Digital Realty-aandelen dalen 4%, maar waarom de markt ernaast kan zitten

Digital Realty-aandelen NYSE:DLR daalden ongeveer 5% in de voormarkt op dinsdag nadat de eigenaar van datacenters een 3,5 miljard USD (ca. € 3,1 miljard)-deal aankondigde om Blackstones belangen in drie activa in Noord-Virginia over te nemen.

Op het eerste gezicht lijkt de reactie voorspelbaar: de transactie is groot, deels gefinancierd met aandelen en volgt op verschillende andere kapitaalbewegingen.

Maar de uitverkoop roept ook een terechte vraag op: richt de markt zich te veel op kortetermijnverwatering en te weinig op de kwaliteit van wat Digital Realty koopt?

Digital Realty-aandelen: deal die beleggers deed schrikken

Digital Realty betaalt 1,2 miljard USD (ca. € 1 miljard) om Blackstones gecombineerde 64% aandelenbelang in drie hyperscale-datacenters in Noord-Virginia over te nemen.

De vergoeding omvat 400 miljoen USD (ca. € 348,9 miljoen) in contanten en 2,3 miljard USD (ca. € 2 miljard) in Digital Realty-aandelen. De activa hebben een brutowaarde van 7,8 miljard USD (ca. € 6,8 miljard), inclusief schuld en resterende ontwikkelingskapitaalkosten.

De eigendommen omvatten Blackstones 80% belang in twee 96-megawatt datacenters in Manassas, Virginia, en zijn 50% belang in een 96-megawatt faciliteit in Sterling.

Beleggers reageerden duidelijk negatief en de voor de hand liggende reden is verwatering.

Betalen van 2,3 miljard USD (ca. € 2 miljard) in aandelen betekent meer uitstaande aandelen, wat op korte termijn druk kan zetten op per-aandeelmaatstaven.

De contante component van 1,2 miljard USD (ca. € 1 miljard) vergroot ook de zorgen van beleggers over kapitaalintensiteit in een periode waarin datacenterontwikkeling al duur is.

De timing speelt ook een rol: Digital Realty haalde recent ongeveer 1,2 miljard USD (ca. € 1 miljard) op via een at-the-market-aandelenverkoop en kocht ongeveer 1.440 acres nabij Kansas City voor toekomstige hyperscale-ontwikkeling.

Het bedrijf vergroot ook zijn belang in Teraco en koopt Columbia Capital.

Waarom de fundamenten een ander verhaal vertellen

De activa zelf lijken sterk: de drie datacenters zijn volledig verhuurd aan investment-grade hyperscale-klanten op basis van 15-jarige huurovereenkomsten.

Ze hebben een gewogen gemiddelde kredietrating van AA- en bevatten jaarlijkse huurverhogingen van 3,6%.

Dat is waardevol in de datacentersector. Lange huurovereenkomsten met hoogwaardige klanten kunnen voorspelbare kasstromen bieden, terwijl ingebouwde huurverhogingen helpen om rendementen in de loop van de tijd te beschermen.

Analisten merkten op dat de deal ook een initiële gestabiliseerde cap rate boven 6,5%. Voor volledig verhuurde hyperscale-activa in Noord-Virginia is dat geen zwak cijfer.

Als cap rates blijven dalen omdat de vraag naar AI en cloud sterk blijft, koopt Digital Realty mogelijk een zeer aantrekkelijke langetermijnkasstroom.

“Van deze transactie wordt verwacht dat zij een positieve bijdrage zal leveren aan Core FFO per aandeel in zowel 2027 als 2028, zodra de ontwikkeling is voltooid en de huren ingaan,” zei Digital Realty CFO Matt Mercier.

Dat is de cruciale zin voor beleggers. De deal kan vandaag druk op het aandeel zetten door verwatering en financieringszorgen, maar het bedrijf verwacht dat het zal bijdragen aan Core FFO per aandeel zodra de activa gestabiliseerd zijn.

Greg Wright, Chief Investment Officer van Digital Realty, plaatste de overname ook als de volgende fase van een bestaande samenwerking met Blackstone en zei dat het het bedrijf in staat stelt het eigendom te vergroten in "volledig verhuurde, hoogwaardige hyperscale-activa."