Come investire in REIT

Come investire in REIT

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Principiante
Tempo di lettura: 14 minuti
Scritto da: Harry Atkins
Giugno 9, 2020
Update: Luglio 2, 2020

Se stai pensando di investire in fondi comuni d’investimento immobiliari quotati in borsa, REIT, bisogna capire prima di tutto la natura dell’investimento e poi di analizzare quella che a prima vista è una gamma sconcertante di possibilità, processi che per alcuni possono essere scoraggianti. In questo articolo, diamo uno sguardo a ciò che è un REIT e ai modi per entrare in questa interessante forma di investimento immobiliare. L’attenzione si concentra molto sui REIT “oggetto di trading pubblico”, le società immobiliari di proprietà privata e quelle oggetto di trading fuori mercato non sono facilmente disponibili per il tipico investitore al dettaglio e comunque mancano della liquidità (la facilità di acquisto e di vendita) che è il tratto distintivo del REIT quotato. In un articolo separato esamineremo i criteri in base ai quali si dovrebbe giudicare un REIT a fini di investimento.

I. Cos’è un REIT?

In primo luogo, partiamo con alcune spiegazioni salienti del fondo di investimento immobiliare quotato in borsa. Nonostante la parola “trust” in questa etichetta, un REIT è una società normalmente costituita i cui titoli (spesso chiamate “quote” piuttosto che azioni) sono quotati in borsa. L’azienda può essere “chiusa”, il che significa che qualsiasi emissione di azioni dopo la quotazione iniziale deve essere approvata dagli azionisti esistenti, oppure “aperta”, il che, come per le aziende ordinarie quotate, significa che le future emissioni di azioni (con conseguente diluizione del capitale sociale) sono a discrezione del consiglio di amministrazione.

Per acquisire lo status di REIT, l’azienda deve conformarsi ad un insieme di regole legali e procedurali che dettano (a) il tipo di attività che gestisce e (b) la sua struttura proprietaria. In sostanza, un REIT deve generare la maggior parte del suo reddito (il minimo è tipicamente posto al 75%) da affitti su immobili di proprietà della società e deve pagare un minimo specificato (normalmente il 90%) di tale reddito, al netto delle spese operative e delle spese generali, ai suoi investitori ogni anno. Per quanto riguarda la struttura azionaria, le regole in termini generali sono concepite per garantire un’ampia diffusione dei proprietari, senza che una persona o un gruppo possa dominare, e per questo motivo un mercato attivo dei titoli del REIT.

II. Neutralità fiscale: Il punto chiave della differenza

Mentre le regole differiscono in dettaglio da un Paese all’altro, e ci sono altre restrizioni (ad esempio in relazione al prestito), questo stesso quadro di base si applica ai REIT di tutto il mondo. E una volta che lo status di REIT è stato conferito, c’è un trattamento fiscale uniforme di tali società. Essi sono trattati come “pass-through”, il che significa che il reddito ottenuto dall’attività approvata è esente da imposte nelle mani della società, evitando così la doppia imposizione che, in assenza di regole speciali, si applica con gli utili di una società convenzionale, prima come imposta sul reddito delle società e poi sui dividendi pagati agli azionisti, in ogni caso a qualsiasi aliquota in vigore nel Paese di domicilio.

È questa “neutralità” fiscale che differenzia il REIT dalle altre società immobiliari. In linea di principio, il pass-through dovrebbe rendere un trust di investimento immobiliare più interessante a fini di investimento rispetto a una società immobiliare convenzionale, non paga alcuna imposta sul suo reddito primario in modo che, a parità di altre condizioni, una parte maggiore di tale reddito sia disponibile per la distribuzione ai suoi proprietari rispetto alle società convenzionali.

III. La differenza non è così marcata

Il punto non dovrebbe essere portato troppo lontano, però. La misura in cui lo status di “pass-through” di un REIT si tradurrà in un maggiore rendimento degli investimenti è fortemente dettata dal regime fiscale del REIT e del Paese di residenza fiscale dell’investitore. Ad esempio, poiché non pagano alcuna imposta sul loro reddito, i REIT non possono attribuire “crediti di credito d’imposta” ai loro “PID” (distribuzioni di redditi da capitale) e tali pagamenti non attraggono l’aliquota fiscale più bassa applicata in alcuni Paesi (come il Regno Unito) ai dividendi, il che significa che è probabile che la distribuzione sia tassata all’aliquota marginale piena applicabile all’azionista beneficiario.

Nel gennaio di quest’anno, Deloitte Real Estate ha pubblicato un utile confronto tra il trattamento fiscale britannico degli investitori in REIT rispetto alle società convenzionali. Supponendo che quest’ultima paghi l’imposta sul reddito delle società al tasso pieno del 24%, e supponendo che gli investitori individuali rispetto alle società, il beneficio netto per l’investitore REIT rispetto all’azionista della società convenzionale è del 5,3% nel caso di reddito tassato nelle fasce d’imposta “base” e “superiore”, e solo il 3% per l’investitore REIT con reddito nella fascia “aggiuntiva”. I veri beneficiari del trattamento fiscale REIT sono gli investitori che non pagano alcuna imposta sui loro redditi – in particolare i fondi pensione del Regno Unito e gli ISA (conti di risparmio individuali). Secondo le tabelle Deloitte, un investimento ISA approvato in un REIT britannico migliorerà del 31,6% il rendimento disponibile per un azionista di una società convenzionale.

IV. La via dell’investitore ordinario verso la proprietà

A parte le tasse, però, un investimento in un fondo comune d’investimento immobiliare offre al tipico investitore “al dettaglio” l’opportunità di entrare in investimenti immobiliari che altrimenti sono limitati agli investitori di alto valore netto. In effetti, questo raggruppamento di piccoli investimenti per finanziare un grande investimento è la ragion d’essere del REIT. In linea di principio, un REIT potrebbe possedere una singola proprietà molto grande (in termini di reddito da locazione) ma in pratica quasi tutti i REIT in tutti i Paesi in cui operano hanno un portafoglio di diverse o molte proprietà. Questi possono essere in un settore immobiliare discreto, che si tratti di alloggi per uffici, negozi di High Street o di auto-immagazzinamento, per esempio, ma per la maggior parte i REIT sono diversificati almeno nella misura in cui detengono un mix di immobili per uffici e per la vendita al dettaglio.

V. Alla scoperta dei REIT

Dove potrebbero andare i potenziali investitori REIT per valutare la gamma di possibili destinazioni dei loro investimenti? Se l’investitore si muove da solo da solo in questa fase, e la ricerca è limitata ai soli REIT del Regno Unito, un posto come un altro sarebbe “Reita”, il sito web dedicato al REIT della BPF (la British Property Federation) all’indirizzo http://bpf.org.uk/en/reita/index.php. C’è una pagina che elenca tutti gli attuali REIT elencati nel Regno Unito, circa 24, e link a informazioni su ciascuno di essi. E poiché, almeno fino a quando la regola non cambierà a metà dello scorso anno, tutti i REIT del Regno Unito dovevano essere quotati alla Borsa di Londra, ci sono informazioni utili da avere sul sito web della LSE, compresi naturalmente i dati di trading attuali su queste 24 società.

Un’altra fonte di informazione utile, soprattutto in termini di performance, sui fondi comuni d’investimento immobiliari del Regno Unito è la pubblicazione della società di revisione contabile BDO “UK-REIT Survey 2012”. Ci sono stati alcuni cambiamenti nella line-up rispetto all’anno scorso – London & Stamford Properties si è recentemente fusa con Metric Property Investments per formare Londonmetric Property (LON:LMP), il REIT precedentemente noto come Capital Shopping Centres ha recentemente cambiato il proprio marchio come Intu Properties (LON:INTU), e all’inizio di questo mese l’operatore di auto-stoccaggio Safestore Holdings (LON:SAFE) si è convertito allo stato REIT. Ma per il resto l’indagine BDO rende la lettura interessante e informativa.

VI. Offshore

Ma c’è un “universo” REIT molto più grande a disposizione degli investitori con sede nel Regno Unito e, in effetti, il mercato interno britannico è piuttosto piccolo in termini relativi. Queste 24 società (più altre due registrate offshore) hanno una capitalizzazione di mercato attuale di circa 25,5 miliardi di sterline, il che rende l’intero mercato britannico appena il 70% in termini di valore del più grande REIT statunitense, Simon Property Group Inc (NYSE:SPG), attualmente quotato sul NYSE a 54,81 miliardi di dollari (35,94 miliardi di sterline). Ci sono oltre 200 REIT elencati negli Stati Uniti, e le loro attività fiscalmente neutre non si limitano (come nel Regno Unito) a ricevere affitti. I REIT americani possono anche concedere prestiti su garanzie ipotecarie, o avere un mix di reddito da affitto e interessi, e c’è una diversificazione e una specializzazione molto maggiore per quanto riguarda il settore immobiliare nel mercato statunitense. Ad esempio, mentre non vi è praticamente alcun investimento UK-REIT nel settore immobiliare, una serie di REIT americani si concentrano principalmente o esclusivamente sul settore immobiliare residenziale, comprese le aree di nicchia come gli alloggi per studenti e militari.

E naturalmente c’è un sito web dedicato a US-REIT, www.reit.com, con un’enorme quantità di informazioni disponibili a scopo di ricerca.

Al di là degli Stati Uniti, i fondi comuni di investimento immobiliare sono ormai una parte consolidata del settore immobiliare in diversi Paesi, in particolare in Australia e Nuova Zelanda (dove sono noti come unit trust), Giappone, Singapore, Francia e Germania. In quest’ultimo caso, la legislazione di abilitazione è in vigore solo dal 2007, ma le borse tedesche hanno ora più REIT negoziati pubblicamente di qualsiasi altro Paese che non gli Stati Uniti, molti dei quali sono quotazioni secondarie (a Francoforte o Berlino di solito) di REIT domiciliati in un altro paese.

VII. Gli elenchi multipli sono comuni

Un’utile raccolta dei REITs del mondo si trova a Bloomberg, alla pagina www.bloomberg.com/markets/companies. Sotto la voce “Finanziario”, un click sulla scheda “REITs” produce una sotto-serie per settore, con ogni Paese che mostra il Paese di quotazione e il simbolo di scambio per ogni partecipante. Di gran lunga la categoria più grande è “diversificata”, con circa 308 quotazioni, di cui 80 tedesche, 78 americane e 25 francesi e australiane. Qui è possibile scoprire, ad esempio, che la società immobiliare neozelandese Kiwi Income Property Trust (NZX:KIP) (residente da lungo tempo alla Borsa della Nuova Zelanda) è anch’essa quotata alla borsa di Berlino (GR:KN5) e scambiata fuori borsa negli Stati Uniti (OTC US:KWIPF). E che la suddetta Intu Properties, quotata alla LSE, ha una quotazione secondaria a Johannesburg, in Sudafrica (SJ:ITU). E che il secondo REIT britannico, British Land plc (LON:BLND), è quotato a Francoforte (GR:BLD) ed è disponibile anche sul mercato americano OTC (OTC US:BRLAF).

VIII. Acquistare in un REIT – Nel proprio Paese

Che l’investimento REIT debba essere effettuato in patria o all’estero, si pone la domanda pratica: come si procede effettivamente? La risposta in quasi tutti i casi è: attraverso un broker. Il fatto è che gli agenti di borsa da tempo hanno conquistato il mercato del commercio di titoli: sarebbe una rarità per una società quotata in borsa facilitare l’acquisto e la vendita diretta delle proprie azioni e naturalmente le borse accettano (e sono orientate ad accettare) transazioni solo da membri accreditati, cioè da broker di un tipo o di un altro.

Per l’acquisto di quote in una UK-REIT, tutti i principali agenti di borsa potranno obbligarsi, non essendoci alcuna differenza tra questi titoli e le azioni di altre società quotate. Naturalmente c’è una commissione, tipicamente intorno alle 10-12 sterline per una singola transazione di acquisto o di vendita, con la maggior parte dei broker che offrono commissioni scontate per le operazioni di ripetizione o di volume. Ad esempio, un broker di spicco, Hargreaves Lansdown, promuove una commissione di 5,95 sterline per 20 o più operazioni al mese.

IX. E all’estero

Per i titoli REIT quotati al di fuori del Regno Unito, sarà possibile per un broker britannico gestire la transazione se il REIT straniero ha emesso DR (ricevute di deposito) che sono quotate in una borsa del Regno Unito. Originariamente un’invenzione americana degli anni ’20, le DR sono titoli oggetto di trading emessi da banche del paese A in cambio di azioni di una società costituita nel paese B, consentendo agli investitori del paese A di acquistare e vendere l’equivalente in tutti gli aspetti dei titoli della società straniera come se fosse un’azienda locale. I DR denominati in dollari USA (ADR) restano i più diffusi, ma al giorno d’oggi i certificati di deposito sono emessi anche in euro (EDR) e in altre valute.

L’alternativa alle DR è che l’investitore apra un conto di trading con un broker direttamente nel Paese in cui è quotato il REIT estero. Naturalmente ci saranno rischi di cambio e anche la prospettiva di rimpatrio dei guadagni o dei fondi di vendita che saranno influenzati dalle leggi locali, quindi gli investitori che scelgono questa via diretta devono aver fatto il loro dovere.

X. ETF indicizzati REIT

Infine, una parola o due sull’alternativa all’investimento in uno specifico REIT, o in REIT selezionati, e sia nazionali che offshore, che consiste nell’assumere una posizione in un ETF (exchange-traded fund) indicizzato al REIT. Il vantaggio di principio è che l’investimento è legato alla performance di un certo numero di partecipanti al mercato immobiliare (quelli che compongono l’indice) evitando così il rischio che un dato REIT abbia una performance negativa durante il periodo d’investimento.

Una conseguenza delle dimensioni relativamente piccole del mercato UK-REIT è che esiste solo una piccola scelta di fondi indicizzati, il più importante dei quali è il iShares FTSE EPRA/NAREIT UK Property Fund (iShares è una propaggine di Blackrock Capital degli Stati Uniti e sostiene di essere “la forza dominante nei fondi negoziati in borsa a livello globale”). Questo fondo segue la performance delle 10 maggiori società immobiliari britanniche quotate (per capitalizzazione di mercato), nove delle quali sono REIT, con le prime tre (Land Securities Group (LON:LAND), il già citato British Land e Hammerson (LON:HMSO)) che costituiscono il 46% della ponderazione dell’indice.

Oltre al mercato britannico, c’è un’ampia selezione di fondi indicizzati REIT tra cui scegliere. Gli investitori che cercano un’esposizione globale alla performance REIT, ma con un forte orientamento statunitense, potrebbero prendere in considerazione, ad esempio, il Vanguard Global ex US Real Estate ETF (NASDAQ:VNQI), ma ce ne sono molti altri.

XI. Broker – Un male necessario

Qualunque sia il modo in cui si pensa di iniziare, ci sono un sacco di informazioni da avere sui fondi di investimento immobiliare sia nel Regno Unito che a livello globale, molte delle quali sono liberamente disponibili a chiunque abbia il tempo e la motivazione per cercarle. Quando si tratta di acquistare effettivamente titoli REIT, tuttavia, come già osservato, è praticamente impossibile procedere senza i servizi (e le relative spese) di un agente di cambio. In tal caso, avrà senso selezionare un broker che offra la più ampia gamma possibile di servizi e di competenze in relazione sia ai trust d’investimento immobiliari nazionali che a quelli offshore.

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