Hur man Investerar i REITs

Om du funderar på att investera i börsnoterade fastighetsinvesteringar – REITs för engelskans ‘publicly-traded real estate investment trusts’ – finns det behov att först förstå investeringens art och sedan gå genom vad som vid en första anblick är en förvirrande mängd möjligheter, en process som kan vara skrämmande för en del. I det här stycket tittar vi på vad en REIT är och på vilka sätt du kan komma in på denna intressanta form av fastighetsinvestering. Fokus ligger mycket på “börsnoterade” REITs – privatägda fastighetsbolag och de som handlas utanför marknaden är inte lika lätt-tillgängliga för den typiska detaljhandels-investeraren och saknar dessutom likviditeten – enkelhetsgraden att köpa in och sälja ut – vilket är kännetecknet för REIT. I ett separat stycke tittar vi på kriterierna enligt vilka du bör bedöma en REIT för investeringsändamål.

I. Vad Är En REIT?

Först, en förklaring av den börsnoterade fastighetsinvesteringen. REIT är ett fastighetsföretag vars värdepapper – ofta kallade “enheter” snarare än “aktier” – är noterade på en börs. Företaget kan vara “stängt”, vilket innebär att eventuella emissioner efter den första börsnoteringen måste godkännas av befintliga aktieägare, eller “öppet”, vilket, liksom med vanliga börsnoterade företag, innebär att framtida emissioner – med tillhörande aktiekapitalutspädning – ligger i styrelsens bedömning.

För att få REIT-status måste fastighetsföretaget följa en uppsättning lagliga och processuella regler som dikterar (a) typen av företag det driver och (b) dess ägarstruktur. I grund och botten måste en REIT generera huvuddelen av sina inkomster – minimikostnaden sätts normalt till 75 procent – från hyror på fastigheter som ägs av företaget och de måste betala ett specificerat minimum – normalt 90 procent – av den inkomsten, exklusive driftskostnader och omkostnader, till sina investerare varje år. När det gäller aktieinnehavsstrukturen är reglerna i allmänna termer utformade för att säkerställa en bred spridning av ägare, utan att någon person eller grupp kan dominera, och därmed en aktiv marknad i REIT:s värdepapper.

II. Skattneutralitet – Huvudskillnaden

Reglerna skiljer sig i detalj från ett land till ett annat, och det finns andra begränsningar (t.ex. i samband med upplåning), men samma grundläggande ramverk gäller för REIT över hela världen. Och när REIT-status har tilldelats finns det en enhetlig skattebehandling av sådana företag. De behandlas som “pass-through”, vilket innebär att de intäkter som erhållits från godkänd verksamhet är skattebefriade i företagets händer, och därmed undviker dubbelskatten. För ett konventionellt företags resultat beskattas man först på företagens inkomst och återigen på utdelningen som betalats till aktieägarna.

Det är denna “neutralitet” som skiljer REIT från andra fastighetsbolag. I princip bör denna “pass-through” göra en fastighetsinvestering mer attraktivt som investeringsändamål än ett konventionellt fastighetsföretag – de betalar ingen skatt på sina primära inkomster så att mer av denna inkomst är tillgänglig för distribution för sina ägare än vad som är fallet med konventionella företag.

III. I Helhet Är Skillnaden Dock Inte Så Värst Markant

Poängen bör dock inte tas alltför långt. I vilken utsträckning en REITs pass-through status kommer att betyda högre avkasting för investerare beror i högsta grad på skatteregimen för det land REIT-företaget och investeraren befinner sig i.

I januari i år publicerade Deloitte Real Estate en användbar jämförelse av den brittiska skattebehandlingen av investerare i REIT i motsats till konventionella företag. Antar vi att den sistnämnda betalar inkomstskatt för företaget till en fullständig skattesats på 24 procent, och att investerarna är enskilda individer i motsats till företag, så är nettoförmånen för REIT-investeraren jämfört med den konventionella bolagsaktieägaren 5,3 procent för inkomst som beskattas i “basic” och “higher” skatteband, och bara tre procent för REIT-investeraren med inkomst i “additional” bandet. De verkliga mottagarna av REIT-skattebehandlingen är investerare som inte betalar någon skatt på sina inkomster – särskilt brittiska pensionsfonder och ISA (individuella sparkonton). Enligt Deloitte-tabellerna kommer en godkänd ISA-investering i en UK-REIT att förbättra den avkastning som finns för en konventionell bolagsaktie med 31,6 procent.

IV. Den Vanliga Investerarens Väg Till Fastigheter

Bortsett från skatt ger en fastighetsinvestering den typiska “detaljhandlaren” möjligheten att komma in i fastighets-världen som annars är rätt begränsad till investerare med högt nettovärde – alltså tjock plånkbok. Denna sammanslagning av små investeringar för att finansiera en stor investering är faktiskt REIT:s huvudsyfte. I princip kan en REIT äga en enda, mycket stor – när det gäller hyresintäkter – fastighet, men i praktiken har nästan alla REITs i alla länder där de verkar en portfölj med flera – eller många – fastigheter. Dessa kan vara i en diskret fastighetssektor – vare sig det är kontorsboende, High Street-butiker eller självförvaring, till exempel – men till största delen är REITs diversifierade åtminstone i den mån att de har en blandning av kontors- och detaljhandelsfastigheter.

V. Ta Reda På Mer Om REITs

REITS är särskilt populära i USA och Kanada, men också andra länder, men är för närvarande ett hyffsat okänt område i Sverige. Vi har inte lyckats hitta några svenska REIT företag så det verkar som att om detta är något du vill investera i är du mycket välkommen att göra det men investeringen kommer bli hos ett företag i utlandet. Av denna anledning kommer vi snacka mest om USA och Storbritannien här nedanför.

Ett exempel på en användbar informationskälla, särskilt resultatrelaterad, om Storbritanniens fastighetsinvesteringar är bokföringsföretaget BDOs publikation ‘UK-REIT Survey 2012’. Det har skett några förändringar i listan sedan förra året – London & Stamford Properties sammankopplades nyligen med Metric Property Investments för att bilda Londonmetric Property (LON: LMP), REITen tidigare känd som Capital Shopping Centres har nyligen ändrat namn till Intu Properties (LON: INTU), och i början av denna månad konverterade den självlagrade operatören Safestore Holdings (LON: SAFE) till REIT-status. BDO-undersökningen är en intressant och informativ läsning. Londonbörsen, det finns användbar information att hämta på LSEs hemsida, till exempel aktuell handelsdata om dessa 24 företag.

VI. Titta Utomlands

Det finns dock ett mycket större REIT-universum tillgängligt för investerare i Storbritannien och faktiskt är den inhemska brittiska marknaden relativt sett relativt liten. De 24 brittiska REIT företagen – plus ytterligare två registrerade utomlands – har ett nuvarande börsvärde på cirka 25,5 miljarder pund (cirka 284 miljarder kronor), vilket gör hela den brittiska marknaden till bara 70 procent i värde av det största amerikanska REIT-företaget, Simon Property Group Inc (NYSE: SPG). För närvarande värderas de på NYSE till 54,81 miljarder dollar (cirka 480 miljarder kronor). Det finns över 200 listade REIT i USA, och deras skatteneutrala aktiviteter är inte – som i Storbritannien – begränsade till hyror. Amerikanska REIT kan också låna på inteckningssäkerhet eller ha en blandning av hyres- och ränteintäkter, och det finns mycket större diversifiering och specialisering när det gäller fastighetssektorn på den amerikanska marknaden. Exempelvis finns det praktiskt taget inga investeringar i Storbritannien-REIT i bostäder, men ett antal amerikanska REIT är främst eller uteslutande inriktade på bostadsfastigheter, inklusive nischområden som student- och militärboende.

Och naturligtvis finns det en dedikerad US-REIT-webbplats – www.reit.com – med en enorm mängd information tillgänglig för forskningsändamål.

Bortom USA är fastighetsinvesteringar nu en etablerad del av fastighetssektorn i flera länder, särskilt Australien och Nya Zeeland (där de är kända som fondföretag), Japan, Singapore, Frankrike och Tyskland. I det senare fallet har den möjliga lagstiftningen funnits sedan 2007, men tyska börser har nu mer börsnoterade REIT än något annat land, förutom USA, vilka många av dem är sekundära listor – i Frankfurt eller Berlin vanligtvis – av REIT-företag som har sin hemvist i ett annat land.

VII. Flera Listor Är Vanligt

En användbar samling av världens alla REIT finns hos Bloomberg, på sidan www.bloomberg.com/markets/companies. Under rubriken “Financial” producerar ett klick på fliken “REITs” en delserie efter sektor, där varje listningsland och utbytesymbol visas för varje deltagare. Den överlägset största kategorin är ‘diversified’, med 208 deltagare för närvarande, varav 80 är tyska, 78 är amerikanska och 25 vardera franska och australiska. Här är det möjligt att till exempel upptäcka att det nyzeeländska fastighetsbolaget Kiwi Income Property Trust (NZX: KIP) – en veteran på Nya Zeelands börsen – också är noterad på Berlinbörsen (GR: KN5) och handlas över disk i USA (OTC USA: KWIPF). Och att de ovannämnda Intu Properties, noterade på LSE, har en sekundär notering i Johannesburg, Sydafrika (SJ: ITU). Och vi får veta att Storbritanniens näst största REIT, British Land plc (LON: BLND), är noterat i Frankfurt (GR: BLD) och även finns på den amerikanska OTC-marknaden (OTC US: BRLAF).

VIII. Att Köpa En REIT

Oavsett om REIT-investeringen ska vara i ens hemland eller utomlands, uppstår den praktiska frågan – hur går man till väga? Svaret i nästan alla situationer är – genom en mäklare. Faktum är att aktiemäklare för länge sedan gick in på marknaden för värdepappershandel: det skulle vara en sällsynthet för ett noterat företag att själva hantera direktköp och försäljning av sina aktier och naturligtvis accepterar börsen – och rent av förväntar sig – transaktioner endast från ackrediterade medlemmar, vilket betyder en mäklare av ett eller annat slag.

För köp av enheter i en brittisk REIT bör alla vanliga mäklare kunna erbjuda sin service, eftersom det inte är någon skillnad mellan dessa värdepapper och andelarna i andra noterade företag. Det tillkommer naturligtvis en avgift – vanligtvis cirka 10-12 pund (cirka 113-135kr) för ett enda köp eller säljtransaktion, där de flesta mäklare erbjuder rabatterade avgifter för återkommande kunder eller de företag som vill handla i stor volym. Till exempel främjar den framstående mäklaren Hargreaves Lansdown en avgift på £5,95 (cirka 67kr) för 20 eller fler avtal per månad.

IX. Och På Andra Platser?

För REIT-värdepapper som är noterade utanför Storbritannien kommer samma princip som ovan gälla – vanliga mäklare bör kunna hjälpa dig investera i REITs i de länder där det erbjuds. Som med så mycket annat kan det finnas undantag så vi rekommenderar att du rådfrågar din mäklare om vad som gäller hos dem.

Alternativet är att investeraren öppnar ett handelskonto med en mäklare direkt i det land där den utländska REIT är noterad. Med detta alternativ tillkommer dock risker såsom valutaväxling och potentiella stora kostnader för att överföra pengar mellan olika länder, så det är väl värt att ha dessa siffror klart för sig innan man ger sig in.

X. REIT-indexerade ETF:er

Slutligen ska vi prata lite om alternativet till att investera i en specifik REIT, nämligen att ta en position i en REIT-indexerad EFT (börshandlad fond). I princip är fördelen att investeringen är knuten till resultatet för ett antal fastighetsmarknadsaktörer – de som utgör indexet – så att man undviker risken att en viss REIT kommer att prestera dåligt under investeringsperioden.

En konsekvens av den relativt lilla storleken på brittiska-REIT-marknaden är att det bara finns ett litet urval av indexerade fonder – varav den mest framstående är iShares FTSE EPRA/NAREIT UK Property Fund (iShares är en sidogren av Blackrock Capital i USA och påstår sig vara “den dominerande kraften i globala börshandlade fonder”). Denna fond spårar resultatet för de tio största (efter marknadsförmåga) noterade brittiska fastighetsbolagen, varav nio är REIT, där de tre bästa – Land Securities Group (LON: LAND), British Land (LON: BLND) och Hammerson (LON: HMSO) – utgör 46 procent av indexvikten.

Utöver den brittiska marknaden finns det ett stort urval av REIT-indexerade fonder att välja mellan. Investerare som söker en global exponering för REIT-prestanda, men med en stark amerikansk partiskhet, kan till exempel överväga Vanguard Global ex-US Real Estate ETF (NASDAQ:VNQI) men det finns även många andra.

XI. Mäklare – En Nödvändig Ondska

Oavsett vilket väg du tänker gå, finns det en stor mängd information att ta till sig om fastighetsinvesteringar globalt, varav mycket är fritt tillgängligt för alla med tid och motivation att leta efter det. När det gäller att faktiskt köpa REIT-värdepapper är det praktiskt taget omöjligt att ta sig fram utan tjänster – och tillhörande avgifter – från en aktiemäklare. Det är vettigt att välja en mäklare som erbjuder det största möjliga utbudet av tjänster – och expertis – i förhållande till alla sorters fastighetsinvesteringar.