Japão alerta que uso não registrado de cripto em imóveis pode violar a lei

As autoridades financeiras e de fiscalização do Japão passaram a intensificar a supervisão do uso de cripto em transações imobiliárias, alertando que tais operações apresentam alto risco de lavagem de dinheiro.

Segundo um pedido conjunto emitido pelo Japan’s Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism, pela Financial Services Agency, pela National Police Agency e pelo Ministry of Finance, os criptoativos podem ser transferidos rapidamente através das fronteiras, característica que, segundo as agências, os torna vulneráveis ao uso indevido em pagamentos imobiliários relacionados a atividades ilícitas. 

O aviso foi distribuído a grupos do setor, incluindo a Japan Cryptocurrency Business Association e várias federações nacionais do mercado imobiliário.

“Os criptoativos, cuja natureza permite transferências instantâneas além de fronteiras nacionais, são considerados apresentar alto risco de serem usados como meio de pagamento em transações imobiliárias com finalidade de lavagem de dinheiro”, afirmaram as agências no documento.

Corretores imobiliários enfrentam verificações de PLD no padrão bancário

Segundo a orientação, as autoridades instruíram os corretores imobiliários a aplicar diligência devida ao cliente em qualquer transação envolvendo cripto, alinhando suas obrigações aos requisitos previstos na Act on Prevention of Transfer of Criminal Proceeds do Japão. 

O mesmo pedido orienta as empresas a registrar relatórios de transações suspeitas junto aos reguladores e a alertar a polícia quando for identificada potencial atividade criminosa, estendendo expectativas de combate à lavagem de dinheiro normalmente aplicadas a bancos para as transações imobiliárias.

O risco legal também se estende a intermediários que realizam conversões de cripto.

As agências alertaram que converter ativos digitais em fiat em nome de clientes pode enquadrar‑se como “crypto asset exchange business” conforme definido pela Japan’s Payment Services Act, o que significa que tal atividade exigiria registro formal.

Além disso, as autoridades pediram às plataformas de negociação que monitorem casos em que indivíduos recebem recursos de vendas de imóveis em cripto e então tentam transferências de grande porte que pareçam inconsistentes com seu perfil financeiro.

Obrigações de reporte separadas foram reiteradas sob a Japan’s Foreign Exchange and Foreign Trade Act. 

As agências observaram que qualquer indivíduo que receba cripto no valor superior a 30 million yen, roughly $180,000, do exterior deve apresentar um relatório de pagamento às autoridades.

Pressão regulatória coincide com reforma do sistema financeiro

Alterações anteriores ao arcabouço legal do Japão colocaram os criptoativos sob o mesmo guarda‑chuva regulatório dos valores mobiliários tradicionais. 

As emendas ao Financial Instruments and Exchange Act agora classificam ativos digitais como instrumentos financeiros, introduzindo regras que proíbem negociação com base em informação privilegiada e exigem que emissores publiquem divulgações anuais. 

As sanções por operar exchanges não registradas também foram endurecidas sob a lei atualizada.

Japão aprova uso de blockchain

A supervisão regulatória aumentou paralelamente ao esforço do Japão para integrar a blockchain na infraestrutura financeira central. 

Em abril, a Japan Securities Clearing Corporation, parte do Japan Exchange Group, começou a testar se Japanese Government Bonds poderiam funcionar como colateral digital em sistemas blockchain, trabalhando com instituições como Mizuho Financial Group, Nomura Holdings e Digital Asset na Canton Network. 

O teste, selecionado pela Financial Services Agency sob seu FinTech PoC Hub, está examinando se os títulos podem ser movidos on‑chain mantendo o reconhecimento legal segundo as leis vigentes.

No nível de políticas, o governador do Bank of Japan, Kazuo Ueda, disse durante o FIN/SUM 2026 que a blockchain entrou em sua fase de implementação, com aplicações em liquidação, pagamentos e finanças transfronteiriças tornando‑se cada vez mais ativas. 

Ele observou que os frameworks de bancos centrais precisarão ancorar confiança à medida que a infraestrutura digital se expande, ao mesmo tempo destacando o papel da IA na análise de dados de blockchain para fins de PLD e conformidade.