Las acciones de Digital Realty caen 4%, pero el mercado podría estar equivocado

Las acciones de Digital Realty NYSE:DLR cayeron alrededor de un 5% en la negociación previa a la apertura el martes después de que el arrendador de centros de datos anunciara un acuerdo 3,5 mil millones USD (aprox. 3,1 mil millones €) para comprar los intereses de Blackstone en tres activos del norte de Virginia.

A primera vista, la reacción parece razonable, ya que la transacción es grande, está parcialmente financiada con acciones y se produce tras varios otros movimientos de capital.

Pero la caída también plantea una pregunta justa: ¿está el mercado centrado en exceso en la dilución a corto plazo y no lo suficiente en la calidad de lo que Digital Realty está comprando?

Acciones de Digital Realty: el acuerdo que inquietó a los inversores

Digital Realty paga 1,2 mil millones USD (aprox. 1 mil millones €) para adquirir el interés patrimonial combinado del 64% de Blackstone en tres centros de datos hyperscale en el norte de Virginia.

La contraprestación incluye 400 millones USD (aprox. 348,9 millones €) en efectivo y 2,3 mil millones USD (aprox. 2 mil millones €) en acciones de Digital Realty. Los activos tienen un valor bruto de 7,8 mil millones USD (aprox. 6,8 mil millones €), que incluye deuda y el gasto de capital de desarrollo restante.

Las propiedades incluyen el 80% de participación de Blackstone en dos centros de datos de 96 megavatios en Manassas, Virginia, y su 50% de participación en una instalación de 96 megavatios en Sterling.

A los inversores claramente no les gustó la medida y la razón obvia es la dilución.

Pagar 2,3 mil millones USD (aprox. 2 mil millones €) en acciones significa más títulos en circulación, lo que puede lastrar las métricas por acción a corto plazo.

El componente en efectivo de 1,2 mil millones USD (aprox. 1 mil millones €) también aumenta las preocupaciones de los inversores sobre la intensidad de capital en un momento en que el desarrollo de centros de datos ya es caro.

El momento también es un factor, ya que Digital Realty recientemente recaudó alrededor de 1,2 mil millones USD (aprox. 1 mil millones €) mediante una venta de acciones en el mercado y compró aproximadamente 1,440 acres cerca de Kansas City para un futuro desarrollo hyperscale.

La compañía también está incrementando su participación en Teraco y comprando Columbia Capital.

Por qué los fundamentales cuentan otra historia

Los activos en sí parecen sólidos, ya que los tres centros de datos están totalmente arrendados a clientes hyperscale con grado de inversión bajo contratos de 15 años.

Tienen una calificación crediticia media ponderada de los clientes de AA- e incluyen incrementos anuales del 3.6% en la renta.

Eso es valioso en el mundo de los centros de datos. Los contratos a largo plazo con clientes de alta calidad pueden proporcionar flujos de caja previsibles, mientras que los aumentos de renta incorporados ayudan a proteger los retornos a lo largo del tiempo.

Los analistas señalaron que el acuerdo también tiene una tasa de capitalización inicial estabilizada por encima del 6.5%. Para activos hyperscale totalmente alquilados en el norte de Virginia, eso no es una cifra débil.

Si las tasas de capitalización continúan comprimiéndose porque la demanda de IA y la nube se mantiene fuerte, Digital Realty podría estar comprando una corriente de flujo de caja a largo plazo muy atractiva.

“Se espera que esta transacción incremente el Core FFO por acción en 2027 y 2028, a medida que se completen los desarrollos y comiencen las rentas”, dijo el CFO de Digital Realty, Matt Mercier.

Esa es la frase clave para los inversores. El acuerdo puede presionar las acciones hoy debido a la dilución y las preocupaciones de financiación, pero la compañía espera que sume al Core FFO por acción una vez que los activos se estabilicen.

Greg Wright, director de inversiones de Digital Realty, también enmarcó la adquisición como la siguiente etapa de una alianza existente con Blackstone, afirmando que permite a la compañía aumentar la participación en activos hyperscale totalmente arrendados y de alta calidad.