être « la force dominante des fonds mondiaux tradés en bourse »). Ce fonds suit les performances des dix plus grandes sociétés immobilières britanniques cotées (par capitalisation boursière), dont neuf sont des FPI, les trois premières – Land Securities Group (LON:LAND), le British Land et Hammerson (LON:HMSO) mentionné précédemment – représentant 46 % de la pondération de l’indice.

Au-delà du marché britannique, il existe un large choix de fonds indexés sur les FPI. Les investisseurs à la recherche d’une exposition mondiale aux performances des FPI, mais avec une forte orientation vers les États-Unis, pourraient par exemple envisager le Vanguard Global ex-US Real Estate ETF (NASDAQ:VNQI) mais il en existe beaucoup d’autres.

Les courtiers – un mal nécessaire

Quelle que soit votre décision, vous trouverez une mine d’informations sur les fonds de placement immobilier au Royaume-Uni et dans le monde, dont la plupart sont accessibles gratuitement à toute personne ayant le temps et la motivation nécessaires pour les rechercher. Cependant, comme nous l’avons déjà fait remarquer, il est pratiquement impossible d’acheter des titres de FPI sans recourir aux services – et aux frais correspondants – d’un courtier en bourse. Dans ce cas, il sera judicieux de choisir un courtier offrant la gamme la plus large possible de services – et d’expertise – en ce qui concerne les fonds de placement immobilier nationaux et étrangers.

Par Harry Atkins
Harry nous a rejoints en 2019 pour diriger notre équipe de rédaction. Comptant sur plus d'une dizaine d'année d'expérience en matière d'édition, de rédaction et de gestion de contenus d'une grande notoriété pour le compte de sociétés importantes, l'expérience considérable d'Harris dans le domaine des finance englobe des travaux fait pour des banques importantes, des banques d'investissement, des compagnie d'assurant et des plateformes de trading.
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