¿Contribuye Airbnb a la escasez mundial de viviendas?

Los legisladores franceses dieron un paso importante el 7 de noviembre al aprobar una ley para endurecer la regulación de los alojamientos turísticos como Airbnb.

Esta medida, que ha estado en desarrollo desde abril de 2023, tiene como objetivo limitar las exenciones fiscales para las propiedades utilizadas para alquileres a corto plazo en un esfuerzo por contrarrestar la escasez de viviendas asequibles del país.

“El auge de los alquileres tipo Airbnb ha contribuido a fomentar la especulación y a complicar aún más el acceso a la vivienda convencional”, explica Annaïg Le Meur, una de las figuras clave detrás del proyecto de ley.

La nueva ley es parte de un esfuerzo más amplio para recuperar el parque de viviendas y garantizar que las propiedades residenciales cumplan su propósito original: proporcionar hogares a residentes a largo plazo.

Ante el doble desafío que afrontan las ciudades: la gestión del turismo y la accesibilidad a la vivienda, la medida legislativa adoptada por Francia supone un avance significativo para frenar el comportamiento especulativo en el mercado inmobiliario.

Sin embargo, Francia no es el único país que ha tomado medidas drásticas contra los alquileres a corto plazo como Airbnb a través de una nueva legislación.

Ante la escasez de viviendas asequibles y el aumento vertiginoso de los alquileres, los gobiernos y las autoridades locales de todo el mundo están imponiendo regulaciones más estrictas sobre los alquileres a corto plazo.

Sin embargo, estas regulaciones, incluidas las prohibiciones virtuales, no han resuelto significativamente el problema.

Invezz analiza cómo se desarrolla esta situación en Estados Unidos y los países europeos:

Las autoridades estadounidenses regulan e incluso prohíben los alquileres a corto plazo

En Estados Unidos, las ciudades han impuesto cada vez más restricciones a los alquileres a corto plazo, impulsadas por la preocupación de que estas plataformas contribuyan al aumento de los alquileres y al parque de viviendas limitado.

Por ejemplo, Irvine, California, implementó una prohibición de alquileres a corto plazo como Airbnb y Vrbo en zonas residenciales en febrero de 2021, citando el aumento del costo de vida y la mayor congestión en los vecindarios.

La ciudad de Nueva York también ha tomado medidas audaces al implementar la estricta Ley Local 18, que entró en vigor el año pasado.

Esta regulación prácticamente ha prohibido a Airbnb al estipular que los anfitriones deben estar presentes durante estadías de menos de 30 días y limitar los alquileres a dos huéspedes por anuncio, al tiempo que exige que los anfitriones se registren en la ciudad.

En Estados Unidos también se ha observado un mosaico de enfoques regulatorios: Santa Mónica, San Francisco, Jersey City, Nashville y Boston han implementado distintos grados de regulación para controlar la proliferación de alquileres a corto plazo.

Sin embargo, aunque algunos mercados inmobiliarios locales han experimentado una ligera estabilización, el impacto general sobre los precios del alquiler sigue siendo objeto de debate.

Europa ha respondido en gran medida con límites

En toda Europa, las ciudades también han luchado para equilibrar los beneficios de los alquileres a corto plazo con la necesidad de viviendas asequibles.

Barcelona, por ejemplo, ha adoptado una postura drástica. En junio de 2024, el alcalde de la ciudad, Jaume Collboni, anunció planes para prohibir por completo las nuevas licencias de alquiler de corta duración a partir de noviembre de 2028.

Los anuncios de Airbnb en Barcelona han aumentado un 42% desde 2015, una tendencia que ha exacerbado la crisis de vivienda de la ciudad al eliminar miles de apartamentos del mercado de alquiler a largo plazo.

Esta iniciativa pretende recuperar 10.000 viviendas para los residentes, una medida que, según Collboni, aborda “el mayor problema de Barcelona”.

Viena seguirá su ejemplo con regulaciones que entrarán en vigor en julio de 2024 y limitarán los alquileres turísticos a 90 días al año.

Esto coincide con las medidas adoptadas en ciudades como Berlín, donde los anfitriones de Airbnb deben obtener permisos para alquileres completos de propiedades y cumplir con un límite de 90 días para segundas residencias.

El incumplimiento de estas normas puede dar lugar a fuertes multas, lo que refuerza la seriedad con la que las autoridades abordan el problema.

Londres también impone un límite similar de 90 noches por año sin una solicitud de cambio de uso, lo que garantiza que las propiedades sigan siendo utilizadas principalmente por residentes a largo plazo.

¿Han funcionado las regulaciones estrictas?

En Nueva York, el impacto de la ley ha sido de gran alcance: según AirDNA, el número de anuncios de Airbnb para estadías de menos de 30 noches en Nueva York cayó un 83% entre julio de 2023 y julio de 2024.

Sin embargo, si bien esto resultó en menos alquileres a corto plazo, el objetivo final de la ley (convertir estas unidades en viviendas a largo plazo) no se ha cumplido plenamente.

Un año después de la introducción de la polémica regulación, el mercado de alquiler de Nueva York sigue siendo difícil, según una investigación en profundidad realizada por Skift.

Aunque el número de anuncios de alquileres a corto plazo se redujo drásticamente, el impacto general sobre la vivienda asequible ha sido modesto.

Los alquileres medios en Nueva York han aumentado menos del 1% desde la promulgación de la ley, pero los alquileres de una habitación alcanzaron un récord de $4,500 por mes, lo que ilustra cómo múltiples factores más allá de Airbnb están influyendo en la asequibilidad de la vivienda.

Sin embargo, la industria hotelera de la ciudad ha experimentado un auge y las proyecciones del turismo local muestran un aumento de visitantes.

Además, el impacto en el negocio de Airbnb en Nueva York ha obligado a los anfitriones individuales a esforzarse para cubrir los pagos de la hipoteca o el alquiler.

Mientras tanto, algunos propietarios de condominios han seguido beneficiándose de alquileres a corto plazo debido a un vacío legal.

Además, ha surgido un mercado clandestino de alquileres a corto plazo que ofrece protección mínima, si es que ofrece alguna, para los huéspedes.

Los expertos opinan: ¿es Airbnb el principal culpable?

Un estudio realizado por Harvard Business Review a principios de este año reveló que si bien los alquileres a corto plazo contribuyen al aumento de los alquileres, no son el impulsor principal.

“En pocas palabras, restringir Airbnb no será una herramienta eficaz para resolver los problemas de asequibilidad de la vivienda en muchas ciudades de Estados Unidos”, señala el informe.

El estudio encontró que la presencia de Airbnb aumentó el alquiler medio anual en solo 125 dólares, una pequeña porción del aumento más amplio en los costos de la vivienda.

En el Reino Unido, una investigación de EY encontró poca correlación entre el aumento de anuncios en Airbnb y el aumento de los costos de la vivienda.

A pesar de la preocupación generalizada, las casas enteras anunciadas en Airbnb representan menos del 0,7% del total de viviendas en el país, y la mayoría de los anfitriones alquilan sus casas por menos de tres días al mes, según el informe.

Los listados activos durante más de 90 noches al año representan solo el 0,17% del stock de viviendas, lo que subraya aún más el impacto mínimo en la disponibilidad general.

La defensa de Airbnb

En un intento por disipar las acusaciones de que el aumento de los Airbnb está provocando la escasez de viviendas asequibles en el Reino Unido, Airbnb afirmó:

“Es ampliamente reconocido que el Reino Unido no ha logrado construir suficientes viviendas para satisfacer las presiones de la demanda durante años, y estimaciones independientes indican que el Reino Unido tiene un déficit en la oferta de viviendas de alrededor de 5 millones de viviendas”.

Mientras tanto, los datos de Airbnb revelaron que la mayoría de los anfitriones en el Reino Unido anuncian un solo espacio y el 40% dice que los ingresos adicionales les ayudan a pagar sus casas.

En Nueva York, un año después de que se implementara la estricta ley, Airbnb pidió en septiembre a las autoridades de la ciudad que reconsideraran las regulaciones, citando precios más altos para los viajeros y un impacto cero en el mercado inmobiliario.

Airbnb, haciendo referencia a datos de Apartment List, señaló que las tasas de vacancia de apartamentos se han mantenido estables en 3,4% desde la promulgación de la ley.

Además, Airbnb destacó que los gastos de viaje han aumentado: las tarifas hoteleras en Nueva York aumentaron un 7,4% interanual en julio, superando la tasa nacional del 2,1% reportada por Co-Star.

Buscando un punto medio

Aunque las prohibiciones totales pueden parecer una solución directa, los expertos abogan por regulaciones equilibradas que aborden tanto las necesidades de vivienda como los beneficios económicos.

“Los límites al número de noches que se puede alquilar una propiedad, como la regla de los 90 días de Londres o el límite de 30 días de Ámsterdam, ofrecen una vía intermedia práctica”, dijo un analista de políticas.

Estas medidas permiten a los anfitriones ocasionales obtener ingresos suplementarios durante períodos de alta demanda, sin incentivar a los inversores a retirar propiedades del mercado a largo plazo.

Los límites específicos para cada barrio, como los de Mission Beach en San Diego, garantizan que los alquileres a corto plazo no dominen la vivienda local.

Sin embargo, los expertos advierten que la aplicación de la ley sigue siendo un desafío para muchas ciudades con recursos limitados.

Exigir que las plataformas compartan datos y cumplan con las leyes locales puede agilizar el monitoreo, ya que Airbnb y VRBO ya recopilan información extensa sobre las actividades de alquiler.