Come comprare proprietà pignorata

Che cos'è una proprietà pignorata?
By: Harry Atkins
Harry Atkins
Harry si è unito a noi nel 2019, grazie a più di dieci anni di esperienza nella scrittura, redazione… read more.
Updated: Gen 13, 2021
0/5 Star rating
Principiante
Tempo di lettura: 9 minuti

Per l’investitore che cerca di acquistare in immobili residenziali nel Regno Unito e altrove, una possibilità è l’acquisto di un immobile pignorato. Ciò significa un’abitazione il cui ex proprietario non ha pagato il mutuo ipotecario, obbligando il mutuante ad affrontare un processo legale che si è concluso con la preclusione dell’interesse del proprietario nella proprietà (altrimenti noto come riappropriazione) e aprendo la strada al mutuante per vendere la proprietà come modo per recuperare il debito o parte di esso. Il Council of Mortgage Lenders, nel Regno Unito, ha stimato all’inizio del 2012 che l’anno vedrà circa 45.000 vendite forzate avviate dai prestatori di primo grado (principalmente banche e società di costruzione), in netto aumento rispetto ai 36.200 registrati nel 2011.

La vendita di un pignoramento può avvenire sia per trattativa privata, tipicamente tramite un agente immobiliare che ha commercializzato la proprietà per conto del prestatore, sia con un’asta. In entrambi i casi, la probabilità (e l’attrazione dal punto di vista dell’investimento) è che l’immobile venga venduto a un prezzo inferiore, e a volte a un prezzo stracciato, al suo presunto valore di mercato. Sebbene le banche e gli altri finanziatori che vendono immobili pignorati siano legalmente vincolati ad ottenere il miglior prezzo possibile (e questo è il motivo per cui le aste sono sempre più utilizzate al posto delle transazioni a trattativa privata) la realtà è che se tutti i potenziali acquirenti sanno che la vendita è “angosciata”, la probabilità è che nessuno sarà disposto ad offrire un prezzo di mercato. La caccia all’affare è all’ordine del giorno.

Naturalmente, ci sono delle eccezioni, ad esempio una determinata proprietà può essere molto ricercata per qualche motivo e il fatto che si tratti di una vendita pignorata può non influenzare indebitamente le offerte. Questa sarà comunque una rarità e come regola generale (ben stabilita da numerosi studi), le case vendute alle aste pignorate vendono sotto il mercato, ovunque si trovi il mercato. In Nuova Zelanda, per esempio, il sito web landlords.co.nz ha recentemente affermato che le proprietà pignorate (lì definite “vendite ipotecarie”) stanno andando a circa il 25% al di sotto del loro valore di mercato. Mentre questo sembra essere basato solo su interviste con alcuni agenti immobiliari, è una cifra che si avvicina molto a quella degli Stati Uniti, dove il sito web realtytrac.com, specializzato in vendite di immobili pignorati, riferisce che, con oltre 233.000 vendite in difficoltà nel primo trimestre del 2012, il “prezzo medio di vendita è stato inferiore del 27% rispetto al prezzo medio di vendita delle case non pignorate o di proprietà della banca nel corso del trimestre, in calo rispetto allo sconto del 29% nel primo trimestre del 2011”.

I. Accesso alla proprietà in vendita

La ricerca di proprietà in vendita può non essere un processo semplice. Nel Regno Unito, ad esempio, non esiste una banca dati nazionale per tali vendite e si tratterà di monitorare sia i media fisici (le sezioni immobiliari dei quotidiani, ad esempio) sia, sempre più spesso, i siti web delle case d’asta e il numero crescente di imprese che offrono servizi legati alle aste immobiliari. Un’altra fonte di informazioni è naturalmente rappresentata dalle agenzie immobiliari, soprattutto se si ha in mente un luogo specifico. Le agenzie in quella zona possono non essere disturbate da vendite forzate di marketing, ma è probabile che ne siano a conoscenza.

Paesi diversi (e anche parti diverse dello stesso Paese) avranno regole diverse per il processo di acquisto di un immobile pignorato. Il Regno Unito ne è un esempio, e le regole che si applicano in Inghilterra sono molto diverse da quelle della Scozia. E a proposito dell’Inghilterra, come per l’acquisto di qualsiasi altro bene immobile, c’è la prospettiva di essere scoperti prima dello scambio dei contratti finali. Nel caso di un immobile pignorato, c’è un periodo di preavviso specifico, ovvero di sette giorni, in cui il mutuante (cioè il venditore) deve dare tramite i giornali, il suo sito web, ecc. Per inciso, questo non è il caso di una vendita all’asta, quindi è un potenziale vantaggio cercare di acquistare una proprietà pignorata con questa modalità.

II. Pericoli intrinseci durante l’acquisto di proprietà in pegno

L’acquisto di una proprietà pignorata richiede un’attenta considerazione e preparazione. Ciò è particolarmente vero quando si acquista all’asta, con un contratto vincolante che si forma letteralmente con il battere del martello. L’investitore deve innanzitutto assicurarsi che il venditore abbia tutta la capacità giuridica necessaria per portare a termine la vendita e, soprattutto, per trasferire all’acquirente la proprietà senza vincoli. Sullo sfondo di una vendita pignorata è invariabilmente una storia di tragedia personale, in quanto la fortuna dell’acquirente nel prendere un immobile in affitto con uno sconto viene a spese del proprietario di casa, e probabilmente dell’occupante, che ha vissuto momenti difficili. E, tranne che in giurisdizioni “no-recourse”, come alcuni stati degli Stati Uniti, la vendita pignorata non solleva l’ex proprietario da qualsiasi debito in eccesso dopo che il prezzo di vendita è stato applicato agli arretrati del prestito.

Quindi, più basso è il prezzo di vendita, più è probabile che il proprietario pignorato si senta offeso. Dal loro punto di vista, se si deve più di quanto il prezzo di vendita produce, la vendita può lasciare solo il fallimento come rifugio dal debito residuo, anche se ci sono alcuni Paesi (notoriamente la Spagna) dove il debito immobiliare non è alleviato dal fallimento.

Va da sé che l’investitore vorrà essere sicuro che con il titolo di proprietà venga a mancare il possesso. Forse la cosa più difficile da affrontare per un principiante o un investitore a distanza è convincere un ex proprietario “abusivo” ad andarsene. Mentre la legge può essere al 100% dietro l’acquirente, che ha diritto e ottiene un avviso di sfratto emesso dal tribunale, la situazione può essere altrimenti a livello emotivo. Una considerazione alleata è che è improbabile che l’acquirente ad un’asta di pignoramento abbia accesso alle informazioni dettagliate sulla proprietà che solo il precedente proprietario può fornire.

Sicuramente la banca, il suo agente immobiliare o un banditore non sapranno di alcuna idiosincrasia sulla preparazione invernale, per esempio, o sulla prevenzione dell’umidità o su come non accendere la caldaia a olio combustibile. Quindi l’investitore che fa un’offerta all’asta dei mutui deve imparare queste cose o da un’ispezione personale o, se questo non è possibile, affidandosi a un’agenzia affidabile di qualche tipo. Tieni in considerazione che questioni così apparentemente piccole potrebbero avere conseguenze in seguito, anche anni dopo. Se, ad esempio, fossero state apportate modifiche non consentite sulla proprietà e fossero state in qualche modo strumentali a un incendio o ad altri danni, l’assicuratore dell’acquirente potrebbe rifiutarsi di pagare se la modifica non fosse stata rivelata al momento della stipula della polizza.

III. Condizioni della proprietà

Lo stesso approccio prudente vale anche per le condizioni dell’immobile al momento della vendita. Molte proprietà riacquistate vendono con un grande sconto al mercato perché, al momento della vendita, sono regredite in cattive condizioni. L’immobile può essere rimasto vacante per mesi, anche anni, con ogni esposizione agli elementi lasciati incustoditi, nonostante l’obbligo legale del mutuante di mantenere l’immobile dopo il pignoramento. Forse il proprietario pignorato è rientrato a un certo punto e ha rimosso alcuni infissi o arredi. Oppure è stato scassinato e i ladri hanno preso tutto ciò che era mobile. Ci sono diversi scenari, ma il punto è che l’ispezione appena prima dell’asta è assolutamente necessaria.

Naturalmente, ci possono essere garanzie offerte dalla banca-venditore che l’investitore può legittimamente guardare per fare affidamento sul post-acquisto, ma che potrebbe rivelarsi un processo lungo (con i finanziatori a corto di denaro che si rifiutano di sborsare un centesimo in più del dovuto) e nel frattempo lasciare che l’investitore si faccia carico dei costi di costose riparazioni e sostituzioni.

Infine, per ora, nell’ambito delle dovute ricerche da fare prima dell’asta, l’investitore dovrebbe prestare molta attenzione al quartiere: la proprietà è una vendita isolata o la zona locale ne è piena? In quest’ultimo caso, che impatto ha sulla percezione della località da parte dell’affittuario? Quale sarà la percezione del quartiere da parte dell’acquirente e, per estensione, degli inquilini trovati per l’immobile dopo l’acquisto? L’investitore dovrebbe porsi questa domanda: vorrei vivere lì? Se ci sono delle riserve, questa dovrebbe essere una nota di avvertimento.


Fact-checked

I nostri redattori controllano tutti i contenuti per garantire la conformità con la nostra rigorosa politica editoriale. Le informazioni in questo articolo sono supportate dalle seguenti fonti affidabili.

Avvertenza sui rischi

Invezz è un luogo in cui le persone possono trovare informazioni affidabili e imparziali su finanza, trading e investimenti, ma non offriamo consulenza finanziaria e gli utenti dovrebbero sempre svolgere le proprie ricerche. Le attività trattate su questo sito web, comprese azioni, criptovalute e materie prime, possono essere altamente volatili e i nuovi investitori spesso perdono denaro. Il successo sui mercati finanziari non è garantito e gli utenti non dovrebbero mai investire più di quanto possono permettersi di perdere. Dovresti considerare le tue condizioni personali e prenderti il ​​tempo per esplorare tutte le opzioni a disposizione prima di fare qualsiasi investimento. Leggi la nostra liberatoria sui rischi >

Harry Atkins
Financial Writer
Harry si è unito a noi nel 2019, grazie a più di dieci anni di esperienza nella scrittura, redazione e gestione di contenuti di alto profilo… read more.