Digital Realtyn osake laskee 4 %, mutta markkina saattaa olla väärässä

Digital Realtyn osake NYSE:DLR laski noin 5 % ennen pörssin avausta tiistaina sen jälkeen, kun datakeskusomistaja ilmoitti 3,5 billion USD (approx. 3,1 billion €) kaupasta, jolla ostetaan Blackstonen osuudet kolmesta Pohjois‑Virginian kohteesta.

Ensisilmäyksellä reaktio vaikuttaa odotetulta, sillä kauppa on suuri, osittain osakepohjainen ja seuraa useita muita pääomaliikkeitä.

Myyntiaalto herättää kuitenkin myös perustellun kysymyksen: keskittyykö markkina liikaa lähiajan laimennukseen sen sijaan, että arvioisi, mitä laadukasta Digital Realty oikeastaan ostaa?

Digital Realtyn osake: sijoittajat hermostuivat kaupasta

Digital Realty maksaa 1,2 billion USD (approx. 1 billion €) hankkiakseen Blackstonen yhdistetyn 64 %:n omistusosuuden kolmessa hyperskaaladatakeskuksessa Pohjois‑Virginian alueella.

Kompensaatio koostuu 400 million USD (approx. 348,9 million €) käteisestä ja 2,3 billion USD (approx. 2 billion €) Digital Realtyn osakkeina maksettavasta osuudesta. Omaisuuserien bruttoarvo on 7,8 billion USD (approx. 6,8 billion €), mukaan lukien velat ja jäljellä oleva kehityspääoma.

Kiinteistöihin kuuluvat Blackstonen 80 %:n osuudet kahdessa 96 megawatin datakeskuksessa Manassasissa sekä sen 50 %:n osuus 96 megawatin laitoksesta Sterlingissä.

Sijoittajat eivät selvästi pitäneet kaupasta, ja ilmeinen syy on laimennus.

2,3 billion USD (approx. 2 billion €) osakkeina tarkoittaa enemmän liikkeellä olevia osakkeita, mikä voi lyhyellä aikavälillä painaa osakekohtaisia tunnuslukuja.

1,2 billion USD (approx. 1 billion €) käteisosuus lisää myös huolta pääoman intensiivisyydestä tilanteessa, jossa datakeskusten kehittäminen on jo kallista.

Ajoitus on lisäksi tekijä: Digital Realty keräsi hiljattain noin 1,2 billion USD (approx. 1 billion €) myymällä osakkeita markkinapaikalla ja osti noin 1 440 hehtaaria Kansas Cityn läheltä tulevaa hyperskaalikehitystä varten.

Yritys kasvattaa myös omistustaan Teracossa ja ostaa Columbia Capitalin.

Miksi fundamentit kertovat toisenlaista tarinaa

Itsessään omaisuuserät vaikuttavat vahvoilta: kolme datakeskusta on täysin vuokrattu sijoitusluokan hyperskaaliasiakkaille 15 vuoden vuokrasopimuksilla.

Niillä on yhdistetty keskimääräinen asiakasluottoluokitus AA- ja sopimuksiin sisältyy 3,6 %:n vuotuinen vuokrakorotusmekanismi.

Se on arvokasta datakeskusmaailmassa. Pitkät sopimukset laadukkaiden asiakkaiden kanssa voivat tarjota ennustettavaa kassavirtaa, ja sisäänrakennetut vuokrankorotukset suojaavat tuottoja ajan kuluessa.

Analyytikot totesivat myös, että kaupassa on alkuperäinen vakautettu tuottoprosentti yli 6,5 %. Täysin vuokratuissa hyperskaalaomaisuuksissa Pohjois‑Virginialla tuo ei ole heikko luku.

Jos tuottovaatimukset edelleen puristuvat AI:n ja pilvipalveluiden kysynnän pysyessä vahvana, Digital Realty voi olla ostamassa erittäin houkuttelevaa pitkän aikavälin kassavirtaa.

”Tämän odotetaan kasvat­tavan osakekohtaista Core FFO:ta vuosina 2027 ja 2028, kun kehitys valmistuu ja vuokrat alkavat,” Digital Realtyn talousjohtaja Matt Mercier sanoi.

Se on avainlause sijoittajille. Kauppa voi painaa osaketta tänään laimennuksen ja rahoituksen huolien vuoksi, mutta yhtiö odottaa sen lisäävän osakekohtaista Core FFO:ta, kun omaisuuserät vakautuvat.

Greg Wright, Digital Realtyn sijoitusjohtaja, kehysti hankinnan myös seuraavana vaiheena olemassa olevalle Blackstone‑kumppanuudelle ja sanoi sen mahdollistavan omistusosuuden kasvattamisen ”täysin vuokratuissa, korkealaatuisissa hyperskaala‑omaisuuksissa”.