Miksi Trumpin asuntomarkkinaaloitteet eivät pitkällä aikavälillä auta paljoa

Yhdysvaltain presidentti Donald Trump on tehnyt asumisen kohtuuhintaisuudesta keskeisen osan talousohjelmaansa ja julkistanut äskettäin politiikkoja, joiden tarkoituksena on lisätä omistusasumista.

Rajoittamalla institutionaalisia sijoittajia ostamasta asuinkiinteistöjä aina "Fannie Maen" ja "Freddie Macin" kehottamiseen ostamaan miljardeja asuntolainavakuudellisia arvopapereita, hallinto on nojannut aggressiivisiin toimiin kustannusten helpottamiseksi.

Kuitenkin nämä toimet tuovat tuottamaan pysyvää helpotusta asuntomarkkinoille, kertoi Realtorin vanhempi ekonomisti Jake Krimmel CNBC:lle tällä viikolla antamassaan haastattelussa.

Miksi Trumpin aloitteet ovat vain lyhytaikaisia ratkaisuja

Krimmel ei ole erityisen innoissaan Trumpin äskettäin julkistamista asuntoaloitteista, sillä ne ovat vain "lyhytaikaisia" – eivät pitkäaikaisia ratkaisuja syvempiin rakenteellisia ongelmia, jotka vaivaavat kyseistä markkinaa.

Hänen mukaansa institutionaalisten sijoittajien kielto tai valtion tukemien tahojen rohkaiseminen asuntolainaarvopapereihin saattaa lisätä kysyntää lähitulevaisuudessa, mutta nämä politiikat eivät ratkaise perustavanlaatuista asuntomarkkinoiden puutetta.

"Haluaisin nähdä enemmän mahdollisesti pitkäaikaisia tarjontapuolen ratkaisuja, en vain kysynnän elvyttäviä," ekonomisti selitti ja lisäsi, että ilman merkittävää rakentamisen kasvua kohtuuhintaisuus pysyy haasteena.

Kysyntäpuolen politiikat voivat tilapäisesti stimuloida toimintaa, mutta ne voivat nostaa hintoja entisestään, jättäen ensikertalaiset ostajat pitkällä aikavälillä tuskin parempaan asemaan.

Pelkkä liittovaltion politiikka ei ratkaise kriisiä

"Squawk Boxissa" Jake Krimmel myönsi Yhdysvaltojen asuntomarkkinoiden pirstaloituneen luonteen yhtenä suurena haasteena.

"Asuntomarkkinat eivät ole kansallinen markkina", hän perusteli, viitaten valtaviin eroihin kohtuuhintaisuudessa ja kysynnän tarjonnan dynamiikassa eri alueilla.

Koillis- ja Keskilännessä – esimerkiksi – on tiukat varastot ja rajallinen rakentaminen, kun taas etelä ja länsi kamppailevat kohtuuhintapaineiden kanssa, vaikka rakentaminen on aktiivisempaa.

Siksi pelkät liittovaltion politiikat eivät pysty yhtenäisesti ratkaisemaan näitä eriytyneitä kriisejä.

Paikallishallintojen on astuttava mukaan räätälöidyillä aloitteilla, kuten kaavoitusuudistuksilla, kannustimilla rakentajille tai "tukilla" kohtuuhintaisille asumishankkeille.

Ilman alueellista yhdenmukaisuutta kansalliset toimet voivat olla tylsiä välineitä, jotka eivät käsittele paikallisten asuntomarkkinoiden vivahteikkaita realiteetteja.

Koronlaskut voisivat avata varastoa – mutta hinnalla

Yksi presidentti Trumpin äänekkäimmistä vaatimuksista on ollut korkojen alentaminen, painostaen Federal Reserveä toimimaan.

Asuntolainojen korot pyörivät tällä hetkellä noin 6,2 %:n tienoilla, ja lasku 5,5 %:iin voisi merkittävästi muuttaa markkinoita.

"Jos korot laskevat, se varmasti työntää joitakin ensiasunnon ostajia markkinoille," Krimmel totesi.

Alhaisemmat lainakustannukset helpottaisivat "lukitusvaikutusta", kannustaen korkeakorkoisia asuntolainoja myymään ja vapauttaen varastoa.

Hyödyt tuovat kuitenkin mukanaan riskejä: halvempi rahoitus voi käynnistää hintojen nousun uudelleen ja heikentää kohtuuhintaisuuden kasvua.

Nettovaikutus siis riippuu siitä, voittaako lisääntynyt likviditeetti asuntojen arvojen nousupaineen.

Kaiken kaikkiaan Trumpin asuntopolitiikka saattaa tuoda lyhytaikaista helpotusta, mutta pysyvä kohtuuhintaisuus vaatii syvempiä tarjonta- ja paikallisia uudistuksia.