Michael Burry tar en ny stilling i Hudson Pacific: Bør du følge med?

Den berømte investoren Michael Burry, kjent for sin forutseende innsats mot det amerikanske boligmarkedet før finanskrisen i 2008, har tatt et strategisk grep i Q2 2024 ved å starte en ny posisjon i Hudson Pacific Properties Inc (NYSE: HPP).

I følge 13F-filen som ble sendt inn av firmaet hans, Scion Asset Management, 14. august 2024, kjøpte Burrys fond 1,14 millioner aksjer i Hudson Pacific, noe som gjenspeiler hans interesse i denne nedslåtte eiendomsinvesteringsfondet (REIT).

Oppkjøpet er bemerkelsesverdig, spesielt ettersom Hudson Pacifics aksjer har falt 51 % hittil i år, noe som gjenspeiler de bredere kampene i REIT-sektoren for kontorer, spesielt i nøkkelmarkedene på vestkysten.

I tillegg til flyttingen til Hudson Pacific, gjorde Burry også bemerkelsesverdige justeringer i Scions portefølje. Han forlot fullstendig posisjoner i flere aksjer, inkludert Safe Bulkers, Star Bulk Carriers og BP Plc.

På baksiden la han til nye eierandeler i Olaplex Holdings, Molina Healthcare og BioAtla, samtidig som han økte sin eierandel i de kinesiske teknologigigantene Baidu og Alibaba.

Interessant nok har Alibaba nå passert JD.com som Scions toppbeholdning, noe som understreker Burrys fortsatte tillit til Kinas økonomiske utsikter til tross for den nåværende markedsvolatiliteten.

Hudson Pacifics Q2 2024 ytelse: En blandet bagasje

Hudson Pacific rapporterte sine økonomiske resultater for andre kvartal 2024 7. august, som var en blandet pose, noe som gjenspeiler de pågående utfordringene selskapet står overfor. Hudson rapporterte Funds From Operations (FFO) på 0,17 dollar per aksje, i tråd med analytikernes forventninger, mens inntektene kom inn på 218 millioner dollar, noe som slo anslagene med 1,17 millioner dollar.

Sammenligningen fra år til år avslører imidlertid et mer bekymringsfullt bilde. Omsetningen falt med 11,1 % fra samme kvartal i fjor, hovedsakelig på grunn av salg av eiendeler og tap av nøkkelleietakere på betydelige eiendommer.

Selskapets nettotap som kan tilskrives vanlige aksjonærer økte til 47 millioner dollar, eller 0,33 dollar per aksje, sammenlignet med et tap på 36,2 millioner dollar, eller 0,26 dollar per aksje, i 2. kvartal 2023. Denne forverringen var i stor grad drevet av reduserte inntekter, til tross for forsøk på å redusere avskrivninger og renteutgifter.

Videre falt Hudson Pacifics justerte FFO (AFFO) til $0,17 per aksje fra $0,22 per aksje året før, noe som understreker den operasjonelle motvinden selskapet står overfor.

Wall Streets nedgradering

Responsen fra Wall Street har stort sett vært negativ. 8. august nedgraderte Piper Sandler Hudson Pacific fra «Overvekt» til «Nøytral», med henvisning til selskapets konsentrasjon i Los Angeles-området, hvor kontor- og studiomarkedene har vært spesielt hardt rammet.

Analytiker Alexander Goldfarb bemerket at selv om det er et visst håp om bedring i slutten av 2024, er tidspunktet og omfanget av en bedring fortsatt usikker.

Tilsvarende nedgraderte Wolfe Research Hudson Pacific til "Peer Perform" den 14. august, i tråd med Goldman Sachs' beslutning om å kutte kursmålet på aksjen fra $6,50 til $4,70 samtidig som den opprettholder en "nøytral" rating.

BMO Capital Markets reviderte også utsiktene til Hudson Pacific, nedgraderte aksjen til "Market Perform" og senket kursmålet til $6,00 fra $8,00.

Nedgraderingen ble drevet av Hudson Pacifics svakere enn forventet Q3 FFO-veiledning, som var 55 % under BMOs estimater. Firmaet nevnte pågående utfordringer i kontorleasingmarkedet, synkende beleggsprosent og mangel på synlighet i studiovirksomheten som hovedårsaker til nedgraderingen.

Fundamentale svakheter dukker opp

I utgangspunktet sliter Hudson Pacific med betydelige utfordringer. Selskapets netto driftsinntekt i samme butikk (NOI) falt med 11,8 % fra år til år, hovedsakelig på grunn av tap av store leietakere ved eiendommene 1455 Market og Sunset Las Palmas Studios.

Kontorporteføljens utleiegrad falt til 78,7 % ved utgangen av 2. kvartal, ned fra 79,0 % i forrige kvartal og 85,2 % for ett år siden. Nedgangen i belegget er en kritisk bekymring, siden det direkte påvirker selskapets evne til å generere stabile leieinntekter.

Per 30. juni 2024 hadde selskapet 706,5 millioner dollar i total likviditet, inkludert 78,5 millioner dollar i kontanter og 628 millioner dollar i uutnyttet kapasitet under sin roterende kredittfasilitet.

Men uten gjeldsforfall før utgangen av 2025, kan selskapet stå overfor betydelig refinansieringsrisiko i de kommende årene, spesielt når det nærmer seg 1,5 milliarder dollar i gjeldsforfall i 2025 og 2026.

Driver vekst i et utfordrende miljø

Hudson Pacifics vekststrategi avhenger av dens evne til å navigere i de pågående utfordringene i kontor- og studiomarkedet. Selskapet fokuserer på utførelse av leasing, med over 500 000 kvadratmeter med kontorleiekontrakter signert i Q2 2024.

Bemerkelsesverdige avtaler inkluderer en leiekontrakt på 157 000 kvadratmeter med City and County of San Francisco og en fornyelseskontrakt på 48 000 kvadratmeter med et finansselskap ved Ferry Building.

Til tross for disse anstrengelsene, har selskapet nedjustert sine FFO-utsikter for hele året, og forventer nå FFO på $0,08 til $0,12 per utvannet aksje i 3. kvartal 2024, sammenlignet med konsensusestimatet på $0,23.

Denne revisjonen reflekterer de pågående utfordringene i kontormarkedet og den langsommere utvinningen i studiosegmentet enn forventet.

I tillegg har selskapets kontant-NOI-vekstforutsetninger i samme butikk blitt justert ned, noe som understreker vanskeligheten med å opprettholde og øke inntektsstrømmen.

Verdsettelse bekymringer

Fra et verdsettelsesperspektiv virker Hudson Pacifics aksjer billige på overflaten, med aksjer som handles med en betydelig rabatt i forhold til deres historiske gjennomsnitt.

Denne rabatten reflekterer imidlertid markedets skepsis til selskapets evne til å navigere i utfordringene det står overfor. Selskapets pris-til-FFO-forhold har komprimert betydelig, og selv om dette kan tiltrekke seg verdiinvestorer, kan ikke risikoen knyttet til selskapets operasjonelle og finansielle utsikter ignoreres.

Risikoer

Den bredere kontor REIT-sektoren har vært under press på grunn av skiftet mot fjernarbeid og den resulterende økningen i ledige kontorstillinger. Selskapets avhengighet av teknologi- og mediesektorene, som har vært trege med å komme tilbake til kontoret, kompliserer mulighetene for utvinning ytterligere.

Mens Hudson Pacific navigerer i disse utfordringene, må investorer veie de potensielle belønningene opp mot risikoene. Michael Burrys beslutning om å ta en ny posisjon i aksjen kan signalisere hans tro på selskapets langsiktige utsikter, men det understreker også det høye risikonivået som er involvert.

Selskapets fundamentale forhold er fortsatt svake, med fallende belegg, redusert FFO og betydelig refinansieringsrisiko i horisonten. Gitt disse faktorene er det viktig å nærme seg Hudson Pacific med forsiktighet.

La oss nå se hva diagrammene har å si om aksjens kursbane, da teknisk analyse kan gi ytterligere innsikt i om denne aksjen er klar for en snuoperasjon eller ytterligere nedgang.

Handel nær support

Hudson Pacifics aksjer falt 85 % mellom april 2022 og juni 2023. Selv om aksjen klarte å hoppe tilbake fra $4-nivåer til nesten $10 i fjor, har den gitt de fleste av disse gevinstene i år, da den handles rundt $4,50.

HPP-diagram av TradingView
Til tross for svakheten på de langsiktige diagrammene, har Hudson Pacifics aksje fått støtte nær $4,20 flere ganger i løpet av det siste året, noe som tyder på sterk kjøperaktivitet nær det nivået. Derfor har investorer som liker Dr. Burry bullish på aksjen en lavrisikoinngang på hendene nå.

De kan starte lange posisjoner nær $4,50 med et stop-loss på $4,15. Hvis REIT klarer en snuoperasjon eller det økonomiske miljøet forbedres, vil det resultere i et bullish momentum som igjen kan ta aksjen nær $10.

Traders som fortsetter å være bearish på aksjen må ikke sette i gang nye korte posisjoner på nåværende nivåer, da aksjen handles veldig nær sin mellomlangsiktige støtte. Shortposisjoner må kun vurderes hvis aksjen gir en daglig lukking under $4,20.