Hur man Investerar i Byggnadsproject Utomlads: Mezzaninelån och Aktiepartnerskap Förklarat

By: Harry Atkins
Harry Atkins
Harry anslöt till oss 2019, han ett decennium av skrivande på sitt CV, såväl som översikt och redigering av… read more.
Updated: feb 25, 2021
0/5 Stjärnor i betyg
nybörjare
10 minuter att läsa

Med ökad glöd flockas utländska köpare för att investera i bygg- och ombyggnadsprojekt, också kallat mervärdesprojekt, snarare än enkla hyresföretag.

I Europa steg andelen investerare som valde ombyggnadsprojekt från 22% 2012 till häpnadsväckande 47% 2016, enligt European Association for Investors in Non-Listed Real Estate Vehicles.

Detta är till stor del på grund av avkastningen; globala avkastningar minskar. I Europa kan du förvänta dig i genomsnitt 3-7% per år från en enkel hyresverksamhet. Samtidigt kommer ombyggnadsprojekt vanligtvis att tjäna dig 12-20%.

Trots denna fördel kan mervärdeslån vara svåra att få tillgång till på grund av finansieringsproblem. Banker är konservativa långivare och tenderar att vara försiktiga med att ta för många risker. Som sådan kan det vara svårt att få ett banklån på mer än 50% av den totala projektkostnaden.

Därför täcker vanligtvis konventionella mervärdesprojekt-utvecklare minst 50% av varje projektkostnad ur egen ficka. Men om en utvecklare saknar den ekonomiska friheten för att lägga ner den här typen av summor, är deras näst bästa lösning att söka investerare.

Investerare kan engagera sig i sådana projekt på två sätt:

1. Bli mezzanininvesterare: Investeraren lånar ut kapital till utvecklaren i utbyte mot en fast ränta och får en andel i de vinster som kommer från projektet.

2. Bli aktiepartner: Investeraren förser utvecklaren med eget kapital, deltar i projektet, drar nytta av rörelseresultatet och bär konsekvenserna av riskerna med projektet.

Båda dessa strukturer har sina egna fördelar och nackdelar.

I. Mezzaninefinansiering

Mezzaninefinansiering är en hybrid av skuld- och aktiefinansiering. I grund och botten är det en efterställd skuld som har sekundär prioritet efter den äldre skulden – banklånet. Det säkras genom en pantsättning av aktier eller med eget kapital. Låntagaren är vanligtvis ett Special Purpose Vehicle eller SPV skapat av utvecklaren.

Den största fördelen med mezzaninfinansiering ur finansiärens synvinkel är att den tenderar att erbjuda högre räntor än banklån. I USA, till exempel, ligger räntorna vanligtvis mellan 8-15% per år. Trots de höga räntorna är utvecklare villiga att använda mezzaninlån för att få extra finansiering – vanligtvis i syfte att få upp till 70% av projektets värde, inklusive kapital som erhållits från banken. Genom att göra det är det möjligt för utvecklaren att minska värdet på sitt eget kapital i projektet och att uppnå högre avkastning, med tanke på att utvecklaren i sådana fall vanligtvis bara måste lägga ned 30% av sina egna medel för att finansiera projektet. Det tenderar också att minska kravet på tidig försäljning för att öka kassaflödet.

Förutom de ökade räntorna i samband med mezzaninlån kan investerare dra nytta av extra avkastning beroende på projektets lönsamhet. Detta alternativ är känt som en ”equity kicker” och är vanligtvis strukturerad i form av en av två typer av placeringar: optioner eller teckningsoptioner.

Systemet för kapitalfördelning med mezzaninfinansiering

Jämfört med enkla hyresföretag har mervärdeprojekt relativt höga risker; det finns betydligt fler fall där deltagarna antingen inte lyckas tjäna vinst eller till och med drabbas av förluster. I värsta fall kommer investeraren att förlora allt kapital han eller hon bidragit med i första hand. Erfarna marknadsaktörer utvecklar en skicklighet för att hitta projekt som sannolikt kommer att göra det möjligt för dem att åtminstone gå jämnt ut, även om marknadssituationen tar en olycklig vändning.

De specifika riskerna för mervärdesprojekt är många; mer tid ägnas åt att försöka få byggnadslov, budgeten för projektet är större, risken för att inte uppnå försäljningsmålet osv. En smart och erfaren investerare kalkylerar projektets känslighet och sannolikhet för negativa resultat och värderar det maximala värdet priset kan sjunka per kvadratmeter eller hur mycket projektets totala tidsram kan öka innan avkastningen är lika med noll. Som tumregel säger man att ett projekt som överlever ett prisdropp på 20% eller en ökning i tid för utförande med 20% förmodligen är stabilt nog att investera i.

Samtidigt håller banken och mezzanin-investeraren vanligtvis ett säkert avstånd från risker. I de flesta fall är utvecklaren den som först tar hem nollan. Det är viktigt att verifiera detta i varje enskilt fall innan investering.

II. Eget kapital

Utvecklaren kan välja ett av två alternativ angående hantering av sina egna medel: betala ur egen ficka eller locka till sig en aktiepartner.

En aktiepartner är en investerare som delvis finansierar projektet i utbyte mot en andel av vinsten. Om en aktiepartner är involverad i ett projekt, utgör hans eller hennes kapital vanligtvis cirka 20% av projektkostnaden. I detta scenario skulle partnern dela projektets risker och vinster med utvecklaren.

I detta fall tillhandahåller utvecklaren de återstående 10% av projektets kostnad, vilket visar aktieparnern att projektet är värt att investera i, eftersom utvecklaren också tar på sig motsvarande finansiella risker.

Systemet för kapitalfördelning med mezzaninfinansiering och en aktiepartner

Utvecklaren kan också locka till sig kapital av en aktiepartner utan mezzaninfinansiering. Enligt detta system finansieras projektet av tre parter: en bank som tillhandahåller det primära lånet, en aktiepartner och en investerare.

Systemet för kapitalfördelning utan mezzaninfinansiering men med en aktiepartner

När det gäller fördelningen av vinsterna i mervärdesprojekt förhandlas ordern vanligen från fall till fall. Exempelvis kan aktiepartnern förhandla fram en prioriterad avkastning, varigenom han eller hon är först i ledet för att få en del av vinsten till en viss grad, till exempel 6-8%. I det här fallet, efter att ha passerat den tröskeln, kan utvecklaren få samma avkastning på det kapital som han eller hon injicerade i projektet. Resterande vinst kan sedan fördelas successivt mellan de två; dvs ju högre avkastning projektet ger, desto större andel av vinsten går till utvecklaren. Till exempel är det vanligt att aktiepartners och utvecklare kommer överrens om att utvecklaren tar hem 30% av all vinst inom avkastningsområdet 8-15% per år, och att allt över 15% delas jämnt mellan paret.

Under 2017, med hänsyn till de aktuella amerikanska och europeiska marknadssituationerna och det ovan nämnda schemat för vinstdistribution, kan investerare förvänta sig att få 12-20% per år från mervärdesprojekt.

Sammanfattningsvis möter en investerare som väljer att bli mezzanin-långivare relativt låga avkastningar, men tar också relativt få risker på grund av att i situationer av konkurs är utvecklaren den som först tar på sig förlusten, följt av aktiepartnern och sedan borgenärerna i släptåg. På den motsatta sidan, en investerare som väljer att bli aktiepartner står inför chansen att tjäna relativt höga vinster, men tar också större risker.

III. Jämförelse av villkoren för investerares deltagande i ett mervärdeprojekt som mezzanin-långivare och som aktiepartner

Mezzanin Aktiepartnerskap
Typ av kapital Lån Egen
Vinstkälla Låneränta och aktievinst Vinst från projektets resultat
Loan-to-coast ratio (LTC),% 20-30 20-30
Betalningens prioritering Andra prioritet (efter den primära [bank] skulden) Tredje prioritet
Säkerhet Sannolik Ingen
Förbund Flexibel Ingen
Genomsnittlig avkastning,% 10 15
Risk nivå Medium Hög

Den här artikeln återspeglar endast de allmänna principerna för relationerna mellan deltagarna i utvecklarens projekt. En investerares intresse för ett projekt kan variera stort beroende på marknaden och det projekt som beaktas. Dessutom beror fördelningen av risker och avkastning också på balansen i kapitalet som fördelas mellan utvecklaren, mezzanininvesteraren och aktiepartnern. Det är alltså viktigt att söka ett professionell rådgivning innan man ger sig in i ett nytt mervärdeprojekt som investerare.


Faktaverifierad

Våra redaktörer faktakontrollerar allt innehåll för att säkerställa överensstämmelse med vår strikta redaktionspolicy. Informationen i den här artikeln stöds av följande tillförlitliga källor.

Riskvarning

Invezz är en plats där människor kan hitta tillförlitlig, opartisk information om finansiering, handel och investering – men vi erbjuder inte ekonomisk rådgivning och användare bör alltid göra sin egen forskning. Tillgångarna som omfattas av denna webbplats, inklusive aktier, kryptovalutor och råvaror, kan vara mycket volatila och nya investerare förlorar ofta pengar. Framgång på de finansiella marknaderna garanteras ej, och användarna bör aldrig investera mer än de har råd att förlora. Du bör se över dina egna personliga omständigheter och ta dig tid att utforska alla dina alternativ innan du gör några investeringar. Läs vår riskfriskrivning >

Harry Atkins
Financial Writer
Harry anslöt till oss 2019, han ett decennium av skrivande på sitt CV, såväl som översikt och redigering av högprofilerade content för blue chip-företag. Harrys breda… read more.

Relaterade kurser

Kapitalfrigöringskredit är en låneprodukt utformad för att ge husägare från 58 – 62 år möjligheten att dra nytta av eget kapital som ackumulerats i deras primära bostadsfastighet. I enkla termer betyder detta att husägare kan få tillgång till värdet på dess fastighet utan att behöva sälja. Medan kapitalfrigöringskredit främst är…