Prashant Thakur (ANAROCK): Dubái, refugio puesto a prueba; el capital podría no huir

El mercado inmobiliario de Dubái, tras una racha récord en 2025, afronta ahora una prueba crítica a medida que el aumento de las tensiones en Asia Occidental sacude la confianza de los inversores.

El emirato registró transacciones por valor de $250 billion junto a un fuerte aumento de precios de 50–70% en los últimos años, lo que alimentaba las preocupaciones sobre un sobrecalentamiento incluso antes de que comenzara el conflicto.

El último shock geopolítico ha desencadenado una corrección, ha perturbado sectores clave como el turismo y la aviación, y ha puesto una pausa en la actividad de transacciones.

Mientras algunos inversores se retraen ante la creciente incertidumbre, otros empiezan a ver la caída como una posible puerta de entrada.

En esta entrevista, Prashant Thakur, Director Ejecutivo y responsable de Investigación y Asesoría de ANAROCK, analiza el impacto inmediato, los riesgos en evolución y lo que depara el futuro para uno de los mercados inmobiliarios más observados del mundo.

A continuación, fragmentos editados de la entrevista:

Invezz: ¿Cómo ha impactado el conflicto en curso en Oriente Medio al mercado inmobiliario de Dubái, y cuáles podrían ser las implicaciones a largo plazo si las tensiones se intensifican?

“Está bien. Antes de hablar de la situación actual, pongamos el contexto: justo antes de la guerra, ¿dónde estaba el mercado inmobiliario de Dubái?”

Thakur destacó que el mercado venía de una racha excepcionalmente fuerte, con volúmenes de transacción récord y una pronunciada apreciación de precios en los últimos años.

“Creo que 2025 fue el año récord para Dubái. Se cerraron transacciones inmobiliarias por $250 billion, lo que supuso el mayor volumen jamás registrado en la historia de Dubái.

Y en los últimos cuatro años, la apreciación de los precios se situó en torno al 50–70%, lo cual fue bastante pronunciado.”

Señaló que las preocupaciones sobre un sobrecalentamiento ya habían empezado a surgir incluso antes del comienzo del conflicto.

So, irrespective of the war, people had started to talk about whether the property market in Dubai is heading towards a bubble zone.

“Lo que quería decir es que incluso antes de que comenzara esta guerra, ya se hablaba en los mercados de sobrecalentamiento; todo el mundo buscaba un detonante para algún tipo de corrección.”

A pesar de ello, enfatizó que los fundamentos subyacentes de Dubái siguen siendo sólidos, respaldados por una base de compradores global altamente diversificada.

“Dicho esto, fundamentalmente el mercado de Dubái es uno de los más sólidos a nivel mundial porque, como sabe, la base de compradores es bastante diversificada. Personas de 150 países participan en ese mercado inmobiliario.”

La condición de Dubái como refugio seguro también había desempeñado un papel crucial para atraer capital durante anteriores perturbaciones geopolíticas.

“Y además, Dubái siempre fue visto como un refugio seguro.”

Sin embargo, el conflicto actual ha afectado directamente esa percepción, con ataques que han impactado sectores clave.

“Ahora, tras estallar esta guerra, también hemos visto una buena cantidad de ataques en Dubái. Sí, inicialmente comenzaron como golpes simbólicos, pero ahora los ataques fueron bastante serios, lo que trastornó gravemente a las aerolíneas.”

“El turismo, uno de los sectores clave que contribuyen al PIB de Dubái, también sufrió un golpe masivo.”

A corto plazo, esto se ha traducido en una corrección de precios y una desaceleración de las transacciones.

“Y el efecto inmediato fue una corrección de precios del 10–15%. Algunos acuerdos que se estaban negociando se pusieron en pausa.”

“Sin embargo, ha habido informes de compras oportunistas por parte de grandes inversores con alta tolerancia al riesgo.”

Invezz: Which segments are seeing the most pressure in the current environment?

Thakur destacó que las propiedades en construcción, o sobre plano, soportan el mayor impacto de la desaceleración, dado su dependencia de la apreciación futura de precios.

“También hemos visto que las propiedades en construcción fueron las primeras en sufrir el golpe.”

“Porque la gente, cuando compra un proyecto en construcción, pone su esperanza en la apreciación futura.”

Explicó que la incertidumbre actual trastoca ese modelo, además de afectar los plazos de ejecución de los proyectos.

Invezz: ¿Cómo considera que evolucionará la situación si el conflicto continúa?

Más allá del impacto inmediato, Thakur advirtió sobre riesgos estructurales mayores si el conflicto se prolonga, trazando paralelos con crisis pasadas y subrayando diferencias clave.

“Si la guerra se intensifica, no solo Dubái sino toda Oriente Medio sufrirá un duro revés; veremos una importante corrección en las valoraciones.”

“Si analiza lo que ocurrió durante la crisis financiera global, vimos una fuerte corrección de casi el 40 a 50%, y el tiempo de recuperación fue de cinco a seis años.”

Sin embargo, señaló que las guerras tienden a tener consecuencias más complejas y prolongadas debido a la destrucción física y la disrupción económica.

“La guerra es totalmente diferente. En la guerra vemos mucha destrucción de activos físicos.”

“No es que, si la guerra termina mañana, al día siguiente todo vuelva a la normalidad. Llevará algún tiempo volver a poner las cosas en marcha.”

“Así que a largo plazo, si la guerra continúa, el impacto será muy severo.”

Resumiendo las perspectivas, dijo que el mercado ya refleja presión a corto plazo, con riesgos inclinados aún más a la baja si las tensiones se intensifican.

If the war continues further, then the impact would be felt severely, and the price correction would be in the range of 25 to 30%, and volume, of course, will drop.

Invezz: Are investors pulling back, or are there still pockets of activity?

Thakur dijo que el mercado está actualmente dividido entre inversores cautelosos y compradores oportunistas.

“En el escenario actual, hay dos tipos de inversores.”

“Unos que son muy adversos al riesgo. Han dejado la decisión de compra en espera.”

“Y luego hay otro grupo de compradores que asumen riesgos.”

“Piensan que quizá han perdido el tren… y, de hecho, esto les brinda una buena oportunidad de entrada.”

“Por eso verá cierto tipo de compras por valor o compras de activos en distress.”

Invezz: How is the Dubai government responding to maintain investor confidence?

Señaló que las autoridades han tomado varias medidas destinadas a preservar la imagen del emirato como refugio seguro y a estabilizar el sentimiento.

“La parte positiva es que la administración de Dubái ha tomado medidas contundentes para garantizar que la imagen de refugio seguro no se rompa.”

“Han anunciado la renovación automática de visados para las personas que están atrapadas y cuyos visados han expirado.”

“Han instruido a los hoteles a no aumentar drásticamente las tarifas.”

“Y también están anunciando algún incentivo especial mediante una rebaja en la tasa de registro y el impuesto de timbre.”

Invezz: Do you see investors shifting capital to alternative global markets?

Si bien existen alternativas, Thakur dijo que las ventajas estructurales de Dubái limitan la probabilidad de una fuga de capitales inmediata.

“Otro mercado comparable podría ser Singapur, pero es muy caro.”

“Y digamos que Dubái tenía esa ventaja única de una política de cero impuestos.”

“I don't think people will immediately pull out their money and put it somewhere else.”

“Porque, a escala global, en todas partes hay incertidumbre.”

“Así que creo que la gente, ante todo, permanecerá invertida. Nadie quiere vender a valoraciones deprimidas.”

“De hecho, pueden aprovechar esta oportunidad para comprar más.”

Invezz: There are concerns around a large upcoming supply pipeline — is that a risk in this environment?

Thakur reconoció el riesgo pero dijo que es probable que los promotores respondan moderando la oferta.

“Sí, lo es en este escenario.”

“La primera reacción será que la mayoría de esos nuevos lanzamientos, creo, se detendrán temporalmente.”

“La mayoría de estos promotores cuentan con respaldo gubernamental… siempre pueden programar los lanzamientos.”

“Por lo tanto, el impacto inmediato será que se apreciará una desaceleración en los nuevos lanzamientos.”

“Y debido a esta guerra, la actividad de construcción también se ve interrumpida.”

“Así que muchos promotores intentarán tener un enfoque muy controlado respecto a los nuevos lanzamientos.”

Invezz: Indian investors have been a key driver of demand in Dubai, with several high-profile and celebrity-led transactions in recent years. In this backdrop, are you seeing a more sensitive or cautious reaction from this segment now?

Señaló que, aunque la actividad de ultralujo puede continuar, el impulso general de las transacciones probablemente se ralentice.

“No ha cambiado.”

“Estas inversiones por parte de celebridades también se usaban como una forma de respaldo de marca.”

“Se asegurarán de que, como sabe, estos acuerdos de ultralujo se realicen, pero, por supuesto, a precios mucho más rebajados.”

“Estos HNIs ultrarricos son un grupo distinto de compradores.”

“Todo el mundo, ya sabe, hará una pausa.”

Invezz: Do you expect the market to recover to previous highs anytime soon?

Probablemente habrá recuperación, pero más lenta que en ciclos anteriores, particularmente en comparación con el repunte posterior a la pandemia.

“Lo hará, lo hará, pero llevará tiempo.” “Esta vez creo que el ciclo será algo más largo.”

“Diría que... el ciclo de recuperación estará en algún rango de dos a tres años.”

“No antes de tres años.”

Invezz: What should investors keep in mind in this environment?

Thakur enfatizó que el mercado actual exige un enfoque a largo plazo, y que las estrategias especulativas a corto plazo probablemente no funcionen.

“En primer lugar, debe estar muy seguro de que si invierte, debe hacerlo a largo plazo.”

“No se trata de comprar hoy y pensar en salir mañana esperando una rentabilidad del 20 al 30%.”

“Necesita tener un horizonte temporal de al menos cuatro a cinco años.”

“Busque ofertas de ganga… permanezca en el mercado al menos cuatro o cinco años.”

It's not that the market will not bounce back. The market will bounce back.

“Pero sí, esta vez el ciclo será algo más largo."