Zo Koopt u In Beslag Genomen Woningen

Wat is een in beslag genomen woning?
By: Harry Atkins
Harry Atkins
Harry kwam in 2019, hij heeft meer dan 10 jaar ervaring als schrijver, editor en in het beheren van… read more.
Updated: jan 13, 2021
0/5 Sterren rating
beginner
9 minuten om te lezen

Voor de belegger die in het Verenigd Koninkrijk en elders woningen wil kopen, is de aankoop van een in beslag genomen woning een van de mogelijkheden. Dit betekent een huis waarvan de voormalige eigenaar in gebreke is gebleven op de hypothecaire lening, waardoor de kredietverstrekker verplicht is om door een juridisch proces te gaan dat is geëindigd in de onderhandse executie van het belang van de eigenaar in de woning (ook wel bekend als inbeslagname) en wat de weg vrijmaakt voor de kredietverstrekker om het onroerend goed te verkopen als een manier om de schuld of een deel ervan terug te krijgen. De Raad van Hypotheekverstrekkers in het Verenigd Koninkrijk schatte aan het begin van 2012 dat er in het jaar ongeveer 45.000 gedwongen verkopen zouden plaatsvinden, geïnitieerd door eerstegraads kredietverstrekkers (voornamelijk banken en bouwverenigingen), wat veel meer is dan de 36.200 die in 2011 werden geregistreerd.

Een in executieverkoop kan onderhands plaatsvinden, meestal via een makelaar die het onroerend goed in opdracht van de kredietverstrekker op de markt heeft gebracht, of (in toenemende mate) door middel van een veiling. In beide gevallen is de waarschijnlijkheid (en de aantrekkingskracht vanuit een beleggingsperspectief) dat de woning zal worden verkocht voor een prijs die onder, en soms ver onder, de veronderstelde marktwaarde ligt. Hoewel banken en andere kredietverstrekkers die in beslag genomen woningen verkopen wettelijk verplicht zijn om de best mogelijke prijs te krijgen (en daarom worden veilingen steeds vaker gebruikt in plaats van onderhandse transacties), is de realiteit dat als alle potentiële kopers weten dat de verkoop ‘noodlijdend’ is, de kans groot is dat niemand bereid zal zijn om een marktprijs te bieden. Koopjesjacht is aan de orde van de dag.

Natuurlijk zijn er uitzonderingen. Een bepaalde woning kan om een of andere reden zeer gewild zijn en het feit dat het een in executieverkoop is, zal de biedingen mogelijk niet beïnvloeden. Dat zal echter een zeldzaamheid zijn en als algemene regel geldt dat (zoals in vele studies is vastgesteld) woningen bij executieveilingen onder de marktwaarde worden verkocht, waar de markt zich ook bevindt. In Nieuw-Zeeland bijvoorbeeld beweerde de website landlords.co.nz onlangs dat de executiewoningen (daar ‘mortgagee sales’ genoemd) voor ongeveer 25% onder de marktprijs verkocht worden. Hoewel dit lijkt te zijn gebaseerd op alleen interviews met een paar makelaars, is het een cijfer dat nauw aansluit bij de VS, waar de website realtytrac.com gespecialiseerd in executieverkoop, meldt dat, met de meer dan 233.000 executieverkopen in het eerste kwartaal van 2012, de gemiddelde verkoopprijs 27 procent onder de gemiddelde verkoopprijs liggen van huizen die niet gedwongen onderhands verkocht worden of in beslag genomen zijn door een bank tijdens het kwartaal. Dit is echter minder dan de 29 procent executiekorting in het eerste kwartaal van 2011.

I. Toegang tot in beslag genomen woningen voor de verkoop

Het vinden van in beslag genomen woningen die te koop worden aangeboden is wellicht geen eenvoudig proces. In het Verenigd Koninkrijk bestaat er bijvoorbeeld geen nationale databank voor dergelijke verkopen en u zult dus fysieke media in de gaten moeten houden (bijvoorbeeld de vastgoedrubrieken van dagbladen) of, in toenemende mate, de websites van veilinghuizen en het groeiende aantal bedrijven dat diensten gerelateerd aan vastgoedveilingen aanbiedt. Een andere bron van informatie is natuurlijk de makelaars, vooral als u een specifieke locatie in gedachten heeft. De makelaars in dat gebied hebben misschien geen zin om executieverkopen te adverteren, maar de kans is groot dat ze er wel van weten.

Verschillende landen (en zelfs verschillende delen van hetzelfde land) zullen verschillende regels hebben voor het proces van het kopen van een in beslag genomen woning. Het Verenigd Koninkrijk is daar een voorbeeld van, want de regels die in Engeland gelden, zijn heel anders dan die in Schotland. En over Engeland gesproken, net als bij de aankoop van elk ander vastgoed is het mogelijk dat voor definitieve contracten worden afgerond de kredietverstrekker een verbale overeenkomst met een andere partij aangaat. In het geval van een executie vastgoed is er een specifieke kennisgevingstermijn (van zeven dagen) die de kredietverstrekker (dat wil zeggen, de verkoper) moet geven via kranten, hun website, enz. Dit is overigens niet het geval bij verkoop via een veiling, wat een potentieel voordeel van het zoeken naar een in beslag genomen woning via deze route is.

II. Inherente gevaren bij het kopen van in beslag genomen woningen

Het kopen van een in beslag genomen woning moet zorgvuldig worden overwogen en voorbereid. Dit is vooral het geval bij het kopen op een veiling, waarbij een bindend contract letterlijk na de slag van de hamer wordt gevormd. De belegger moet in eerste instantie zeker zijn dat de verkoper alle nodige rechtsbevoegdheid heeft om de verkoop af te ronden en, wat cruciaal is, om een onbelemmerd eigendomsrecht aan de koper over te dragen. Op de achtergrond van een afgeschermde verkoop is altijd een verhaal van persoonlijke tragedie. Het geluk van de koper bij het kopen van een gewenste huurwoning met korting gaat ten koste van een huiseigenaar, en waarschijnlijk bezetter, die moeilijke tijden meemaakt. En, behalve in zogenaamde ‘no-recourse’ jurisdicties (zoals in sommige staten in de VS), ontslaat de executieverkoop die voormalige eigenaar niet van enige overblijvende schuld nadat de verkoopprijs is toegepast op de achterstallige lening.

Dus hoe lager de verkoopprijs, hoe meer benadeeld de vorige eigenaar zich waarschijnlijk zal voelen. Vanuit hun perspectief, als er meer verschuldigd is dan de verkoopprijs produceert, kan na de val van de hamer alleen faillissement een toevluchtsoord zijn voor de resterende schuld, hoewel er sommige landen zijn (Spanje staat hier bekend om) waar woningschuld niet komt te vervallen door een faillissement.

Het spreekt voor zich dat de belegger er zeker van zal willen zijn dat er met het eigendom leegstaand bezit komt. Het overtuigen van een ‘krakende’ voormalige eigenaar om te vertrekken is mogelijk het moeilijkste voor een nieuwe belegger of een lange-afstandsbelegger om mee om te gaan. Hoewel de wet 100% achter de koper staat, die recht heeft op en inderdaad een door de rechter uitgevaardigde ontruimingsverklaring krijgt, kan de situatie op emotioneel niveau wel eens anders uitvallen. Een geallieerde overweging is dat de koper bij een executieveiling waarschijnlijk geen toegang heeft tot de gedetailleerde informatie over de woning die alleen de vorige eigenaar kan leveren.

Zeker is dat de bank, makelaar of een veilingmeester geen eigenaardigheden kent over bijvoorbeeld de wintervoorbereiding of het voorkomen van vocht of hoe de olieketel niet aangestoken moet worden. De belegger die op de veiling van de hypotheekhouder biedt, moet dus meer over dergelijke zaken leren. Hetzij door persoonlijke inspectie of als dat niet mogelijk is, door te vertrouwen op een betrouwbaar bureau of een of andere vorm. Houd er rekening mee dat dergelijke schijnbaar kleine zaken later (misschien jaren later) gevolgen kunnen hebben. Als er bijvoorbeeld ongeoorloofde wijzigingen aan de woning zijn aangebracht en deze op de een of andere manier hebben bijgedragen aan een brand of andere schade, dan kan de verzekeraar van de koper weigeren uit te keren als de wijziging niet bekend is gemaakt op het moment dat de polis is geschreven.

III. Staat van de woning

Dezelfde voorzichtige aanpak geldt ook voor de staat van de woning op het moment van verkoop. Veel in beslag genomen woningen worden met een flinke korting vergeleken met de markt verkocht, omdat ze tegen de tijd dat de verkoop plaatsvindt in een slechte staat verkeren. De woning kan maanden, zelfs jaren, leeg hebben gestaan, waarbij elke blootstelling aan de elementen niet behandeld is, ondanks een wettelijke verplichting voor de kredietverstrekker om de woning te onderhouden na de in beslag name. Misschien is de vorige eigenaar op een bepaald moment de woning weer binnengetreden en heeft bepaalde armaturen of fittingen verwijderd. Of er is ingebroken en de dieven hebben alles wat roerend is meegenomen. Er zijn een aantal scenario’s, maar het punt is dat inspectie net voor de veiling een absolute must is.

Natuurlijk kunnen er garanties worden geboden door de bank-verkoper waar de belegger na de verkoop recht op heeft, maar dat kan een langdurig proces blijken (veel kredietverstrekkers willen niet meer kwijt dan nodig is) en ondertussen de belegger laten opdraaien voor de kosten van dure reparaties en vervangingen.

Tot slot moet de belegger in het kader van ‘due diligence’ voorafgaand aan de veiling goed op de buurt letten. Is de woning een geïsoleerde executieverkoop of zit de buurt er vol mee? Als dat laatste het geval is, wat is dan de impact op de perceptie van de huurder van de buurt? Wat zal het beeld zijn in de buurt van de koper en, in het verlengde daarvan, van de huurders die voor de woning worden gevonden na de aankoop? De belegger moet zich deze vraag stellen: zou ik daar willen wonen? Als er twijfels zijn, dan zou dit een waarschuwing moeten zijn.


Feiten controle

Onze redacteuren controleren alle inhoud om ervoor te zorgen dat deze voldoet aan ons strikt redactioneel beleid. De informatie in dit artikel wordt ondersteund door de volgende betrouwbare bronnen.

Risico melding

Invezz is een plek waar mensen betrouwbare, onpartijdige informatie kunnen vinden over financiën, handel en beleggen. Maar we bieden geen financieel advies. Gebruikers moeten altijd hun eigen onderzoek doen. De activa, die op deze website worden behandeld, inclusief aandelen, cryptocurrencies en grondstoffen, kunnen zeer volatiel zijn en nieuwe investeerders verliezen vaak geld. Succes op de financiële markten is niet gegarandeerd en gebruikers mogen nooit meer investeren dan ze zich kunnen veroorloven te verliezen. U dient uw eigen persoonlijke omstandigheden in overweging te nemen en de tijd te nemen om al uw opties te verkennen, voordat u een investering doet. Lees onze risico aanwijzingen >

Harry Atkins
Financial Writer
Harry kwam in 2019, hij heeft meer dan 10 jaar ervaring als schrijver, editor en in het beheren van content voor blue chip bedrijven. De ervaring… read more.

Gerelateerde cursussen