Zo Investeert u In REIT’s

By: Harry Atkins
Harry Atkins
Harry kwam in 2019, hij heeft meer dan 10 jaar ervaring als schrijver, editor en in het beheren van… read more.
Updated: feb 25, 2021
0/5 Sterren rating
beginner
14 minuten om te lezen

Als u overweegt om te beleggen in beursgenoteerde vastgoedbeleggingsfondsen (REIT’s), is het noodzakelijk om eerst de aard van de belegging te begrijpen en vervolgens te sorteren door wat op het eerste gezicht een verbijsterend scala aan mogelijkheden is, processen die voor sommige personen ontmoedigend kunnen zijn. In dit artikel kijken we naar wat een REIT is en naar de manieren om deel te nemen aan deze interessante vorm van vastgoedbelegging. De focus ligt sterk op ‘beursgenoteerde’ REIT’s, particuliere vastgoedbedrijven en bedrijven die buiten de markt om worden verhandeld zijn niet direct beschikbaar voor de typische retailbelegger en missen vaak de liquiditeit (het gemak van in- en uitverkoop), wat het kenmerk is van de beursgenoteerde REIT. In een apart artikel kijken we naar de criteria op basis waarvan u een REIT moet beoordelen voor beleggingsdoeleinden.

I. Wat is een REIT?

Laten we beginnen met een belangrijke uitleg van de beursgenoteerde vastgoedbeleggingsfonds. Ondanks het woord ‘fonds’ in dit label is een REIT een normaal bedrijf waarvan de effecten (vaak ‘units’ genoemd in plaats van aandelen) op een beurs zijn genoteerd. Het bedrijf kan ‘gesloten’ zijn, wat betekent dat elke uitgifte van aandelen na de eerste beursgang moet worden goedgekeurd door de bestaande aandeelhouders, of ‘open-end’, wat, net als bij gewone beursgenoteerde bedrijven, betekent dat toekomstige aandelenuitgiftes (met bijbehorende verwatering van het aandelenkapitaal) bepaald worden door de raad van bestuur.

Om de REIT-status te verkrijgen, moet de onderneming zich houden aan een reeks wettelijke en procedurele regels die voorschrijven a) wat voor soort bedrijf het is en b) wat de eigendomsstructuur is. In essentie moet een REIT het grootste deel van zijn inkomsten (het minimum wordt gewoonlijk gesteld op 75 procent) genereren uit de huur van vastgoed dat eigendom is van de onderneming en het bedrijf moet elk jaar een bepaald minimum (normaal gesproken 90 procent) van die inkomsten, na aftrek van de bedrijfskosten en de algemene kosten, aan zijn beleggers betalen. Wat de structuur van het aandeelhouderschap betreft, zijn de regels in het algemeen bedoeld om te zorgen voor een brede spreiding van de eigenaars, waarbij geen enkele persoon of groep in staat is om te domineren, en daarmee een actieve markt in de effecten van de REIT.

II. Fiscale neutraliteit – Het belangrijkste verschil

Hoewel de gedetailleerde regels per land verschillen en er andere beperkingen zijn (zoals met betrekking tot leningen), is ditzelfde basiskader van toepassing op REIT’s over de hele wereld. En als de REIT-status eenmaal is toegekend, is er sprake van een uniforme fiscale behandeling van dergelijke bedrijven. Ze worden behandeld als ‘doorberekening’, wat betekent dat de inkomsten uit goedgekeurde activiteiten belastingvrij zijn in de handen van de onderneming, waardoor de dubbele belastingheffing wordt vermeden die, bij gebrek aan speciale regels, van toepassing is op de inkomsten van een conventioneel bedrijf (eerst als vennootschapsbelasting en vervolgens op het dividend dat aan de aandeelhouders wordt uitgekeerd, in elk geval tegen het geldende tarief in het land waar het bedrijf gevestigd is).

Het is deze fiscale ‘neutraliteit’ die de REIT onderscheidt van andere vastgoedbedrijven. In principe zou de doorberekening een vastgoedbeleggingsfonds aantrekkelijker moeten maken voor beleggingsdoeleinden dan een conventionele vastgoedbedrijf. Het bedrijf betaalt geen belasting over zijn primaire inkomsten, zodat als alle andere omstandigheden gelijk blijven, meer van die inkomsten beschikbaar zijn voor uitkering aan zijn eigenaars dan bij conventionele bedrijven het geval is.

III. Uiteindelijke verschil is niet zo duidelijk

Dit punt moet echter niet te ver worden doorgedreven. De mate waarin de doorgiftestatus van een REIT zich vertaalt in een hoger beleggingsrendement wordt sterk bepaald door het belastingregime in het fiscale land van de REIT (en de belegger). Omdat zij bijvoorbeeld geen belasting over hun inkomsten betalen, kunnen REIT’s geen ‘verrekeningskredieten’ aan hun inkomstenverdelingen uit vastgoed koppelen, en die betalingen vallen niet onder het lagere belastingtarief die in sommige landen (zoals het Verenigd Koninkrijk) op dividenden wordt toegepast. Dit betekent dat de uitkering waarschijnlijk wordt belast tegen het volledige marginale tarief dat van toepassing is op de ontvangende aandeelhouder.

In januari van dit jaar publiceerde Deloitte Real Estate een nuttige vergelijking van de Britse fiscale behandeling van beleggers in REIT’s in tegenstelling tot conventionele bedrijven. Ervan uitgaande dat de laatste vennootschapsbelasting betaalt tegen het volledige tarief van 24 procent, en uitgaande van individuele in tegenstelling tot zakelijke beleggers, is het netto-voordeel voor de REIT-belegger ten opzichte van de conventionele bedrijfsaandeelhouder 5,3 procent in het geval van inkomsten die worden belast in de ‘basis’ en ‘hogere’ belastingschalen, en slechts drie procent voor de REIT-belegger met inkomsten in de ‘extra’ schaal. De echte begunstigden van de REIT-belastingbehandeling zijn beleggers die geen belasting op hun inkomen betalen, met name Britse pensioenfondsen en ISA’s (individuele spaarrekeningen). Volgens de tabellen van Deloitte zal een goedgekeurde ISA-belegging in een VK-REIT met 31,6 procent beter zijn dan het rendement dat beschikbaar is voor een conventionele aandeelhouder van een bedrijf.

IV. De weg van de gewone belegger in vastgoed

Naast de belastingen biedt een investering in een vastgoedbeleggingsfonds de typische ‘retailbelegger’ echter mogelijkheden om in vastgoed te beleggen, die anders beperkt blijven tot vermogende beleggers. Deze bundeling van kleine investeringen om een grote te financieren is de raison d’etre van de REIT. In principe kan een REIT één zeer groot (in termen van huurinkomsten) vastgoed bezitten, maar in de praktijk hebben bijna alle REIT’s in alle landen waar ze actief zijn een portfolio van meerdere (of een groot aantal) panden. Dit kan in een discrete vastgoedsector zijn (zoals bijvoorbeeld kantooraccommodatie, winkels in drukke winkelstraten of eigen opslag), maar voor het grootste deel zijn REIT’s gediversifieerd, althans in de mate dat ze een mix van kantoor- en winkelpanden in bezit hebben.

V. Zaken uitzoeken over REIT’s

Waar zouden potentiële REIT-beleggers naartoe kunnen gaan om het bereik van mogelijke bestemmingen voor hun beleggingen te peilen? Als de belegger in dit stadium alleen is en de zoektocht beperkt blijft tot alleen VK-REIT’s, dan is ‘Reita’, de REIT-website van de BPF (de British Property Federation) op http://bpf.org.uk/en/reita/index.php een goede plek om te beginnen. Er is een pagina met een lijst van alle huidige Britse REIT’s (zo’n 24) en klikbare links naar informatie over elk van hen. En aangezien, in ieder geval tot de regelwijziging halverwege vorig jaar, alle VK-REIT’s op de London Stock Exchange moesten worden genoteerd, is er nuttige informatie te vinden op de website van de LSE, waaronder natuurlijk de huidige handelsgegevens van die 24 bedrijven.

Een andere nuttige bron van informatie, vooral met betrekking tot de prestaties, over de Britse vastgoedbeleggingsfondsen is de publicatie ‘UK-REIT Survey 2012’ van het accountantskantoor BDO. Er zijn enkele veranderingen in het aanbod sinds vorig jaar. Londen & Stamford Properties zijn onlangs gefuseerd met Metric Property Investments tot Londonmetric Property, (LON: LMP), de REIT die voorheen bekend was als Capital Shopping Centres is onlangs hernoemd als Intu Properties (LON: INTU) en aan het begin van deze maand heeft de beursgenoteerde dienst van zelf opslag, Safestore Holdings (LON: SAFE), de REIT-status gekregen. Maar voor de rest biedt het BDO-onderzoek een interessante en informatieve lectuur.

VI. Overzees kijken

Maar er is een veel groter REIT-‘universum’ beschikbaar voor in het Verenigd Koninkrijk gevestigde beleggers en de binnenlandse Britse markt is relatief gezien zelfs vrij klein. Deze 24 bedrijven (plus nog eens twee geregistreerde overzeese bedrijven) hebben een huidige beurswaarde van ongeveer £ 25,5 miljard, waardoor de hele Britse markt slechts 70 procent van de waarde is van de grootste VS-REIT, Simon Property Group Inc (NYSE: SPG), momenteel gewaardeerd op de NYSE op $ 54,81 miljard (£ 35,94 miljard). Er zijn meer dan 200 beursgenoteerde REIT’s in de Verenigde Staten en hun belastingneutrale activiteiten zijn niet (zoals in het Verenigd Koninkrijk) beperkt tot het ontvangen van huurgelden. Amerikaanse REIT’s kunnen ook lenen op beleggingshypotheken of hebben een mix van huur- en rente-inkomsten, en er is een veel grotere diversificatie en specialisatie wat betreft de vastgoedsector op de Amerikaanse markt. Terwijl er bijvoorbeeld vrijwel geen VK-REIT-belegging in woningen is, zijn er een aantal Amerikaanse REIT’s voornamelijk of uitsluitend gericht op residentieel vastgoed, met inbegrip van nichegebieden zoals studenten- en militaire huisvesting.

En natuurlijk is er een speciale VS-REIT website (www.reit.com) met een enorme hoeveelheid informatie beschikbaar voor onderzoeksdoeleinden.

Afgezien van de Verenigde Staten zijn vastgoedbeleggingsfondsen inmiddels een vast onderdeel van de vastgoedsector in verschillende landen, met name Australië en Nieuw-Zeeland (waar ze bekend staan als unit trusts), Japan, Singapore, Frankrijk en Duitsland. In het laatste geval is de machtigingswetgeving pas sinds 2007 van kracht, maar Duitse beurzen hebben nu meer beursgenoteerde REIT’s dan enig ander land afgezien van de Verenigde Staten, waarbij het vaak gaat om secundaire noteringen (doorgaans in Frankfurt of Berlijn) van REIT’s die in een ander land zijn gevestigd.

VII. Meerdere noteringen komen vaak voor

Een nuttige collectie van de REIT’s over de hele wereld is te vinden op Bloomberg, op de pagina www.bloomberg.com/markets/companies. Onder het kopje ‘Financial’ wordt met een klik op het tabblad ‘REITs’ een subserie per sector gemaakt, waarbij u bij elke zoekopdracht het beurssymbool en de land waar ze genoteerd zijn kunt zien. Verreweg de grootste categorie is ‘diversified’, met zo’n 308 noteringen, waarvan 80 Duitse, 78 Amerikaanse en 25 Franse en Australische. Het is hier bijvoorbeeld mogelijk om te ontdekken dat het Nieuw-Zeelandse vastgoedbedrijf Kiwi Income Property Trust (NZX:KIP) (een oude bekende van de Nieuw-Zeelandse beurs) ook genoteerd staat op de Berlijnse beurs (GR:KN5) en OTC (over the counter) in de Verenigde Staten wordt verhandeld (OTC US:KWIPF). En dat de bovengenoemde Intu Properties, genoteerd aan de LSE, een secundaire notering heeft in Johannesburg, Zuid-Afrika (SJ:ITU). En we hebben ontdekt dat de op één na grootste Britse REIT, British Land plc (LON: BLND), is genoteerd in Frankfurt (GR: BLD) en ook beschikbaar is op de Amerikaanse OTC-markt (OTC US: BRLAF).

VIII. Beleggen in een REIT – Thuis

Of u de REIT-investering nu in eigen land of in het buitenland wilt doen, komt in beide gevallen de praktische vraag naar voren: hoe kan men er eigenlijk mee beginnen? Het antwoord is in bijna alle gevallen: via een broker. Feit is dat effectenmakelaars al lang geleden de markt voor effectenhandel bezet hebben. Het is zeldzaam dat een beursgenoteerde onderneming de directe koop en verkoop van zijn aandelen mogelijk maakt en natuurlijk accepteren beurzen alleen transacties van geaccrediteerde leden, dat wil zeggen een soort broker.

Voor de aankoop van eenheden in een VK-REIT zijn alle reguliere effectenmakelaars prima, waarbij er geen verschil is tussen deze effecten en de aandelen van andere beursgenoteerde ondernemingen. Er is natuurlijk een vergoeding (meestal rond £ 10-12 voor een enkele koop- of verkooptransactie), waarbij de meeste brokers gereduceerde vergoedingen aanbieden voor herhalings- of volumehandel. Een prominente broker bijvoorbeeld (Hargreaves Lansdown) promoot een vergoeding van £ 5,95 voor 20 of meer deals per maand.

IX. En in het buitenland

Voor REIT-effecten met een notering buiten het Verenigd Koninkrijk is het mogelijk dat een Britse broker de transactie afhandelt als de buitenlandse REIT DR’s (depositary receipts) heeft uitgegeven die op een Britse beurs zijn genoteerd. DR’s zijn oorspronkelijk een Amerikaanse uitvinding (in de jaren twintig van de vorige eeuw) en zijn verhandelbare effecten die door banken in land A zijn uitgegeven in ruil voor aandelen van een bedrijf dat in land B is opgericht, waardoor beleggers in land A gelijkwaardige effecten van het buitenlandse bedrijf in alle opzichten kunnen kopen en verkopen alsof het om een lokaal bedrijf gaat. DR’s in Amerikaanse dollars (ADR’s) zijn het grootste aanbod, maar tegenwoordig worden ook depositary receipts uitgegeven in euro’s (EDR’s) en andere valuta.

Het alternatief voor DR’s is dat de belegger rechtstreeks een handelsaccount opent bij een broker in het land waar de buitenlandse REIT is genoteerd. Er zullen natuurlijk wisselkoersrisico’s zijn en ook het vooruitzicht van repatriëring van inkomsten of verkoopsfondsen zal worden beïnvloed door de lokale wetgeving. Dus beleggers die voor deze directe route kiezen moeten hun huiswerk hebben gedaan.

X. REIT-geïndexeerde ETF’s

Tot slot nog een paar woorden over het alternatief voor een belegging in een specifieke REIT of geselecteerde REIT’s, ongeacht of dit binnenlandse of buitenlandse REIT’s zijn. Dit alternatief is een positie innemen in een REIT-geïndexeerde ETF (exchange-traded fund). Het belangrijkste voordeel is dat de belegging gekoppeld is aan de prestaties van een aantal deelnemers op de vastgoedmarkt (degenen die deel uitmaken van de index), zodat het risico wordt vermeden dat een bepaalde REIT tijdens de beleggingsperiode slecht zal presteren.

Een gevolg van de relatief kleine omvang van de VK-REIT-markt is dat er slechts een kleine keuze is aan geïndexeerde fondsen, waarvan het iShares FTSE EPRA/NAREIT UK Property Fund het meest in het oog springt (iShares is onderdeel van Blackrock Capital in de VS en beweert “de dominante kracht te zijn in de wereldwijde exchange-traded funds”). Dit fonds volgt de prestaties van de tien grootste (per marktkapitaal) beursgenoteerde Britse vastgoedbedrijven, waarvan negen REIT’s, waarbij de top drie (Land Securities Group [LON:LAND], het eerder genoemde British Land and Hammerson [LON:HMSO]) samen verantwoordelijk zijn voor 46 procent van de index.

Naast de Britse markt is er een grote selectie van REIT-geïndexeerde fondsen om uit te kiezen. Beleggers die op zoek zijn naar een wereldwijde spreiding van REIT-prestaties, maar met een sterke gerichtheid op de VS, zouden bijvoorbeeld de Vanguard Global ex-US Real Estate ETF (NASDAQ:VNQI) kunnen overwegen, maar er zijn nog veel meer.

XI. Brokers – Een noodzakelijk kwaad

Welke richting u ook kiest, er is een schat aan informatie over vastgoedbeleggingsfondsen, zowel in het Verenigd Koninkrijk als wereldwijd, waarvan een groot deel vrij beschikbaar zijn voor iedereen met de tijd en de motivatie om er naar te zoeken. Als het gaat om het daadwerkelijk kopen van REIT-effecten is het echter, zoals reeds opgemerkt, vrijwel onmogelijk om verder te gaan zonder de diensten (en bijbehorende kosten) van een effectenmakelaar. In dat geval is het zinvol om een broker te selecteren die een zo breed mogelijk scala aan diensten (en expertise) aanbiedt met betrekking tot zowel binnenlandse als buitenlandse vastgoedbeleggingsfondsen.


Feiten controle

Onze redacteuren controleren alle inhoud om ervoor te zorgen dat deze voldoet aan ons strikt redactioneel beleid. De informatie in dit artikel wordt ondersteund door de volgende betrouwbare bronnen.

Risico melding

Invezz is een plek waar mensen betrouwbare, onpartijdige informatie kunnen vinden over financiën, handel en beleggen. Maar we bieden geen financieel advies. Gebruikers moeten altijd hun eigen onderzoek doen. De activa, die op deze website worden behandeld, inclusief aandelen, cryptocurrencies en grondstoffen, kunnen zeer volatiel zijn en nieuwe investeerders verliezen vaak geld. Succes op de financiële markten is niet gegarandeerd en gebruikers mogen nooit meer investeren dan ze zich kunnen veroorloven te verliezen. U dient uw eigen persoonlijke omstandigheden in overweging te nemen en de tijd te nemen om al uw opties te verkennen, voordat u een investering doet. Lees onze risico aanwijzingen >

Harry Atkins
Financial Writer
Harry kwam in 2019, hij heeft meer dan 10 jaar ervaring als schrijver, editor en in het beheren van content voor blue chip bedrijven. De ervaring… read more.

Gerelateerde cursussen