¿Refinanciar o esperar a que acabe la crisis? Entender las tasas hipotecarias actuales

El polvo se está asentando después de un período electoral turbulento y, con él, las tasas hipotecarias parecen estar encontrando un nivel.

Si bien todavía se encuentran en niveles históricamente altos, la relativa estabilidad ofrece un rayo de esperanza para los potenciales compradores de viviendas cansados de los fluctuantes costos de los préstamos.

La tasa hipotecaria fija promedio a 30 años cerró en 6,78% durante la semana que finalizó el 14 de noviembre, un estancamiento virtual respecto del 6,79% registrado la semana anterior, según datos de Freddie Mac a través de la Reserva Federal.

"Aunque es más alto que en el transcurso de varias semanas, probablemente sea una buena noticia para los compradores de viviendas", señala Jessica Lautz, economista jefe adjunta y vicepresidenta de investigación de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, enfatizando el valor de la previsibilidad en un mercado a menudo caracterizado por la incertidumbre.

"Cuando las tasas fluctúan mucho, se genera mucha incertidumbre en el mercado", dijo a CNBC.

Descifrando el impacto de las elecciones en las tasas

Las recientes elecciones inyectaron una dosis de volatilidad al mercado hipotecario.

Una caída inicial en anticipación de los recortes de las tasas de interés fue rápidamente contrarrestada por un aumento en los costos de endeudamiento a medida que el mercado de bonos reaccionaba a la victoria de Donald Trump y sus potenciales implicaciones para la política económica.

James Tobin, presidente y director ejecutivo de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas, dijo a CNBC: “Prevén políticas inflacionarias, ya sean aranceles o mayor gasto gubernamental, la factura fiscal… están incorporando más inflación en los precios”.

Este sentimiento del mercado se tradujo directamente en mayores rendimientos de los bonos del Tesoro, lo que, a su vez, empujó las tasas hipotecarias al alza.

"A medida que el mercado de bonos reaccione, las tasas hipotecarias también reaccionarán a eso", añade Tobin.

Una solicitud de comentarios del equipo de Trump no recibió respuesta.

Estabilidad: un ancla bienvenida para los compradores de vivienda

La relativa calma que siguió al aumento inmediato posterior a las elecciones ofrece un respiro bienvenido.

Chen Zhao, economista jefe de Redfin, señala el efecto perjudicial de la volatilidad sobre las tasas: "La alta volatilidad por sí misma en realidad empuja las tasas hipotecarias aún más arriba de los rendimientos de los bonos del Tesoro".

Un entorno de tasas estables permite a los potenciales compradores de vivienda evaluar con confianza la asequibilidad y tomar decisiones informadas.

"Las tasas más estables también significan que los compradores de viviendas no tienen que preocuparse durante su búsqueda de vivienda por lo que su presupuesto permite cambiar", dijo Zhao, citado por CNBC.

Mirando hacia el futuro: declive gradual, no cambios dramáticos

Si bien los expertos anticipan una flexibilización gradual de las tasas hipotecarias con el tiempo, es poco probable que se produzca una caída drástica al rango del 5%.

Lautz proyecta que las tasas se mantendrán estables en el rango del 6% a medida que avanzamos hacia 2025.

"No creo que vaya a haber grandes oscilaciones hacia el rango del 5%", afirma.

La trayectoria futura de las tasas depende, en parte, de las decisiones de política monetaria de la Reserva Federal.

Las recientes declaraciones del presidente de la Reserva Federal, Jerome Powell, sugieren un enfoque mesurado ante futuros recortes de tasas, lo que subraya la compleja interacción entre el crecimiento económico y la política gubernamental a la hora de configurar el panorama hipotecario.

Robert Dietz, economista jefe de la NAHB, destaca esta dinámica y observa: “Sin embargo, unas mejores expectativas de crecimiento conducirían a tasas más altas, al igual que a mayores déficits gubernamentales”.

Navegando por el mercado

A pesar de las tasas elevadas, el mercado actual presenta oportunidades para compradores, vendedores y propietarios de viviendas inteligentes.

La tradicional desaceleración invernal de la actividad inmobiliaria puede crear un entorno menos competitivo para compradores decididos.

Para los propietarios de viviendas agobiados por hipotecas contraídas cuando las tasas alcanzaron un máximo cercano al 8% el año pasado, la refinanciación puede ofrecer ahorros significativos.

Jeff Ostrowski, un experto en vivienda de Bankrate.com, aconseja considerar una refinanciación si las tasas han caído entre uno y dos puntos porcentuales.

Sin embargo, es fundamental tener en cuenta los costos asociados, que pueden oscilar entre el 2% y el 6% del monto del préstamo, como señala Jacob Channel, economista de LendingTree.

Además, los propietarios de viviendas se benefician de niveles récord de capital, que superaron los 17,6 billones de dólares en el segundo trimestre de 2024, según CoreLogic.

Este capital, que experimentó un aumento interanual del 8%, proporciona un activo valioso para los vendedores que navegan en un entorno de tasas más altas, lo que potencialmente permite pagos iniciales más grandes en propiedades posteriores.