Come investire in un progetto di costruzione all’estero: Prestiti mezzanine e partnership azionarie spiegate

By: Harry Atkins
Harry Atkins
Harry si è unito a noi nel 2019, grazie a più di dieci anni di esperienza nella scrittura, redazione… read more.
Updated: Giu 29, 2020
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Con sempre maggiore fervore, gli acquirenti stranieri si affollano per investire in progetti di costruzione e riqualificazione, noti anche come progetti a valore aggiunto, piuttosto che in semplici attività di noleggio.

In tutta Europa, infatti, la percentuale di investitori che optano per progetti a valore aggiunto è passata dal 22% nel 2012 a un sorprendente 47% nel 2016, secondo l’Associazione Europea degli Investitori in Veicoli Immobiliari non quotati.

Ciò è in gran parte attribuibile ai rendimenti e quelli globali sono in calo. In Europa, ci si può aspettare una media del 3-7% all’anno da una semplice attività di noleggio. Nel frattempo, i progetti a valore aggiunto di solito ti frutteranno il 12-20%.

Nonostante questo vantaggio fondamentale, i prestiti a valore aggiunto possono essere difficili da ottenere a causa di problemi di finanziamento. Le banche sono prestatori conservatori e tendono a essere caute nell’assumersi troppi rischi, quindi per questo motivo può essere difficile ottenere un prestito bancario superiore al 50% del costo totale del progetto.

In quanto tali, gli imprenditori di progetti a valore aggiunto convenzionali coprono di norma almeno il 50% del costo di ogni progetto. Tuttavia, se un imprenditore non ha la libertà finanziaria per mettere giù questo tipo di denaro, la loro prossima migliore scommessa è quella di cercare investitori.

Gli investitori possono essere coinvolti in tali progetti in due modi:

1. Diventare un investitore mezzanino: L’imprenditore presta capitale al promotore in cambio di un interesse fisso per l’utilizzo dei fondi e ottiene una quota dei profitti realizzati dal progetto.

2. Diventare partner azionario: l’investitore fornisce all’imprenditore capitale proprio, partecipa al progetto, beneficia dei profitti operativi e sopporta le conseguenze dei rischi inerenti al progetto.

Entrambe queste strutture hanno i loro vantaggi e svantaggi.

I. Mezzanine financing

Il Mezzanine financing è un ibrido tra il debito e il finanziamento azionario. Fondamentalmente, è un debito subordinato che ha una priorità secondaria dopo il debito senior, il prestito bancario. È garantito da un pegno di azioni o da capitale proprio. Il mutuatario è di solito una Special Purpose Vehicle o SPV creata dall’imprenditore.

Il principale vantaggio del Mezzanine financing dal punto di vista del finanziatore è che tende ad offrire tassi di interesse più elevati rispetto ai prestiti bancari. Negli Stati Uniti, ad esempio, i tassi di interesse variano tipicamente tra l’8-15% all’anno. Nonostante i tassi elevati, gli imprenditori sono disposti a utilizzare i prestiti mezzanini per ottenere finanziamenti extra, tipicamente con l’obiettivo di ottenere fino al 70% del valore del progetto, compreso il capitale ottenuto dalla banca. In questo modo l’imprenditore può ridurre il valore del proprio capitale nel progetto e ottenere rendimenti più elevati, dato che in questi casi l’imprenditore in genere deve fornire solo il 30% dei propri fondi per finanziare il progetto. Tende inoltre a ridurre il fabbisogno di vendite fuori piano in una fase precedente per aumentare il flusso di cassa.

Oltre all’aumento dei tassi di interesse associati ai prestiti mezzanini, gli investitori possono beneficiare di rendimenti aggiuntivi, a seconda della redditività del progetto. Questa opzione è nota come “equity kicker” ed è tipicamente strutturata sotto forma di uno dei due tipi di titoli: opzioni o warrant.

Lo schema di distribuzione del capitale con Mezzanine financing

Rispetto alle semplici imprese di noleggio, i progetti a valore aggiunto sono relativamente ad alto rischio; ci sono molti più casi in cui i partecipanti non riescono a guadagnare profitti o addirittura subiscono perdite. Nel peggiore dei casi, l’investitore rischia di perdere tutto il capitale che ha contribuito in primo luogo. Gli operatori di mercato esperti sviluppano un’abilità nel trovare progetti che molto probabilmente consentiranno loro di raggiungere il pareggio, anche se la situazione del mercato prende una brutta piega.

I rischi specifici associati ai progetti a valore aggiunto sono numerosi: più tempo dedicato a cercare di ottenere un permesso di costruzione, un aumento del budget del progetto, il mancato raggiungimento di un obiettivo di vendita, ecc. L’investitore esperto calcola la suscettibilità di ogni progetto a risultati negativi e valuta il valore massimo di cui il prezzo al metro quadro può diminuire o il tempo di esecuzione del progetto può aumentare prima che i rendimenti scendano a zero. Come regola generale, un progetto che può sostenere una diminuzione del prezzo del 20% o un aumento del tempo di esecuzione del 20% è probabilmente abbastanza stabile per l’investimento.

Allo stesso tempo, la banca e l’investitore mezzanino di solito mantengono una distanza di sicurezza dal rischio. Nella maggior parte dei casi, il primo a non guadagnare nulla in uno scenario negativo è l’imprenditore. È importante verificarlo in ogni caso prima di investire.

II. Capitale proprio

L’imprenditore può scegliere una delle due alternative rispetto ai propri fondi: pagare di tasca propria o cercare un partner azionario.

Un partner azionario è un investitore che finanzia parzialmente il progetto in cambio di una quota dei profitti. Se un partner azionario è coinvolto in un progetto, il suo capitale comprende in genere circa il 20% del costo del progetto. In questo scenario, il partner condivide i rischi e i profitti del progetto con l’imprenditore.

In questo caso, l’imprenditore fornisce il restante 10% del costo del progetto, dimostrando al partner azionario che vale la pena investire nel progetto, in quanto l’imprenditore si assume anche i relativi rischi finanziari.

Lo schema di distribuzione del capitale con il Mezzanine financing e un partner azionario

L’imprenditore può anche attrarre il capitale di un partner azionario senza un Mezzanine financing. Nell’ambito di questo schema, il progetto è finanziato da tre parti: una banca che fornisce il prestito primario, un partner azionario e un investitore.

Lo schema di distribuzione del capitale senza Mezzanine financing ma con un partner azionario

Per quanto riguarda la distribuzione degli utili nei progetti a valore aggiunto, l’ordine è tipicamente negoziato caso per caso. Ad esempio, il partner azionario può negoziare un rendimento prioritario, in base al quale sarebbe il primo ad ottenere una quota dei profitti in una certa misura, come ad esempio il 6-8%. In questo caso, una volta superata tale soglia, l’imprenditore può ricevere lo stesso rendimento sul capitale che ha iniettato nel progetto. Il profitto rimanente può poi essere distribuito progressivamente tra i due; vale a dire che più alto è il rendimento del progetto, maggiore è la quota di profitto che va all’imprenditore. Per esempio, è comune per i partner azionari e gli imprenditori concordare che l’imprenditore otterrà il 30% di tutti i profitti entro il range di rendimento dell’8-15% all’anno, e che tutto ciò che supera il 15% sarà diviso in modo uniforme tra la coppia.

Nel 2017, tenendo conto della situazione attuale del mercato statunitense ed europeo e del già citato schema di distribuzione degli utili, gli investitori potrebbero aspettarsi di ottenere il 12-20% all’anno da progetti a valore aggiunto.

In sintesi, un investitore che sceglie di diventare un finanziatore mezzanino si trova a fronteggiare rendimenti relativamente bassi, ma si assume anche relativamente pochi rischi in quanto, in caso di fallimento, il promotore è il primo a sostenere le perdite, seguito dal partner azionario, con i creditori alle spalle. Al contrario, un investitore che sceglie di diventare socio azionario si trova a guadagnare profitti relativamente elevati, ma si assume anche maggiori rischi.

III. Confronto delle condizioni per la partecipazione dell’investitore a un progetto a valore aggiunto come finanziatore mezzanino e come partner azionario

Mezzanino Partenariato azionario
Tipi di capitale Prestito Proprietà
Fonte di profitto Interessi sul prestito e kicker azionario Profitto dalla realizzazione del progetto
Rapporto Loan To Cost (LTC) , %. 20-30 20-30
Priorità dei pagamenti Seconda priorità (dopo il debito [bancario] senior) Terza priorità
Garanzie collaterali Probabile Nessuna
Alleanze Flessibile Nessuna
Rendimento medio, %. 10 15
Rischi Medio Alto

Questo articolo riflette solo i principi generali delle relazioni tra i partecipanti ai progetti di sviluppo. L’interesse di un investitore per un progetto può variare ampiamente a seconda del mercato e del progetto considerato. Inoltre, la distribuzione dei rischi e dei rendimenti dipende anche dall’equilibrio del capitale distribuito tra imprenditore, investitore mezzanino e partner azionario. Per questo motivo, è fondamentale richiedere una consulenza professionale prima di perseguire un nuovo progetto a valore aggiunto in qualità di investitore.


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Harry Atkins
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