Er det trygt å investere i Blackstones BREIT og Starwoods SREIT?

Real Estate Investment Trusts (REITs) er elskede eiendeler blant utbyttefokuserte investorer. I motsetning til andre selskaper, er disse midlene pålagt å distribuere det meste av inntekten til aksjonærene hvert år. Investorer kan også karakterisere utdelingene som avkastning på kapital (ROC) i stedet for inntekt.

SREIT og BREIT er private REITs

Globalt har REITs en samlet markedsverdi på over 1 billion dollar, og de fleste av dem er i USA. De største av disse fondene er selskaper som Prologis, American Tower, Equinix, Welltower og Simon Property Group.

En relativt ny klasse REITS har kommet opp og tiltrukket milliarder av dollar i eiendeler. Disse REIT-ene er ikke børsnotert og administreres av store selskaper i kapitalforvaltningsbransjen. Blackstone, det største private equity-selskapet i verden, driver Blackstone Real Estate Income Trust (BREIT) som har over 14 milliarder dollar i eiendeler.

Det andre store fondet er Starwood Real Estate Income Trust (SREIT), som har over 10 milliarder dollar i eiendeler. Det administreres av Starwood Capital Group, et selskap med over 115 milliarder dollar i eiendeler under forvaltning.

Disse midlene har kommet i søkelyset av de dårlige grunnene. Blackstones BREIT begrenset utstrømningen i 2022, da mange investorer gikk ut av frykt for den forventede forfallsmuren i eiendomsbransjen. Investorene utbetalte rundt 2,4 milliarder dollar i 2023, og utstrømningene har fortsatt, om enn i en lavere hastighet.

Vanguard Real Estate ETF-diagram

SREIT setter uttak på pause

Nå har fokus skiftet til Starwoods SREIT, som har begrenset utstrømningen. I en uttalelse sa selskapet at det bare hadde 235 millioner dollar igjen i kontanter, noe som betyr at det har noen måneder igjen til å støtte uttak.

SREIT har ingen enkle alternativer, noe som gjør begrensning av uttak til det beste alternativet. Den andre løsningen ville være å selge eiendeler, en tøff samtale på grunn av de pågående problemene i eiendomssektoren. Selskapet kan også bestemme seg for å skaffe midler, en annen vanskelig rute i en tid da rentene er på et høyt nivå.

Folk investerer i BREIT og SREIT for å få en eksponering mot eiendomsbransjen. For eksempel har BREIT investert i eiendommer som flerfamilieboliger, studentboliger, industri, datasentre og nettleie.

SREITs totale aktivaverdi er på over 24,8 milliarder dollar, mens nettoformuen er nesten 10 milliarder dollar. De fleste av investeringene er blant annet i leiligheter med markedsrente, industri, rimelige boliger og eiendomslån.

SREIT har ifølge nettsiden levert årlig avkastning på 8 % mens BREIT har gitt en avkastning på rundt 10,4 %. De to har gitt en avkastning på 1,5 % og 2,2 % YTD, tall som er under den amerikanske inflasjonsraten.

Derfor tror jeg at disse fondene ikke er gode investeringer på grunn av deres ytelse og deres illikviditet. Dessuten gir en enkel investering i S&P 500-indeksen sterkere avkastning og er svært likvid.

Deres illikviditet skjer på grunn av hvordan de er strukturert. Som BREIT- og SREIT-investor er avtalen at du enkelt kan avslutte investeringene dine. Imidlertid er eiendom en av de mest illikvide næringene globalt, noe som gjør det vanskelig å avslutte handler.