Investeren in een Overzees Bouwproject: Mezzaninelening en Investeringspartners

By: Harry Atkins
Harry Atkins
Harry kwam in 2019, hij heeft meer dan 10 jaar ervaring als schrijver, editor en in het beheren van… read more.
Updated: apr 16, 2021
0/5 Sterren rating
beginner
8 minuten om te lezen

Met toenemende mate komen er steeds meer buitenlandse kopers die willen beleggen in bouw- en herontwikkelingsprojecten, ook wel projecten met toegevoegde waarde genoemd, in plaats van in eenvoudige verhuurbedrijven.

In heel Europa is het aandeel van de beleggers die kiezen voor projecten met een toegevoegde waarde gestegen van 22% in 2012 tot een verbazingwekkende 47% in 2016, volgens de European Association for Investors in Non-Listed Real Estate Vehicles.

Dit is grotendeels toe te schrijven aan de opbrengsten; de wereldwijde opbrengsten dalen. In Europa kunt u van een eenvoudig verhuurbedrijf gemiddeld 3-7% per jaar verwachten. Intussen verdient u bij projecten met een toegevoegde waarde doorgaans 12-20%.

Ondanks dit belangrijke voordeel kan het moeilijk zijn om leningen voor projecten met een toegevoegde waarde af te sluiten vanwege financieringsproblemen. Banken zijn conservatieve kredietverstrekkers en zijn vaak op hun hoede om te veel risico’s te nemen. Zodoende kan het dus moeilijk zijn om een banklening te krijgen van meer dan 50% van de totale projectkosten.

Als zodanig dekken conventionele ontwikkelaars van projecten met toegevoegde waarde doorgaans ten minste 50% van de kosten van elk project uit eigen zak. Als een ontwikkelaar niet de financiële vrijheid heeft om dit soort geld op tafel te leggen, is hun volgende beste gok het zoeken naar beleggers.

Beleggers kunnen op twee manieren betrokken raken bij dergelijke projecten:

1. Een mezzaninebelegger worden: de belegger leent kapitaal uit aan de ontwikkelaar in ruil voor een vaste rente voor het gebruik van de fondsen en krijgt een deel van de gerealiseerde winst van het project.

2. Een investeringspartner worden: de belegger verschaft de ontwikkelaar eigen vermogen, neemt deel aan het project, profiteert van de bedrijfsresultaten en draagt de gevolgen van de risico’s die inherent zijn aan het project.

Beide structuren hebben hun eigen voor- en nadelen.

I. Mezzaninefinanciering

Mezzaninefinanciering is een hybride van schuld- en vermogensfinanciering. In principe is het een achtergestelde schuld die na de senior schuld (de banklening) een secundaire prioriteit heeft. Hij is gewaarborgd door een recht op aandelen of door eigen vermogen. De kredietnemer is meestal een Special Purpose Vehicle of SPV die door de ontwikkelaar is gecreëerd.

Het belangrijkste voordeel van mezzaninefinanciering vanuit het oogpunt van de financier is dat deze doorgaans een hogere rente biedt dan bankleningen. In de Verenigde Staten bijvoorbeeld liggen de rentetarieven doorgaans tussen 8-15% per jaar. Ondanks de hoge tarieven zijn ontwikkelaars bereid om mezzanineleningen te gebruiken om extra financiering te krijgen. Meestal met het doel om tot 70% van de waarde van het project te verkrijgen, inclusief het verkregen kapitaal van de bank. Hierdoor kan de ontwikkelaar de waarde van zijn eigen vermogen in het project verminderen en een hoger rendement behalen, aangezien de ontwikkelaar in dergelijke gevallen doorgaans slechts 30% van zijn eigen vermogen hoeft in te zetten om het project te financieren. Ook wordt de behoefte aan ongeplande verkoop in een eerder stadium verminderd om de cashflow te stimuleren.

Naast de hogere rentetarieven voor mezzanineleningen kunnen beleggers profiteren van extra rendementen, afhankelijk van de rentabiliteit van het project. Deze optie staat bekend als een zogenaamde ‘equity kicker’ en is typisch gestructureerd in de vorm van een van de twee soorten effecten: opties of warrants.

De regeling voor de verdeling van het kapitaal bij mezzaninefinanciering

Vergeleken met eenvoudige verhuurbedrijven gaan projecten met een toegevoegde waarde gepaard met een relatief hoog risico. Er zijn aanzienlijk meer gevallen waarbij deelnemers geen winst maken of zelfs verlies lijden. In het ergste geval verliest de belegger al het kapitaal dat hij of zij heeft ingebracht. Ervaren marktspelers ontwikkelen een talent om projecten te vinden die hen hoogstwaarschijnlijk in staat stellen om het break-evenpunt te bereiken, zelfs als de marktsituatie de verkeerde kant op gaat.

De specifieke risico’s van projecten met een toegevoegde waarde zijn talrijk: meer tijd voor het verkrijgen van een bouwvergunning, een verhoging van het projectbudget, het niet halen van een verkoopdoelstelling, enz. De slimme belegger berekent de gevoeligheid van elk project voor negatieve resultaten en evalueert de maximale waarde waarmee de prijs per vierkante meter kan dalen of de uitvoeringstijd van het project kan toenemen voordat de opbrengst tot nul daalt. Als vuistregel geldt dat een project dat een prijsdaling van 20% of een projecttijdverlenging van 20% kan verdragen, waarschijnlijk stabiel genoeg is voor een belegging.

Tegelijkertijd houden de bank en de mezzaninebelegger doorgaans een veilige afstand tot het risico. In de meeste gevallen is de ontwikkelaar de eerste die niets verdient bij een negatief scenario. Het is belangrijk om dit in elk geval te verifiëren alvorens te beleggen.

II. Eigen vermogen

De ontwikkelaar kan een van de twee alternatieven kiezen met betrekking tot zijn of haar eigen vermogen: uit eigen zak betalen of een investeringspartner aantrekken.

Een investeringspartner is een belegger die het project gedeeltelijk financiert in ruil voor een deel van de winst. Als een investeringspartner betrokken is bij een project, bestaat zijn of haar kapitaal doorgaans uit ongeveer 20% van de projectkosten. In dit scenario deelt de partner de risico’s en de winst van het project met de ontwikkelaar.

In dit geval zorgt de ontwikkelaar voor de resterende 10% van de kosten van het project, waarmee hij de investeringspartner laat zien dat het project de moeite waard is om in te beleggen, aangezien de ontwikkelaar ook de bijbehorende financiële risico’s op zich neemt.

De regeling van kapitaaluitkering met mezzaninefinanciering en een investeringspartner

De ontwikkelaar kan ook het kapitaal van een investeringspartner aantrekken zonder mezzaninefinanciering. Bij deze regeling wordt het project gefinancierd door drie partijen: een bank die de primaire lening verstrekt, een investeringspartner en een belegger.

De regeling van kapitaaluitkering zonder mezzaninefinanciering, maar met een investeringspartner

Wat betreft de verdeling van de winst bij projecten met een toegevoegde waarde, wordt over de volgorde van de projecten doorgaans van geval tot geval onderhandeld. Zo kan de investeringspartner bijvoorbeeld onderhandelen over een prioriteitsrendement, waarbij hij of zij als eerste in de rij staat om tot op zekere hoogte een deel van de winst te krijgen, zoals 6-8%. In dit geval kan de ontwikkelaar bij het overschrijden van die drempel hetzelfde rendement krijgen op het kapitaal dat hij of zij in het project heeft geïnjecteerd. De resterende winst kan dan geleidelijk aan tussen beide worden verdeeld; d.w.z. hoe hoger de opbrengst van het project, hoe groter het deel van de winst dat naar de ontwikkelaar gaat. Het is bijvoorbeeld gebruikelijk dat investeringspartners en ontwikkelaars overeenkomen dat de ontwikkelaar 30% van alle winst binnen het rendementsbereik van 8-15% per jaar krijgt, en dat alles boven 15% gelijkmatig tussen de twee wordt verdeeld.

In 2017 zouden beleggers, rekening houdend met de huidige Amerikaanse en Europese marktsituatie en het bovengenoemde winstuitkeringsregeling, kunnen verwachten dat zij 12-20% per jaar uit projecten met toegevoegde waarde halen.

Kortom, een belegger die ervoor kiest om een mezzaninekredietverstrekker te worden, krijgt te maken met relatief lage rendementen, maar neemt ook relatief weinig risico’s omdat de ontwikkelaar in geval van een faillissement eerst de verliezen moet dragen, gevolgd door de investeringspartner, met de schuldeisers daarna. Als een belegger er echter voor kiest om een investeringspartner te worden, dan kan hij een hoge winst maken, maar neemt ook grotere risico’s op zich.

III. Vergelijking van de voorwaarden voor deelname van beleggers aan een project met toegevoegde waarde als mezzaninekredietverstrekker en als investeringspartner

Mezzanine Investeringssamenwerking
Soorten kapitaal Lening Eigen
Bron van winst Rente lening en equity kicker Winst uit projectrealisatie
Krediet-/kostenratio (LTC), %. 20-30 20-30
Prioriteit van betalingen Tweede prioriteit (na de senior schuld [bank]) Derde prioriteit
Zekerheidstelling Waarschijnlijk Geen
Convenanten Flexibele Geen
Gemiddelde opbrengst, % 10 15
Risico’s Gemiddeld Hoog

Dit artikel geeft alleen de algemene principes weer van de relaties tussen de deelnemers aan de ontwikkelingsprojecten. De belangstelling van een belegger voor een project kan sterk variëren, afhankelijk van de markt en het betreffende project. Bovendien hangt de verdeling van de risico’s en de opbrengsten ook af van het evenwicht van het kapitaal dat verdeeld is tussen de ontwikkelaar, de mezzaninebelegger en de investeringspartner. Het is dan ook erg belangrijk om professioneel advies te zoeken vooraleer een nieuw project met toegevoegde waarde als belegger aan te pakken.


Feiten controle

Onze redacteuren controleren alle inhoud om ervoor te zorgen dat deze voldoet aan ons strikt redactioneel beleid. De informatie in dit artikel wordt ondersteund door de volgende betrouwbare bronnen.

Risico melding

Invezz is een plek waar mensen betrouwbare, onpartijdige informatie kunnen vinden over financiën, handel en beleggen. Maar we bieden geen financieel advies. Gebruikers moeten altijd hun eigen onderzoek doen. De activa, die op deze website worden behandeld, inclusief aandelen, cryptocurrencies en grondstoffen, kunnen zeer volatiel zijn en nieuwe investeerders verliezen vaak geld. Succes op de financiële markten is niet gegarandeerd en gebruikers mogen nooit meer investeren dan ze zich kunnen veroorloven te verliezen. U dient uw eigen persoonlijke omstandigheden in overweging te nemen en de tijd te nemen om al uw opties te verkennen, voordat u een investering doet. Lees onze risico aanwijzingen >

Harry Atkins
Financial Writer
Harry kwam in 2019, hij heeft meer dan 10 jaar ervaring als schrijver, editor en in het beheren van content voor blue chip bedrijven. De ervaring… read more.

Gerelateerde cursussen

Een omgekeerde hypotheek of zorghypotheek is een leningproduct dat bedoeld is om huiseigenaren boven de 62 jaar de mogelijkheid te geven om te profiteren van het opgebouwde eigen vermogen in hun primaire woning. Hoewel omgekeerde hypotheken vooral worden beschouwd als een middel om gepensioneerden met een laag inkomen te voorzien…