Den store boligfrysingen: hvorfor boligmarkedet nådde et lavpunkt i 29 år og hva som er neste

Boligmarkedet står overfor en sterk realitetssjekk, med salget av eksisterende boliger som stuper til det laveste i 29 år.

National Association of REALTORS rapporterer at 2024 var vitne til det laveste tempoet i eksisterende boligsalg siden 1995 – epoken med oppringt internett og Windows 95.

Denne skremmende statistikken understreker et komplekst problem: sammenløpet av knappe varelager og eskalerende priser, skaper en perfekt storm av uoverkommelige boliger.

I 2024 falt antallet solgte eksisterende boliger til bare 4,06 millioner, og mediansalgsprisen nådde en rekordhøyde på 407 500 dollar, ifølge NAR.

Markedet sliter med en alvorlig forsyningsmangel som fortsetter å drive opp prisene til uholdbare nivåer.

Boliglånslabyrinten: hvorfor huseiere blir værende

Problemets kjerne er dypt sammenvevd med boliglånsrenter.

Omtrent 80 % av eksisterende boliglån er låst til priser under 5 % per september 2024, ifølge CoreLogic.

Det er forståelig at nåværende huseiere er motvillige til å flytte fra de gunstige prisene, spesielt når de bytter til en gjeldende rente nærmere 7%, som er der gjennomsnittlig 30-års boliglån har stått fast i flere måneder.

"Vi er i den fellen selv," sa Victor Currie, en California-basert eiendomsmegler til Fortune.

Tillokkelsen med lavrentelån holder en betydelig del av markedet på sidelinjen, og begrenser ytterligere det allerede begrensede tilbudet av boliger for salg.

Håp i horisonten? Lagergevinst og nybygg

Til tross for det dystre bildet, er det et glimt av håp for de som ønsker å kjøpe i 2025.

Realtor.com spår en økning i eksisterende boligbeholdning innen våren, og anslår en økning på 11,7 % sammenlignet med 2024.

Løsningen er imidlertid ikke så enkel som å øke varelageret.

Mens mer nybygg er viktig, er det ikke en magisk kule for boligmarkedets plager.

Sarah DeFlorio, visepresident for boliglån i William Raveis Mortgage, fortalte Fortune at høye priser på nytt inventar, kombinert med høye boliglånsrenter, gjør markedet vanskelig for aspirerende kjøpere.

"Det ville være umulig å bygge nok til å dekke det enorme behovet, og de svært høye byggekostnadene betyr at mye av det nye produktet som kommer på markedet ikke er rimelig for din typiske amerikanske familie," sier DeFlorio.

Hun mener, "Vi må se at prisene faller ned i minst de lave 5-tallet før folk som holder disse lave prisene til og med vil vurdere å gjøre et grep."

Dessuten forsinker lokale faktorer som soneringsbegrensninger og nylige skogbranner, som de i Los Angeles-området, fremgangen ytterligere og gjør situasjonen verre, ifølge Currie.

"Med alle de regulatoriske hindringene vi har, er denne regionen allerede notorisk treg for bygging og utvikling," sier Currie.

Nybygg: en del av puslespillet, men ikke et universalmiddel

Nybygg kan gi et pusterom, men virkningen varierer avhengig av beliggenhet og rimelighet.

Ifølge Fortune fremhever Jennifer Beeston, boliglånsutlåner og senior visepresident hos Rate.com, at mens noen markeder tilbyr nybygg i intervallet $200 000 til $300 000, mangler ofte regioner med den alvorligste mangelen slik utvikling.

Kompleksiteten til nybygg slutter ikke der, legger Beeston til, "Mange ser på nykonstruksjon som en sølvkule, men det er det ikke."

Potensielle kjøpere må også forske grundig på byggherrer for å sikre kvaliteten på konstruksjonen.

Til tross for den generelle nedgangen i det eksisterende boligsalgsmarkedet i 2024, viste årets siste kvartal en oppmuntrende oppgang.

NAR bemerket at salget nådde sitt høyeste punkt siden februar i desember.

Ifølge DeFlorio, selv i vanskelige markeder, driver livshendelser som "ekteskap, barn, skilsmisse og død" transaksjoner.

Å låse opp markedet: kreative løsninger på "lock-in"-effekten

Markedet er for øyeblikket begrenset av en "lock-in"-effekt, som vil fortsette å påvirke markedet inntil boliglånsrentene faller under 6 %, sier Beeston fra Rate.com.

"Jeg føler at 5 er det magiske tallet, men alt under 6 vil du begynne å se bevegelse," forklarer hun.

Hun antyder at å adressere markedet vil kreve kreative løsninger fra både myndigheter og långivere.

"Inntil myndighetene kommer opp med noe for å gi oss insentiv til å selge, vil du se at dette fortsetter å skje," sier hun.

Eksempler på slike løsninger inkluderer "bærbare boliglån" som er sett i Canada og Storbritannia, som lar huseiere overføre sine eksisterende boliglån til en ny eiendom.

Beeston flyter også ideen om at banker tilbyr lavere enn markedsrenter til kunder med eksisterende lavere priser som ønsker å flytte - et trekk som potensielt kan stimulere markedet.

Navigering i boligmarkedet i 2025: strategier for kjøpere

Mens boligmarkedet er utfordrende, er det håp for potensielle boligkjøpere.

DeFlorios råd er: "Det er veldig viktig å ikke prøve å spille kursmarkedet. I stedet for å fokusere på hva kursen er, vær mer oppmerksom på den månedlige betalingen, da det er det som kommer til å påvirke bunnlinjen din."

Med nøye planlegging, en skarp forståelse av markedet og hjelp fra en kunnskapsrik agent, kan kjøpere fortsatt finne gode alternativer.

Beeston deler historien om en militærveteran i Columbia, South Carolina, som var i stand til å bruke et VA-lån til å kjøpe en eiendom på $330 000 uten forskuddsbetaling og en månedlig betaling som var konkurransedyktig i forhold til leiekostnadene i området.

Hun avslutter med en oppmuntrende uttalelse: "Det er mange muligheter akkurat nå - det er bare du må se etter det."