Wszyscy chcą niższych cen, lecz krach na rynku nieruchomości byłby straszny

Jestem po dwudziestce i wychowałem się w Dublinie, w Irlandii. I naprawdę trudno jest kupić dom.

Mieszkania naprawdę są jednym z fundamentów społeczeństwa. Dom jest nieodłącznym elementem życia człowieka, co jest oczywiste. Wystarczy wysłuchać jakiejkolwiek debaty wyborczej, dyskusji publicznej, wziąć udział w jakiejkolwiek kolacji - temat mieszkania na pewno się pojawi.

W dużych miastach historia jest znana. Zbyt duży popyt, zbyt mała podaż i niebotyczne ceny. Patrząc na Wielką Brytanię, poniższy wykres dobrze to podsumowuje - ceny domów w stosunku do dochodów gwałtownie wzrosły, czyniąc zakup domu coraz bardziej nieosiągalnym.

Obecnie mówi się o wycofaniu cen mieszkań, z różnego rodzaju przewidywaniami dotyczącymi potencjalnych spadków, które możemy zaobserwować. Choć pisałem już o tym, dlaczego nie wierzę, że większość przepowiedni o katastrofie jest trafna (zwłaszcza w tym artykule z listopada ubiegłego roku), nie ma wątpliwości, że rynek złagodniał od czasów zawrotnej pandemii hossy, kiedy to ceny rosły z niespotykaną dotąd prędkością.  

Ale pytanie brzmi wtedy: co się stanie, jeśli ceny domów spadną?

Kuszące jest stwierdzenie, że byłoby to dobrą rzeczą, zwłaszcza patrząc na powyższy wykres dotyczący rosnącej przystępności cenowej. I na pewno, biorąc pod uwagę mój wiek i pragnienie, aby wkrótce kupić dom (dziecko może marzyć, prawda?), byłoby miło żyć w świecie, w którym średnia cena domu nie jest w innej stratosferze niż moje dochody. Ale pytanie jest nieco bardziej zniuansowane.

Właściciele domów nie dokonują dywersyfikacji

To, co sprawia, że domy są tak intrygujące, to fakt, że pod jednym względem ich zakup narusza kardynalną zasadę inwestowania: dywersyfikację i zarządzanie portfelem, czyli rzeczy, o których pisałem wiele razy.

Narusza te zasady, ponieważ domy są tak drogimi aktywami, że często stanowią większość naszego majątku. W istocie, tak wyglądała instrukcja gromadzenia bogactwa dla starszych pokoleń: pracuj za młodu, kup dom, kontynuuj pracę, aby spłacić hipotekę. A następnie zostań w tym domu i obserwuj, jak jego wartość rośnie. Twój dom to twoja emerytura.

Nie jest przypadkiem, że obserwujemy wzrost populistycznej polityki, awangardowych projektów, takich jak kryptowaluty, oraz ogólne poczucie podziału i nieszczęścia. Millenialsi i pokolenie Gen Z zdają sobie sprawę, że po raz pierwszy od wielu pokoleń nie będą bogatsi od swoich rodziców. To coś w rodzaju wojny pokoleniowej.

I wiele z tego sprowadza się do mieszkań.

Oczywiście jest jeden sposób, w jaki millenialsi się bogacą: dziedziczenie. To jeszcze bardziej pogarsza sytuację, ponieważ nierówności w społeczeństwie wciąż się zagęszczają (coś, co pogłębił COVID). Najważniejszą decyzją, jaką kiedykolwiek podejmujemy, jest w końcu decyzja, w jakiej rodzinie się urodzimy. Dokonać właściwego połączenia tam, i te ceny mieszkań będzie OK w końcu.

Jak powiedział w jednym z ostatnich podcastów znakomity (irlandzki!) ekonomista David McWilliams, tworzy to dziedziczenie.

Spadające ceny domów osłabiają gospodarkę

Ale pomimo tego wszystkiego, co kusi mnie, by podnieść widły i nieustannie kibicować paskudnemu krachowi mieszkaniowemu, byłoby to przeoczenie większego obrazu.

Kiedy ceny domów gwałtownie spadają, pojawia się negatywny efekt bogactwa. Wynika to z tego, co omawialiśmy wcześniej - dom danej osoby jest jej głównym aktywem, a zatem głównym źródłem bogactwa. Dlatego też znacznie niższe bogactwo prowadzi do wyschnięcia konsumpcji, a wszystko to prowadzi do najbrudniejszego słowa w ekonomii: recesji.

Spadek jest wystarczająco szybki, a można nawet znaleźć ujemny kapitał własny. Dzieje się tak, gdy wartość domu staje się mniejsza niż to, co konsument jest winien na hipotece. Jako Irlandczyk dobrze wiem, co to oznacza - pod koniec 2010 roku 31% kredytów hipotecznych miało ujemny kapitał. Auć.

To po prostu zatruwa gospodarkę. Oczywiście rok 2008 był skrajnym przykładem, co wiązało się z upadkiem banków, których zaległości w spłacie kredytów hipotecznych płynęły w lewo, w prawo i w środku. Obecnie banki są o wiele lepiej skapitalizowane i ogólnie rzecz biorąc, mają dużo lepszą sytuację.

Spadające ceny zniechęcają jednak do zaciągania pożyczek, udzielania kredytów i konsumpcji w gospodarce. Dusi to aktywność i nie jest to dobra rzecz dla nikogo. Więc chociaż może być kuszące, by siedzieć i błagać o krach mieszkaniowy, uważajcie, czego sobie życzycie.

*Westchnienie*. Wracam do pracy, bo muszę mieć jak zapłacić czynsz.