Digital Realty-aksjen faller 4 % – derfor kan markedet ta feil

Digital Realty-aksjen NYSE:DLR falt omtrent 5 % i handelen før åpning tirsdag etter at utleier av datasentre kunngjorde en 3,5 milliarder USD (ca. 34,2 milliarder kr) avtale om å kjøpe ut Blackstones eierinteresser i tre eiendommer i Nord-Virginia.

Ved første øyekast virker reaksjonen forventet ettersom transaksjonen er stor, delvis finansiert med aksjer, og kommer etter flere andre kapitalbevegelser.

Men salget reiser også et rettmessig spørsmål: fokuserer markedet for mye på kortsiktig utvanning og for lite på kvaliteten av det Digital Realty kjøper?

Digital Realty-aksjen: Avtalen som skremte investorene

Digital Realty betaler 1,2 milliarder USD (ca. 11,7 milliarder kr) for å erverve Blackstones samlede 64 % eierandel i tre hyperskala-datasentre i Nord-Virginia.

Vederlaget inkluderer 400 millioner USD (ca. 3,9 milliarder kr) i kontanter og 2,3 milliarder USD (ca. 22,5 milliarder kr) i Digital Realty-aksjer. Eiendommene har en bruttoverdi på 7,8 milliarder USD (ca. 76,3 milliarder kr), inkludert gjeld og gjenværende kapitalutgifter til utvikling.

Eiendommene inkluderer Blackstones 80 % eierandel i to 96-megawatt datasentre i Manassas, Virginia, og 50 % eierandel i et 96-megawatt anlegg i Sterling.

Investorene likte åpenbart ikke avgjørelsen, og den åpenbare grunnen er utvanning.

Å betale 2,3 milliarder USD (ca. 22,5 milliarder kr) i aksjer betyr flere aksjer i omløp, noe som kan tynge måltall per aksje på kort sikt.

Kontantkomponenten på 1,2 milliarder USD (ca. 11,7 milliarder kr) forsterker også bekymringene om kapitalintensitet i en tid hvor utvikling av datasentre allerede er kostbar.

Tidspunktet er også en faktor, ettersom Digital Realty nylig hentet omtrent 1,2 milliarder USD (ca. 11,7 milliarder kr) gjennom et at-the-market-aksjesalg og kjøpte om lag 1,440 acres nær Kansas City for fremtidig hyperskalautvikling.

Selskapet øker også sin eierandel i Teraco og kjøper Columbia Capital.

Hvorfor fundamentene forteller en annen historie

Selve eiendommene framstår sterke, ettersom de tre datasentrene er fullt utleide til investment-grade hyperskala-kunder på 15-årige leieavtaler.

De har en vektet gjennomsnittlig kundekredittrating på AA- og inkluderer 3.6% årlige leieøkninger.

Det har stor verdi i datasenterbransjen. Lange leiekontrakter med høykvalitetskunder kan gi forutsigbare kontantstrømmer, mens innebygde leieøkninger bidrar til å beskytte avkastningen over tid.

Analytikerne bemerket også at avtalen bærer en innledende stabilisert cap rate over 6.5%. For fullt utleide hyperskala-eiendeler i Nord-Virginia er det ikke et svakt tall.

Hvis cap rates fortsetter å komprimere fordi etterspørselen etter AI og skytjenester forblir sterk, kan Digital Realty være i ferd med å kjøpe seg inn i en svært attraktiv langsiktig kontantstrøm.

«Denne transaksjonen forventes å være akkretiv for Core FFO per aksje i både 2027 og 2028, etter hvert som utviklingen fullføres og leiene begynner å løpe,» sa Digital Realtys finansdirektør Matt Mercier.

Det er setningen investorer vil legge merke til. Avtalen kan legge press på aksjen i dag på grunn av utvanning og finansieringsbekymringer, men selskapet forventer at den vil øke Core FFO per aksje når eiendommene stabiliseres.

Greg Wright, Digital Realtys sjefsinvesteringsansvarlige, beskrev også oppkjøpet som neste fase i et eksisterende partnerskap med Blackstone, og sa at det gjør det mulig for selskapet å øke eierskapet i «fullt utleide, høykvalitets hyperskala-eiendeler.»