Haastattelu: Dubai ei ole enää vain spekulatiivinen sijoitus, vaan ostaminen elämiseen on uusi tapa, sanoo Knight Frankin Durrani

Dubain siluetti tiivistyy, kun maailman rikkaat ja erittäin rikkaat parveilevat sinne tarttumaan osuuteen sen ylellisistä, mutta edullisista kiinteistöistä. Vaikka asuntojen hintojen nousuvauhti alkaa laskea nykyisen kiinteistösyklin kypsyessä, asiantuntijat kiistävät, että hidastuminen on lähestymässä.

Mielenkiintoista on, että uusi trendi, jossa ostajat ostavat pitääkseen ja asuakseen "kääntämisen" sijaan, on nousemassa, mikä tekee Dubaista maailmanlaajuisen luksusasuntomarkkinan.

Invezz istui Faisal Durranin, kumppanin ja tutkimuspäällikön MENA (Lähi-itä ja Pohjois-Afrikka) kanssa Knight Frankissa, selvittääkseen noususuhdanteen eri puolia ja rakentamisvauhdin hidastumista.

Invezz: Anna meille yleiskatsaus Lähi-idän ja Pohjois-Afrikan alueen kiinteistömarkkinoista…

Arabiemiirikunnissa ja erityisesti Dubaissa markkinat ovat edelleen poikkeuksellisen vilkkaana.

Tämän vuoden ensimmäisen puoliskon aikana meillä oli noin 74 000 asuntokauppaa Dubaissa. Viime vuonna koko vuoden aikana meillä oli 120 000 asuntokauppaa, vain kontekstiin. Joten emme todellakaan näe sopimustoiminnan hidastuvan.

Hintakehityksen osalta hinnat jatkavat nousuaan. Voidaan kuitenkin sanoa, että asuntojen hintojen nousuvauhti on hieman hidastunut. Tämä johtuu siitä, että elämme nyt viidettä hintojen nousuvuotta nykyisessä asuntomarkkinoiden syklissä. Kahden edellisen syklin aikana hinnat nousivat noin kuusi vuotta ensimmäisellä jaksolla ja noin neljä vuotta toisella jaksolla.

On käytännössä mahdotonta ennustaa, kuinka monta viikkoa, kuukautta tai vuotta on jäljellä, ennen kuin hinnat alkavat tasanteella. Mutta olemme nähneet melko poikkeuksellista kasvua viimeisen neljän ja puolen vuoden aikana.

Dubain asuntomarkkinat voivat houkutella tänä vuonna 4,4 miljardia dollaria yksityistä pääomaa

Kaiken kaksinumeroisesta kasvusta huolimatta asuntojen arvot ovat kuitenkin vain 1,8 % korkeammat kuin 10 vuotta sitten. Huviloiden hinnat ovat parantuneet paljon.

Niiden hinnat ovat nykyään noin 19 % korkeammat kuin 10 vuotta sitten, missä olemme nähneet suurimman osan kysynnästä kotimaassa ja myös erityisesti Dubain tapauksessa.

Kansainväliset korkean nettoarvon yksityishenkilöt ovat kohdistaneet kohteen kaupungin ylellisimpiin kiinteistöihin, jotka ovat tyypillisesti erillisiä rantakoteja.

Mutta vaikka zoomaammekin tähän markkinasegmenttiin aivan huipulla, havaitsemme, että ulkomaisten sijoittajien kysyntä Dubain arvostetuimmilla paikoilla, tärkeimmillä asuinalueillamme, ei ole hidastunut.

Loppujen lopuksi Dubain valtavirran asuntomarkkinoilla keskimääräinen kauppahinta on noin 400–450 dollaria neliöjalolta, mikä on erittäin edullista maailmanlaajuisesti.

Ja vaikka tarkastelemme parhaita asuinalueitamme, voin antaa sinulle määritelmän siitä, kuinka määrittelemme sen.

Puhut noin 1 000 dollarista neliöjalkaa, mikä tekee Dubaista yhden maailman edullisimmista luksus- tai ensiluokkaisista asuntomarkkinoista, koska miljoonalla dollarilla saat noin 980 neliöjalkaa tilaa tärkeimmillä kaupunginosillamme, mikä on kolme tai neljä. kertaa enemmän kuin saisit Singaporessa, Lontoossa tai New Yorkissa.

Joten se on toinen merkittävä vetotekijä Dubain asukkaille.

Invezz: Miten Dubai on saavuttanut tämän vauhdin?

Jotta voimme vastata tähän kysymykseen, meidän on palattava pandemian alkuun. Se oli ennennäkemätön tapahtuma, ja Yhdistyneiden arabiemiirikuntien hallitukselta oli ennennäkemätön reaktio rutiininomaisesti koko COVIDin ajan.

Arabiemiirikunnat kuuluivat maailman rokotetuimpien maiden joukkoon. Luulen, että oli pari kertaa, jolloin se oli maailman rokotetuin kansakunta.

Pandemialainsäädäntö, pehmeät tekijät johtavat kiinteistöbuumiin Dubaissa

Oli vain yksi lukitus, joka kesti kuusi viikkoa. Ja sen jälkeen homma sujui normaalisti. Dubai, Yhdistyneet arabiemiirikunnat, ovat nousevat markkinat ja mielialalla on niin tärkeä rooli taloudelliseen toimintaan ja myös ostajien käyttäytymiseen vaikuttamisessa.

Ja viisi vuotta myöhemmin hyödymme edelleen tästä ennennäkemättömästä vastauksesta ennennäkemättömään tapahtumaan.

Pandemia nopeutti tiettyjä mahdollisesti suunniteltuja lakeja, kuten lukuisten uusien asuinviisumivaihtoehtojen käyttöönottoa, jotka oli suunniteltu houkuttelemaan ja pitämään kykyjä, mikä helpotti ihmisten liikkumista, asumista ja työskentelyä Dubaissa huomattavasti. Yhdistyneet arabiemiirikunnat.

Mutta on myös pehmeämpiä tekijöitä, jotka tekevät Dubaista ja Yhdistyneistä arabiemiirikunnista loistavan paikan asua, työskennellä ja sijoittaa – ilmasto, turvallisuus, oikeusvaltioperiaate, korkealaatuinen tai maailmanluokan koulutus, maailmanluokan infrastruktuuri, kaikki nämä tekijät yhdessä ovat tehneet siitä yhtä menestyvän kuin nyt näemme.

Invezz: Miltä toimistotilojen kokonaissegmentti näyttää alueilla, joista puhuit?

Se on haaste ei vain Riadille, vaan myös Dubaille ja myös Abu Dhabille, sillä nämä ovat kaupunkeja, joista on loppunut A-luokan toimistotilat. Se on erilainen kertomus kuin mitä kuulet Euroopan, Iso-Britannian tai Pohjois-Amerikan kaupungeista.

Ei tarpeeksi toimistotilaa Arabiemiirikunnissa ja Saudi-Arabiassa

Olemme nähneet todellisen supistumisen markkinoille tulevien uusien toimistotarvikkeiden määrässä.

Dubaissa valmistui 1,2 miljoonaa neliöjalkaa toimistotilaa vuosina 2021–2023. Ja seuraavan viiden vuoden aikana odotamme vain 3,3 miljoonaa neliöjalkaa uutta toimistotilaa.

Nyt sen todellinen kohokohta on, että suurin osa tästä on jo esivuokrattu. Tämä on uusi ilmiö Dubaissa, koska yritykset tietävät, että jos ne eivät sitoudu tilaan nyt, kun on aika laajentua, ne eivät voi kasvaa.

Ja vaikka 3,3 miljoonaa saattaa kuulostaa suurelta luvulta, puolet tästä tarjonnasta on kaksi kehitystä. DIFC Square, joka on miljoona neliöjalkaa, ja TECOM, joka kehittää puoli miljoonaa neliöjalkaa A-luokan tilaa Dubain design-alueelle.

Meillä ei siis ole toimistotilaa, joka aiheuttaisi vuokrien nousupaineita kaikissa näissä kolmessa kaupungissa.

Invezz: Sanoisitko sitten, että kiinteistöbuumia ohjaa yhtä paljon niukkuus kuin kasvava kysyntä?

No, mielestäni se on eräänlainen kana ja muna -tilanne, eikö? Mutta tällä hetkellä sanoisin, että kysyntä ylittää tarjonnan. Asunto- ja toimistomarkkinoilla kysyntä ylittää edelleen tarjonnan.

Rakennusvauhti ei riitä ennustettuun väestönkasvuun

Dubain asuntomarkkinoiden osalta meillä on suunnitteilla tai rakenteilla 261 000 asuntoa, jotka on tarkoitus toimittaa seuraavan kuuden vuoden aikana.

Jos jaat 261 000 kuudella, saat 43 500:lla. Joten noin 43 500 kotia vuodessa odotetaan seuraavan kuuden vuoden aikana.

Historiallisesti meillä on ollut 30 000 kotia vuodessa. Pelkästään sellaisena katsottuna se voi viitata siihen, että rakennamme liikaa.

Jokaisella yhtälöllä on kuitenkin aina kaksi puolta.

Seuraavien 16 vuoden aikana olemme kuitenkin epäilemättä käyneet läpi yhden, ellei kaksi täyttä kiinteistösykliä lisää. Mutta kun tarkastellaan puhtaasti tarjontaa ja kysyntää erillään, se kertoo meille tänään, että emme rakenna tarpeeksi koteja.

Dubai on nousemassa maailmanlaajuiseksi luksusasuntojen markkinaksi

Invezz: Mikä on suuri teemasi tai poimintojasi nykyisestä kiinteistösyklistä?

Ainoa asia, jonka luultavasti korostan, on Dubain syntyminen maailmanlaajuiseksi luksusluokan toisen kodin markkinaksi.

Sanon sen siksi, että olemme hiljattain alkaneet seurata 10 miljoonan dollarin ja tapahtumien määrää Dubaissa.

Viime vuonna Dubai myi 431 asuntoa yli 10 miljoonalla dollarilla. Se oli enemmän kuin Lontoo ja New York yhteensä, mikä on jälleen merkittävä saavutus näin nuorille kiinteistömarkkinoille.

Ja tämän vuoden ensimmäisen puoliskon aikana meillä on myyty 190 asuntoa yli 10 miljoonalla dollarilla, mikä jättää Dubain jälleen maailman syvimmäksi markkinaksi 10 miljoonalla dollarilla plus asuntomyynti.

He käyttävät niitä loma-asuntoina, vanhainkodeina jne.

Ja se ei ole vain markkinoiden yläpäässä, ehkä hieman vähemmän näkyvästi, vaan koko kaupungissa myytävien asuntojen määrä on laskenut 23 % viimeisen 12 kuukauden aikana.

Joten mentaliteetti ostaa pitääkseen tai ostaa elääkseen on suuri muutos ostajien käyttäytymisessä verrattuna siihen, mitä olemme nähneet aiemmin, mikä kaikki johtui spekulatiivisista sijoituksista.

Israelin ja Palestiinan konfliktin vaikutukset

Invezz: Onko Israelin ja Palestiinan konfliktilla ollut minkäänlaista vaikutusta?

Sanon sen, että meille konflikti on edelleen riski markkinoille. Kuvailisin sitä keskipitkän aikavälin riskiksi.

Ja puhumatta liian yksityiskohtaisesti valitettavista tapahtumista, tiedämme IMF:ltä, että jokaista 10 prosentin öljyn hinnan nousua kohden globaali talouskasvu hidastuu 0,15 prosenttia ja sitä seuraava maailmanlaajuinen inflaatio 0,4 prosenttia.

Nyt joka kerta kun inflaatio kiihtyy, globaalien keskuspankkien tavoite on nostaa korkoja. Jos korot nousevat, se tekee lainan ottamisesta kalliimpaa ja kalliimpaa lainaamisesta rakentamiseen.

Joten se voi väistämättä vahingoittaa kiinteistöjen kysyntää. Tällä hetkellä emme näe sillä suoraa vaikutusta. Korkea korkoympäristö tarkoittaa kuitenkin yleensä sitä, että asuntolainan ottaminen on nykyään paljon kalliimpaa kuin kolme vuotta sitten.

Ja se on vaikuttanut kysyntään Saudi-Arabiassa, vähemmän ehkä Dubaissa, kun otetaan huomioon, että suurinta osaa markkinoista ohjaavat käteisostot, koska ulkomailta tulee niin paljon pääomaa.

Ja tietysti, jos haluat ostaa jotain suunnitelmasta poikkeavaa, ainoa tapa tehdä se on käteistalletus. Mikään pankki ei lainaa sinulle varoja sellaista vastaan, jota ei ole saatu päätökseen tai saavuttaa tietty rakennusvaihe.

Onko kiinteistö Dubaissa vinossa rikkaiden hyväksi?

Invezz: Sanoisitko, että kiinteistömarkkinat ovat vinossa ultrarikkaiden ja rikkaiden eduksi? Nämä ovat maita, joissa myös paljon maahanmuuttajia tulee tänne töihin.

Tulokertoimista tekemämme analyysin perusteella - nämä ovat vuosien palkka, jotka sinun tulee säästää, jotta voit ostaa asunnon.

Olemme tehneet tämän analyysin jokaisesta Dubain kaupunginosasta, ja jos katsot koko kaupunkia tänään, keskiarvo vaihtelee 3–10 kertaa keskimääräisiin vuosituloihisi.

Se, mitä pidetään edullisena ympäri maailmaa, on yleensä kertoimella 6. Kaikki yli 6x katsotaan kohtuuhintaan.

Yleisesti ottaen Dubai näyttää melko edulliselta siellä asuville ja työskenteleville ihmisille. Ja nämä eivät ole korkean nettovarallisuuden kohorttisi vaan normaaleja työskenteleviä ammattilaisia.

Jotkut alueet ovat kalliita, ja niihin kuuluvat Palm Jumeirah, Emirates Hills, Jumeirah Bay Island ja Jumeirah Islands. Jossain, kuten Palm Jumeirahissa, tarvitset 65 vuotta kaikista tuloistasi ostaaksesi huvilan.

Emirates Hills on 81-vuotias. Ja se on hienoa, koska jokaisessa kaupungissa on huippuluokan alueita. Mutta yleisesti ottaen kaupunki näyttää melko edulliselta.