Vil boligprisene falle når en resesjon truer?

Av:
Jan 17, 2023
Listen to this article
  • Noen analytikere etterlyser enorme krasj i boliger, men vår analytiker bestrider dette
  • Bankene er sunnere enn 2008, husholdningenes gjeld lavere, og etterspørselen høy
  • Stigende renter indikerer en endring i boligpriser, men hvor alvorlig blir det?

Noen mennesker er investorer. Noen er ikke det. Men alle har interesse av bolig.

Hvis du ikke kjøper, leier du, men vi trenger alle et sted å bo. Det er det som gjør en analyse av bolig så interessant. Og i løpet av det siste året, med en rekke usikkerhet som oversvømmet økonomien, føles boligmarkedet som om det står ved et veiskille.

Leter du etter kjappe nyheter, hotte tips og markedsanalyser? Registrer deg for Invezz-nyhetsbrevet i dag.

Noen analytikere etterlyser storskala korreksjoner, med overskrifter som flyr rundt på 10 %, 15 %, 20 % nedgang. Jeg skrev dette stykket i november i fjor og argumenterte for at de mer dramatiske prognosene var langt på vei feil, og klarte ikke å se hvordan dommedagsscenariene kunne bli realisert.

Men mens økonomien fortsetter å rulle midt i en levekostnadskrise, den russiske krigen i Ukraina og innstramming av renten, la oss ta en titt på det oppdaterte landskapet.

Hvorfor tror folk boligprisene vil falle?

Først den åpenbare delen. Boliglånsrentene har gått til månen, og for boligprisene er det ikke bra.

Da verden kom ut av COVID, dukket det opp en inflasjonskrise som vi ikke har sett siden 70-tallet. For å motvirke dette, flyttet Federal Reserve til aggressivt å heve renten. Målet med dette er å suge likviditet ut av økonomien, undertrykke etterspørselen og til slutt dempe inflasjonen.

Dette er hvordan sentralbanker kjemper mot inflasjon. Det eneste problemet er at renteheving samtidig undertrykker investeringer og økonomien for øvrig. Så mens etterspørselen må trekkes inn for å redusere inflasjonen, trekk den for langt inn og du risikerer en resesjon. Dette er strengen som Fed prøver å gå.

Dessverre steg inflasjonen i en slik grad at konsensusprognoser har fått økonomien til å trekke seg sammen til lavkonjunktur. Vi har allerede sett Storbritannia møte økonomisk kaos og Europa kjempe i kjølvannet av den russiske krigen i Ukraina (og den medfølgende energikrisen). Disse faktorene har ført til spådommer om at økonomien vil trekke seg sammen, og boligprisene følger med.

Boliglånsrentene har skutt i været

Selvfølgelig er det noe mye mer direkte som fører til at spådommer om boligprisene faller, og det er de aller viktigste boliglånsrentene.

Sentralbanker som øker renten påvirker boliglånsbetalingene alvorlig. Diagrammet nedenfor viser hvor raskt boliglånsrentene skjøt i været, og steg til det høyeste punktet siden 2002 før de falt litt tilbake, men fortsatt 6,5 % sammenlignet med nær 2,5 % ved inngangen til 2021. Et så alvorlig hopp sender boligeiers boliglånsbetalinger gjennom taket.

Mens den amerikanske sentralbanken har ledet an med renteøkninger, har rentene blitt hevet over hele kloden. Til tross for dette er det viktig å se på markedet som helhet. Det er ikke på langt nær så mange avdragsfrie boliglån på markedet i dag som i årene som har gått. Ikke bare det, men disse stigende rentene påvirker boliglån med flytende rente mest, og disse har falt betydelig over hele den utviklede verden, som grafen nedenfor fra FT viser.

Dette er ikke 2008

Til tross for dette er det ingen argumenter for at boliglånsrentene vil – og har – påvirket etterspørselen. Men enhver ekstrapolering av tidligere perioder med tilbaketrekking eller kriser er naiv, etter min mening.

Det er mange skurrende overskrifter som advarer om storskalakrasj, som uten tvil er delvis drevet av PTSD så mange har fra Great Financial Crash (GFC). Men dette var en Black Swan-hendelse ledet av direkte uaktsomhet på boligmarkedet, utløst av en oppsiktsvekkende subprime-lånekrise.

I dag er miljøet helt annerledes. Det er vanskelig å forestille seg en subprime-ledet krasj av den skalaen, ettersom de svake punktene har blitt pusset over. Ikke bare det, men siden GFC har bankene sett reguleringen strammes inn og deres nødvendige kapitalreserveforhold øke betydelig. Dette har ført til et langt sunnere og bedre kapitalisert banksystem. La oss ikke glemme at den enestående krisen i 2008 og den påfølgende bulken i boliger ble kraftig forverret av kaoset forårsaket av Lehman Brothers og resten av bankgjengen.

I tillegg starter vi fra et høyere punkt. Jeg vil resirkulere en graf jeg brukte fra min siste analyse av bolig, som maler et hypotetisk bilde av en nedgang på 25 % i boligprisene dette kvartalet i USA. Det høres ikke helt like illevarslende ut når du formulerer det som “boligverdier kan synke til det laveste nivået om to år “, gjør det?

Tabellen ovenfor ville imidlertid være den ultimate bjørnesaken. Et fall på 25 % ville ha katastrofale konsekvenser, og scenariet ovenfor skjer sannsynligvis med at aksjemarkedet trekker seg betydelig tilbake, sammen med resten av økonomien.

Men jeg bruker grafen for å vise ganske hvor mye boligprisene har steget på så kort tid. Mediansalgsprisen på en bolig var 322 000 dollar i april 2020. Drøye to år senere var den 455 000 dollar – det er en økning på 41 %. Hvorfor kjøpe en meme-mynt når du kan kjøpe et hus?

Boligprisene kan fortsatt falle

Jeg tror at data og historiske mønstre viser at boligprisene rett og slett ikke kan falle til det nivået som disse ultra-bearish scenariene forutsier. Jeg forventer en viss svakhet, men spesielt i store byer er det en flom av etterspørsel etter boliger og ikke nok tilbud til å møte den.

Legg til at klimaet er sunnere i dag – både når det gjelder bankkapitalisering, men også husholdningenes gjeld er mindre og arbeidsmarkedet har holdt seg robust til tross for stigende renter – og boligprisene bør være bedre egnet til å tåle en resesjon.

Det store økonomiske krakket i 2008 fikk boligprisene til å falle med 15 % – 20 % i noen av de mest grusomme utviklede landene. Med hvor annerledes systemet er i dag, har jeg vanskelig for å tro at vi har klimaet som matcher den høsten.

Likevel kan det ikke ignoreres at det er flere faktorer som ikke bare peker mot en nedgang i boligmarkedet, men et fall – bare ikke i den skalaen. Forholdet mellom boligpris og inntekt er ikke altfor pene, mens rimeligheten er enda lavere enn i 2008.

Årsakene til å være pessimistiske er klare. Bolig har allerede vist tegn til oppmykning, men bare mildt. Men dette er ikke det samme klimaet som i 2008, og en boligkrasj, spesielt i populære steder og storbyer, er vanskelig å se for seg.

Men med inflasjonen som fortsatt er høy (til tross for mer optimistiske data den siste måneden), en krig i Europa og høye renter, er det fortsatt utallige bearish variabler. Grunnlinjeforventningen til de fleste er at minst en mild resesjon er uunngåelig. Uansett er det et vell av usikkerhet og en tøff tid i vente for økonomien, uansett hvilken vei du svinger den.