Boligprisene vil falle mindre enn dommedagsscenarier forutsier

Av:
nov 16, 2022
Listen to this article
  • Noen analytikere mener at boligprisene skal falle betydelig ettersom rentene stiger og økonomien avtar
  • Imidlertid er boliglån med flytende rente mindre vanlig enn i 2008, og husholdningenes gjeld er lavere
  • Tilbudet av boliger er lavt og arbeidsmarkedet er fortsatt robust - noe som er positivt for prisene

Jeg publiserte et stykke forrige uke som analyserte det amerikanske boligmarkedet.

Jeg skrev at med stigende boliglånsrenter og en økonomi som ikke akkurat er i en god tilstand (for å være høflig), var boligprisene nødt til å falle. Imidlertid antok jeg at nedgangen ville være langt fra ødeleggende, med priser som neppe ville falle tilbake under pre-pandeminivåene.

Leter du etter kjappe nyheter, hotte tips og markedsanalyser? Registrer deg for Invezz-nyhetsbrevet i dag.

For huseiere, mens boliglånsbetalingene vil bli merkbare gjennom økende renter, steg boligprisene med 44 % under COVID, sett på median boligprissalg i USA. I denne sammenheng vil ikke engang et hypotetisk 25 % kutt i boligprisene for 1. kvartal 2023 trekke prisene ned til nivået de var på i 2. kvartal 2020.

For å være tydelig – jeg spår ikke en nedgang på 25 %. De mest ekstreme analytikerspådommene der ute bunner ut rundt dette nivået, og det er over en tidsperiode på neste år eller to, ikke ett kvartal. Dette er en ren demonstrasjon av hvor mye boligprisene har steget, og hvordan utzooming kan gi perspektiv.

Det er grunn til å tro at boligprisene vil falle mindre

Det er også mange grunner til å så tvil om de mest ekstreme nedsidespådommene. Den første er den mest fremtredende – forsyning. Spesielt i mange større byer er etterspørselen fortsatt langt større enn tilbudet. Vet du hva de sier om etterspørsel og tilbud?

Derfor vil et slag mot etterspørselen definitivt bremse prisveksten, men det er vanskelig å forestille seg en katastrofekrasj i svært ettertraktede områder av den enkle grunn at det er for mange mennesker til for få hjem.

Mange peker mot 2008 som et symbol på hvor ekle ting kan bli på boligmarkedet. Dette er imidlertid ikke en rettferdig sammenligning. For det første er bankene langt bedre kapitalisert i dag enn de var i 2008, mens reservekravene også er høyere. Subprime-lånkollapsen var et ekstremt tilfelle av galskap som falt over bolig- og banksektoren. Dette vil ikke skje igjen.

Den andre store forskjellen denne gangen – sammenlignet med 2008 og andre perioder med nedgang – er den fortsatte motstandskraften i arbeidsmarkedet. Arbeidsledigheten vil ikke nå dybden av 2008, med IMF prognoser en 1% økning i arbeidsledigheten neste år. Under krasjet i 2008 ble dette tallet tredoblet.

Husholdningenes gjeld – både i Europa og USA – er også lavere i dag enn den var under krakket. Med renteoppgang har dette en sentral effekt. Høyere renter betyr mer tyngende betalinger; disse høyere rentene er faktisk den største enkeltdriveren for prisnedgang i boligmarkedet, ettersom boliglånsbetalinger blir mer byrdefulle.

Men til tross for at statsgjelden har økt kratftig de siste årene (og noe jeg ofte dekker i min analyse), er det på husholdningsnivå mindre gjeld enn i 2008. Dette betyr at enkeltpersoner ikke er så hardt presset av stigende renter som de ellers ville vært, som igjen bidrar til å forhindre at boligetterspørselen og prisene faller utfor en klippe.

Boliglån er mye mer regulert og konservativt enn det tidligere var. Myndigheter og regulatorer ryddet opp i markedet i kjølvannet av krisen i 2008, og disse handlingene vil beskytte forbrukerne.

Hvor ille var finanskrisen?

Og likevel, til tross for alle disse store svakhetene i boligmarkedet som krisen i 2008 avslørte, falt prisene fortsatt med bare 13 % fra topp til bunn i de mest industrialiserte landene, som rapportert forrige uke i Financial Times. Dette er grunnen til at jeg er nølende når jeg leser rapporter som en nylig spådom fra britisk boliglåner Nationwide om at prisene kan falle med opptil 30 %.

Boligmarkedet vil åpenbart myke opp. Det har det faktisk allerede. Det 30-årige renten er nå mer enn 7 % i USA, etter å ha vært mindre enn 3 % for bare ett år siden. I denne sammenheng er det umulig å hevde at boligmarkedet ikke vil bli rammet.

Men når spådommer om tall som 20 % kommer ut, sliter jeg med å følge logikken. Faktorer som anemisk tilbud i storbyer, et motstandsdyktig arbeidsmarked, strammere utlån, mindre gjeld i husholdningene og en sunnere reservesituasjon for bankene gir til sammen en meget sterk mengde bevis for at fallet her ikke vil være på samme nivå som 2008. Og til og med da så vi ikke noen av tallene som disse scenariene forutsier.

En annen ting vi ikke engang har diskutert her, er boliglånenes ulike natur i dag med hensyn til avdragsfrie betalinger og flytende rente. Det er betydelig færre avdragsfrie boliglån på markedet enn tilfellet var i 2008, mens boliglån med flytende rente (dvs. de som rammes mest av stigende renter) har falt drastisk i nesten alle utviklede land.

Som jeg har sagt en stund, forventer jeg en skikkelig tøff vinter. Men for boligprisene er jeg ikke i panikkmodus ennå. Selv om jeg absolutt forventer å se en moderat tilbakegang, ser jeg for mye bevis som tyder på at fallet ikke vil komme i nærheten av Armageddon-scenariene noen studier forutsier, spesielt i de mest attraktive byene.