ANAROCK's Prashant Thakur: Dubai's veilige-havenstatus getest, kapitaal blijft

De vastgoedmarkt van Dubai, net terug van een recordopbrengst in 2025, krijgt nu een kritieke proef te verduren nu oplopende spanningen in West-Azië het beleggersvertrouwen doen wankelen.

Het emiraat zag transacties ter waarde van $250 billion alongside a sharp 50–70% price surge over the past few years, fuelling concerns of overheating even before the conflict began.

De recente geopolitieke schok heeft een correctie veroorzaakt, belangrijke sectoren zoals toerisme en luchtvaart ontwricht, en de dealactiviteit doen afnemen.

Terwijl sommige beleggers terughoudend worden door de toenemende onzekerheid, zien anderen de neerwaartse beweging juist als een mogelijk instapmoment.

In dit interview analyseert Prashant Thakur, Executive Director & Head - Research & Advisory bij ANAROCK, de directe impact, de veranderende risico's en wat er te verwachten valt voor een van ’s werelds meest nauwlettend gevolgde vastgoedmarkten.

Hier bewerkte uitspraken uit het interview:

Invezz: Hoe heeft het aanhoudende conflict in het Midden-Oosten de vastgoedmarkt van Dubai beïnvloed, en wat kunnen de langetermijngevolgen zijn als de spanningen verder escaleren?

"Oké. Dus, voordat we het over de huidige situatie hebben, laten we de context schetsen: waar stond de vastgoedmarkt van Dubai precies vlak voor de oorlog?"

Thakur benadrukte dat de markt uit een uitzonderlijk sterke periode kwam, met recordtransactievolumes en scherpe prijsstijgingen in de afgelopen jaren.

"Ik denk dat 2025 het recordjaar voor Dubai was. Er werden voor $250 billion aan vastgoedtransacties afgesloten, wat de hoogste waarde ooit in de geschiedenis van Dubai was.

En in de afgelopen vier jaar lag de prijsstijging ergens tussen de 50 en 70%, wat behoorlijk fors was."

Hij merkte op dat zorgen over oververhitting al naar voren waren gekomen nog voordat het conflict begon.

So, irrespective of the war, people had started to talk about whether the property market in Dubai is heading towards a bubble zone.

"Wat ik wilde zeggen is dat er, nog voordat deze oorlog begon, al geroezemoes in de markten was over oververhitting; iedereen zocht naar een trigger voor een correctie."

Desondanks benadrukte hij dat de fundamentele kenmerken van Dubai sterk blijven, gesteund door een zeer gediversifieerde wereldwijde kopersbasis.

"Dat gezegd hebbende is de Dubai-markt fundamenteel gezien een van de sterkste markten wereldwijd, omdat de kopersbasis zeer divers is. Mensen uit 150 landen nemen deel aan die vastgoedmarkt."

Dubai's positie als veilige haven speelde ook een cruciale rol bij het aantrekken van kapitaal tijdens eerdere geopolitieke ontwrichtingen.

"En bovendien werd Dubai altijd gezien als een veilige haven."

Echter, het huidige conflict heeft dat beeld direct geraakt, met aanvallen die belangrijke sectoren troffen.

"Nu, nadat deze oorlog uitbrak, hebben we ook een flink aantal aanvallen in Dubai gezien. Aanvankelijk begon het als een symbolische slag, maar inmiddels waren de aanvallen vrij serieus, wat de luchtvaart behoorlijk heeft verstoord."

"Toerisme, een van de sleutelsectoren die bijdragen aan het BBP van Dubai, kreeg eveneens een zware klap."

Op korte termijn heeft dit zich vertaald in een prijscorrectie en een vertraging in transacties.

"En het directe effect was een prijscorrectie van 10 tot 15%. Een paar deals die werden onderhandeld zijn on hold gezet."

"Er zijn echter meldingen van waardeaankopen door enkele grote investeerders met een hoge risicobereidheid."

Invezz: Welke segmenten ondervinden momenteel de meeste druk?

Thakur benadrukte dat projecten in aanbouw, of off-plan, het hardst door de vertraging worden getroffen, gezien hun afhankelijkheid van toekomstige prijsstijgingen.

"We hebben ook gezien dat projecten in aanbouw als eerste de klap kregen."

"Omdat mensen, wanneer ze een project in aanbouw kopen, hun hoop vestigen op toekomstige waardestijging."

Hij legde uit dat de huidige onzekerheid dit model verstoort en ook de uitvoeringsschema's van projecten beïnvloedt.

Invezz: Hoe ziet u de situatie zich ontwikkelen als het conflict voortduurt?

Naast de directe impact waarschuwde Thakur voor grotere structurele risico's als het conflict aanhoudt, waarbij hij parallellen trok met eerdere crises maar ook belangrijke verschillen benadrukte.

"Als de oorlog escaleert, dan krijgt niet alleen Dubai maar het hele Midden-Oosten een zware klap; we zullen een forse herwaardering zien plaatsvinden."

"Als je analyseert wat er gebeurde tijdens de globale financiële crisis, zagen we een scherpe correctie van bijna 40 tot 50% en duurde het herstel vijf tot zes jaar."

Hij merkte echter op dat oorlogen doorgaans complexere en langdurigere gevolgen hebben door fysieke en economische ontwrichting.

"Oorlog is totaal anders. In oorlog zien we veel vernietiging van fysieke activa."

"Het is niet zo dat als de oorlog morgen eindigt, de dag daarop alles weer normaal is. Het zal tijd kosten om alles weer op gang te krijgen."

"Dus op de lange termijn, als de oorlog voortduurt, zal de impact zeer ernstig zijn."

Samenvattend stelde hij dat de markt al kortetermijndruk weergeeft, met risico's die verder naar de neerwaartse kant verschuiven als de spanningen toenemen.

If the war continues further, then the impact would be felt severely, and the price correction would be in the range of 25 to 30%, and volume, of course, will drop.

Invezz: Trekken beleggers zich terug, of zijn er nog steeds gebieden met activiteit?

Thakur zei dat de markt momenteel verdeeld is tussen voorzichtige beleggers en opportunistische kopers.

"In het huidige scenario zijn er twee groepen beleggers."

"De ene is zeer risico-avers. Zij hebben hun koopbesluit echt on hold gezet."

"En dan is er een andere groep kopers die risico's neemt."

"Zij denken dat ze de boot misschien hebben gemist… en zien dit juist als een goed instapmoment."

"Dus daarom zie je waardekopen of distress-aankopen plaatsvinden."

Invezz: Hoe reageert de regering van Dubai om het beleggersvertrouwen te behouden?

Hij merkte op dat de autoriteiten verschillende stappen hebben genomen om het imago van het emiraat als veilige haven te behouden en het sentiment te stabiliseren.

"Het goede is dat de administratie van Dubai enkele stevige maatregelen heeft genomen om ervoor te zorgen dat het imago van veilige haven niet beschadigd raakt."

"Ze hebben automatische visumverlenging aangekondigd voor mensen die vastzitten en wiens visa zijn verlopen."

"Ze hebben hotels opgedragen de kamerprijzen niet sterk te verhogen."

"En ze kondigen ook speciale stimulansen aan door een korting op registratie- en zegelrecht toe te kennen."

Invezz: Ziet u beleggers kapitaal verschuiven naar alternatieve wereldmarkten?

Hoewel er alternatieven bestaan, zei Thakur dat Dubai's structurele voordelen de kans op directe kapitaalvlucht beperken.

"Een andere vergelijkbare markt zou Singapore kunnen zijn, maar die is erg duur."

"En laten we zeggen dat Dubai het unieke voordeel van een nulbelastingbeleid had."

“I don't think people will immediately pull out their money and put it somewhere else.”

"Omdat die onzekerheid wereldwijd aanwezig is."

"Dus ik denk dat mensen allereerst geïnvesteerd zullen blijven. Niemand wil verkopen tegen gedwongen waarderingen."

"Sterker nog, ze kunnen deze gelegenheid aangrijpen om meer te kopen."

Invezz: Er zijn zorgen over een grote aanstaande aanbodpijplijn — is dat een risico in deze omgeving?

Thakur erkende het risico, maar zei dat ontwikkelaars waarschijnlijk zullen reageren door het aanbod te matigen.

"Het is, het is in dit scenario."

"De eerste reactie zal zijn dat al die nieuwe lanceringen, denk ik, een pauze nemen."

"De meeste van deze ontwikkelaars worden door de overheid gesteund… zij kunnen de timing van de lanceringen altijd aanpassen."

"Dus het eerste directe effect zal zijn dat je een zekere vertraging in nieuwe lanceringen ziet."

"En door deze oorlog raakt ook de bouwactiviteit verstoord."

"Dus veel ontwikkelaars zullen proberen een zeer gecontroleerde aanpak te hanteren ten aanzien van nieuwe lanceringen."

Invezz: Indiase beleggers zijn een belangrijke aanjager van de vraag in Dubai geweest, met verschillende opvallende en door beroemdheden geleide transacties in de afgelopen jaren. Ziet u in deze context nu een gevoeliger of voorzichtiger reactie van dit segment?

Hij merkte op dat hoewel ultra-luxe activiteit kan doorgaan, het algemene dealmomentum waarschijnlijk zal afnemen.

"Dat is niet veranderd."

"Deze investeringen door beroemdheden werden ook gebruikt als een merkendorsement."

"Zij zullen ervoor zorgen dat, weet je, deze ultra-luxe deals doorgaan, maar uiteraard tegen aanzienlijk lagere prijzen."

"Deze ultra-HNIs vormen een andere groep kopers."

Having said that, yes… earlier we used to hear of all these big deals every week… that will slow down.

"Iedereen zal, denk ik, even op de rem trappen."

Invezz: Verwacht u dat de markt binnenkort herstelt naar eerdere hoogtes?

Herstel is waarschijnlijk, maar trager dan in eerdere cycli, met name vergeleken met het herstel na de pandemie.

"Het zal gebeuren, maar het zal tijd kosten." "Deze keer zal de cyclus, denk ik, wat langer zijn."

"Ik zou zeggen dat... de herstelcyclus ergens in de orde van twee tot drie jaar zal liggen."

"Niet eerder dan drie jaar."

Invezz: Waar moeten beleggers in deze omgeving rekening mee houden?

Thakur benadrukte dat de huidige markt een langetermijnbenadering vereist, waarbij kortetermijnspeculatie waarschijnlijk niet zal werken.

"Allereerst moet je er zeker van zijn dat als je investeert, je voor de lange termijn moet investeren."

"Het is niet zo dat je vandaag koopt en morgen denkt uit te stappen en een rendement van 20 tot 30% verwacht."

"Je moet een tijdshorizon van ten minste vier tot vijf jaar hebben."

"Zoek naar koopjes... blijf minimaal vier tot vijf jaar in de markt."

It's not that the market will not bounce back. The market will bounce back.

"Het is niet zo dat de markt niet zal terugveren. De markt zal terugveren."

"Maar ja, deze keer zal de cyclus wat langer zijn."