É seguro investir no BREIT da Blackstone e no SREIT da Starwood?

Os Fundos de Investimento Imobiliário (REITs) são ativos apreciados entre os investidores focados em dividendos. Ao contrário de outras empresas, estes fundos são obrigados a distribuir a maior parte dos seus rendimentos aos acionistas todos os anos. Os investidores também podem caracterizar as suas distribuições como Retorno sobre o Capital (ROC) em vez de rendimento.

SREIT e BREIT são REITs privados

Globalmente, os REITs têm uma capitalização de mercado combinada de mais de US$ 1 trilhão, sendo a maioria deles nos Estados Unidos. Os maiores desses fundos são empresas como Prologis, American Tower, Equinix, Welltower e Simon Property Group.

Uma classe relativamente nova de REITS surgiu e atraiu bilhões de dólares em ativos. Esses REITs não são negociados publicamente e são administrados por grandes empresas do setor de gestão de ativos. A Blackstone, a maior empresa de capital privado do mundo, administra o Blackstone Real Estate Income Trust (BREIT), que possui mais de US$ 14 bilhões em ativos.

O outro grande fundo é o Starwood Real Estate Income Trust (SREIT), que possui mais de US$ 10 bilhões em ativos. É administrado pelo Starwood Capital Group, uma empresa com mais de US$ 115 bilhões em ativos sob gestão.

Esses fundos ganharam destaque pelos maus motivos. O BREIT da Blackstone restringiu as saídas em 2022, uma vez que muitos investidores saíram temendo o esperado muro de vencimentos no setor imobiliário. Os seus investidores levantaram cerca de 2,4 mil milhões de dólares em 2023 e as saídas continuaram, embora a um ritmo mais lento.

Gráfico de ETF Vanguard Real Estate

SREIT pausa saques

Agora, o foco mudou para o SREIT da Starwood, que restringiu as saídas. Em comunicado, a empresa disse que tinha apenas US$ 235 milhões em dinheiro sobrando, o que significa que ainda tem alguns meses para apoiar os saques.

O SREIT não tem opções fáceis, tornando a restrição de saques a melhor alternativa. A outra solução seria vender activos, uma decisão difícil devido aos problemas persistentes no sector imobiliário. Além disso, a empresa poderia decidir captar recursos, outro caminho difícil num momento em que as taxas de juros estão em níveis elevados.

As pessoas investem em BREIT e SREIT para obter exposição ao setor imobiliário. Por exemplo, o BREIT investiu em propriedades como residências multifamiliares, residências estudantis, indústrias, data centers e arrendamento líquido.

O valor total dos ativos do SREIT é de mais de US$ 24,8 bilhões, enquanto seu valor patrimonial líquido é de quase US$ 10 bilhões. A maior parte de seus investimentos são em apartamentos a preços de mercado, indústrias, moradias populares e empréstimos imobiliários, entre outros.

De acordo com o seu site, o SREIT apresentou retornos anuais de 8%, enquanto o BREIT apresentou um retorno de cerca de 10,4%. Os dois retornaram 1,5% e 2,2% no acumulado do ano, números abaixo da taxa de inflação dos EUA.

Portanto, acredito que estes fundos não são um bom investimento devido ao seu desempenho e à sua falta de liquidez. Além disso, um simples investimento no índice S&P 500 gera retornos mais fortes e é altamente líquido.

Sua iliquidez ocorre devido à forma como estão estruturados. Como investidor BREIT e SREIT, o negócio é que você possa sair facilmente de seus investimentos. No entanto, o setor imobiliário é uma das indústrias mais ilíquidas do mundo, dificultando a saída das negociações.