ANAROCKs Prashant Thakur: Dubais trygge hav testet — kapitalen flykter trolig ikke

Dubaïs eiendomsmarked, som kom rett fra et rekordår i 2025, står nå overfor en kritisk prøve etter hvert som eskalerende spenninger i Vest-Asia ryster investorers tillit.

Emiratet hadde hatt transaksjoner for $250 billion sammen med en kraftig prisoppgang på 50–70% de siste årene, noe som utløste bekymringer om overoppheting allerede før konflikten begynte.

Det siste geopolitiske sjokket har utløst en korreksjon, forstyrret nøkkelsektorer som turisme og luftfart, og satt en pause i transaksjonsaktiviteten.

Mens noen investorer trekker seg tilbake i møte med økt usikkerhet, ser andre nedgangen som en mulig inngangsmulighet.

I dette intervjuet gjennomgår Prashant Thakur, ANAROCKs administrerende direktør og leder for Research & Advisory, den umiddelbare virkningen, de utviklende risikoene og hva som venter ett av verdens mest overvåkede eiendomsmarkeder.

Her er redigerte utdrag fra intervjuet:

Invezz: Hvordan har den pågående konflikten i Midtøsten påvirket Dubaïs eiendomsmarked, og hva kan være de langsiktige konsekvensene hvis spenningene eskalerer ytterligere?

“Okay. Så, før vi snakker om den nåværende situasjonen, la oss sette konteksten: akkurat før krigen, hvordan sto Dubaïs eiendomsmarked?”

Thakur påpekte at markedet kom fra en usedvanlig sterk periode, med rekordhøye transaksjonsvolumer og kraftig prisoppgang de siste årene.

“Jeg mener 2025 var rekordåret for Dubai. $250 billion i eiendomstransaksjoner ble fullført, noe som var det høyeste som noensinne er registrert i Dubaïs historie.

Og i løpet av de siste fire årene var prisveksten et sted mellom 50 til 70 %, noe som var ganske bratt.”

Han bemerket at bekymringer for overoppheting allerede hadde begynt å dukke opp før konflikten startet.

Uavhengig av krigen hadde folk begynt å diskutere om eiendomsmarkedet i Dubai var på vei mot en boble.

“Det jeg ville si, er at allerede før denne krigen startet, var det snakk i markedene om overoppheting; alle lette etter en utløsende faktor for en korreksjon.”

Til tross for det understreket han at Dubaïs underliggende fundamentale forhold forblir sterke, støttet av en høyt diversifisert global kjøperbase.

“Når det er sagt, er Dubai-markedet fundamentalt sett ett av de sterkeste globalt fordi kjøpergrunnlaget er svært diversifisert. Folk fra 150 land deltar i dette eiendomsmarkedet.”

Dubaïs posisjon som et trygt tilfluktssted har også spilt en avgjørende rolle for å tiltrekke kapital under tidligere geopolitiske forstyrrelser.

“Og dessuten ble Dubai alltid sett på som et trygt tilfluktssted.”

Imidlertid har den nåværende konflikten direkte påvirket denne oppfatningen, med angrep som rammer nøkkelsektorer.

“Nå, etter at denne krigen brøt ut, har vi også sett en rekke angrep i Dubai. Ja, i begynnelsen startet det som et symbolsk angrep, men nå var angrepene ganske alvorlige, noe som i stor grad forstyrret flyselskapene.”

“Turismen, som er en av de viktigste sektorene for Dubaïs BNP, tok også et kraftig slag.”

På kort sikt har dette ført til en prisjustering og en nedgang i transaksjonene.

“Og den umiddelbare effekten var en prisjustering på 10 til 15 %. Noen få avtaler som ble forhandlet, ble satt på vent.”

“Imidlertid har det vært rapporter om at enkelte store investorer med høy risikovilje har gjort kjøp basert på verdi.”

Invezz: Hvilke segmenter er mest presset i det nåværende miljøet?

Thakur understreket at prosjekter under bygging, eller off-plan-eiendommer, tar hovedtyngden av nedgangen, gitt deres avhengighet av fremtidig prisstigning.

“Vi har også sett at eiendommer under bygging var de første som ble rammet.”

“Fordi folk, når de kjøper et prosjekt under bygging, setter sin lit til fremtidig prisstigning.”

Han forklarte at den nåværende usikkerheten forstyrrer denne modellen, samtidig som den påvirker gjennomføringstidslinjene for prosjektene.

Invezz: Hvordan ser du for deg at situasjonen utvikler seg hvis konflikten fortsetter?

Utover den umiddelbare virkningen advarte Thakur om større strukturelle risikoer dersom konflikten vedvarer, han trakk paralleller til tidligere kriser samtidig som han pekte på viktige forskjeller.

“Hvis krigen eskalerer, vil ikke bare Dubai, men hele Midtøsten ta hardt skade; vi vil se en betydelig omvurdering.”

“Hvis du analyserer hva som skjedde under den globale finanskrisen, så så vi en bratt korreksjon på nesten 40 til 50 %, og gjenopprettingstiden var fem til seks år.”

Han bemerket imidlertid at kriger ofte har mer komplekse og langvarige konsekvenser på grunn av fysisk og økonomisk ødeleggelse.

“Krig er helt annerledes. I krig ser vi stor ødeleggelse av fysiske eiendeler.”

“Det er ikke slik at hvis krigen slutter i morgen, vil alt være normalt den neste dagen. Det vil ta tid å få ting opp og gå igjen.”

“Så på lang sikt, hvis krigen fortsetter, vil virkningen bli svært alvorlig.”

Oppsummerende sa han at markedet allerede reflekterer kortsiktig press, med risiko som skifter ytterligere mot nedsiden hvis spenningene eskalerer.

Hvis krigen fortsetter, vil virkningen merkes sterkt, og prisjusteringen vil være i området 25 til 30 %, og volumet vil selvsagt falle.

Invezz: Trekker investorene seg tilbake, eller er det fortsatt lommer med aktivitet?

Thakur sa at markedet for øyeblikket er delt mellom forsiktige investorer og opportunistiske kjøpere.

“I den nåværende situasjonen finnes det to grupper av investorer.”

“Den ene er svært risikoavers. De har faktisk satt kjøpsbeslutningen på vent.”

“Og så finnes det en annen gruppe kjøpere som tar risiko.”

“De tenker at de kanskje har gått glipp av toget… og at dette faktisk gir dem et godt inngangspunkt.”

“Så derfor vil du se en del verdikjøp eller distressed-kjøp.”

Invezz: Hvordan reagerer Dubai-regjeringen for å opprettholde investor­tilliten?

Han bemerket at myndighetene har iverksatt flere tiltak for å bevare emiratets image som trygt tilfluktssted og stabilisere stemningen.

“Det positive er at Dubais administrasjon har iverksatt noen kraftige tiltak for å sikre at bildet av et trygt tilfluktssted ikke brytes.”

“De har kunngjort automatisk fornyelse av visa for folk som sitter fast og hvis visa har utløpt.”

“De har instruert hotellene om ikke å øke prisene kraftig.”

“Og de kunngjør også noen spesielle insentiver ved å gi rabatt på registrerings- og stempelavgift.”

Invezz: Ser du at investorer flytter kapital til alternative globale markeder?

Selv om det finnes alternativer, sa Thakur at Dubaïs strukturelle fordeler begrenser sannsynligheten for umiddelbar kapitalflukt.

“Et annet sammenlignbart marked kan være Singapore, men det er svært kostbart.”

“Og Dubai har denne unike fordelen med en nullskattspolitikk.”

Jeg tror ikke folk umiddelbart vil ta ut pengene sine og plassere dem et annet sted.

“Fordi globalt sett er denne usikkerheten til stede overalt.”

“Så jeg tror folk først og fremst vil forbli investert. Ingen ønsker å selge til pressede priser.”

“Faktisk kan de bruke denne muligheten til å kjøpe mer.”

Invezz: Det er bekymringer rundt en stor kommende tilbudspipeline — er det en risiko i dette miljøet?

Thakur anerkjente risikoen, men sa at utbyggerne sannsynligvis vil svare ved å moderere tilbudet.

“Det stemmer i dette scenariet.”

“Den første reaksjonen vil være at alle disse nye lanseringene, tror jeg, vil ta en pause.”

“De fleste av disse utbyggerne er statlig støttet… de kan alltid time lanseringene.”

“Så den første umiddelbare effekten vil være at du vil se en form for nedgang i nye lanseringer.”

“Og på grunn av denne krigen blir byggeaktiviteten også forstyrret.”

“Så mange utbyggere vil forsøke å ha en veldig kontrollert tilnærming til nye lanseringer.”

Invezz: Indiske investorer har vært en viktig drivkraft for etterspørselen i Dubai, med flere høyt profilerte og kjendisdrevne transaksjoner de siste årene. I dette bakteppet, ser du en mer sensitiv eller forsiktig reaksjon fra dette segmentet nå?

Han bemerket at selv om ultra-luksusaktiviteten kan fortsette, vil den totale transaksjonsmomentumet sannsynligvis avta.

“Det har ikke endret seg.”

“Disse investeringene fra kjendiser ble også brukt som en merkevarebekreftelse.”

“De vil sørge for at, som du vet, disse ultra-luksusavtalene vil finne sted, men selvsagt til en mye mer rabattert pris.”

“Disse ultra-HNIs er en annen gruppe kjøpere.”

Når det er sagt, ja… tidligere hørte vi om alle disse store avtalene hver uke… det vil avta.

“Alle vil ta en pause.”

Invezz: Forventer du at markedet vil komme tilbake til tidligere høyder snart?

Gjenoppretting er sannsynlig, men langsommere enn tidligere sykluser, spesielt sammenlignet med oppsvinget etter pandemien.

“Det vil skje, men det vil ta tid. Denne gangen tror jeg syklusen vil være litt lengre.”

“Jeg vil si at... gjenopprettingssyklusen vil være et sted mellom to og tre år.”

“Ikke før om tre år.”

Invezz: Hva bør investorer ha i tankene i dette markedet?

Thakur understrekte at det nåværende markedet krever et langsiktig perspektiv, og at kortsiktige spekulative strategier sannsynligvis ikke vil fungere.

“Først og fremst bør du være veldig sikker på at hvis du investerer, må du investere på lang sikt.”

“Det er ikke slik at du kjøper i dag og planlegger å selge i morgen og forvente en avkastning på 20 til 30 %.”

“Du må ha en tidshorisont på minst fire til fem år.”

“Se etter noen kupp... bli i markedet i minst fire til fem år.”

Det er ikke slik at markedet ikke vil komme tilbake. Markedet vil komme tilbake.

“Men ja, denne gangen vil syklusen være litt lengre."