Refinansować czy przeczekać? Próba zrozumienia dzisiejszych stóp procentowych kredytów hipotecznych

Kurz po burzliwym okresie wyborczym powoli opada, a wraz z nim stopy procentowe kredytów hipotecznych zdają się osiągać pewien poziom.

Choć nadal utrzymuje się na historycznie wysokim poziomie, względna stabilność daje promyk nadziei potencjalnym nabywcom domów, zniechęconym wahaniami kosztów pożyczek.

Według danych Freddie Mac opublikowanych przez Rezerwę Federalną, średnia 30-letnia stała stopa oprocentowania kredytów hipotecznych wyniosła 6,78% w tygodniu kończącym się 14 listopada, co oznacza praktycznie stagnację w stosunku do 6,79% odnotowanych tydzień wcześniej.

„Mimo że jest to najwyższy wskaźnik od kilku tygodni, to prawdopodobnie dobra wiadomość dla nabywców domów” — zauważa Jessica Lautz, zastępca głównego ekonomisty i wiceprezes ds. badań w Krajowym Stowarzyszeniu Pośredników w Obrocie Nieruchomościami, podkreślając wartość przewidywalności na rynku, który często charakteryzuje się niepewnością.

„Kiedy stopy procentowe ulegają dużym wahaniom, na rynku pojawia się duża niepewność” – powiedziała w wywiadzie dla CNBC.

Odkodowanie wpływu wyborów na stopy procentowe

Niedawne wybory wywołały sporą zmienność na rynku kredytów hipotecznych.

Początkowy spadek oczekiwań na obniżki stóp procentowych został szybko zniwelowany przez wzrost kosztów pożyczek, gdy rynek obligacji zareagował na zwycięstwo Donalda Trumpa i jego potencjalne konsekwencje dla polityki gospodarczej.

James Tobin, prezes i dyrektor generalny Krajowego Stowarzyszenia Budowniczych Domów, powiedział w wywiadzie dla CNBC: „Przewidują politykę inflacyjną, czy to w postaci taryf, czy większych wydatków rządowych, ustawy podatkowej… uwzględniają w cenach większą inflację”.

Taka opinia na rynku miała bezpośrednie przełożenie na wzrost rentowności obligacji skarbowych, co z kolei spowodowało wzrost stóp procentowych kredytów hipotecznych.

„W miarę reakcji rynku obligacji, stopy procentowe kredytów hipotecznych również będą na to reagować” – dodaje Tobin.

Prośba zespołu Trumpa o komentarz pozostała bez odpowiedzi.

Stabilność: mile widziana kotwica dla nabywców domów

Względny spokój, jaki zapanował tuż po wyborach, stanowi mile widzianą odskocznię.

Chen Zhao, główny ekonomista Redfin, wskazuje na szkodliwy wpływ zmienności na stopy procentowe: „Sama wysoka zmienność w rzeczywistości powoduje, że stopy procentowe kredytów hipotecznych są jeszcze wyższe niż rentowność obligacji skarbowych”.

Stabilne stopy procentowe pozwalają potencjalnym nabywcom domów na uczciwą ocenę ich zdolności kredytowej i podejmowanie świadomych decyzji.

„Bardziej stabilne stopy procentowe oznaczają również, że nabywcy domów nie muszą się martwić o to, na ile ich budżet pozwala na zmiany podczas poszukiwania nieruchomości” – cytuje CNBC słowa Zhao.

Patrząc w przyszłość: stopniowy spadek, a nie drastyczne zmiany

Chociaż eksperci przewidują stopniowe obniżanie stóp procentowych kredytów hipotecznych z czasem, mało prawdopodobne jest gwałtowne obniżenie ich do poziomu 5%.

Lautz prognozuje, że w 2025 r. stopy procentowe pozostaną stabilne na poziomie 6%.

„Nie sądzę, żeby miały nastąpić jakieś duże wahania w dół do przedziału 5%” – stwierdza.

Przyszła ścieżka stóp procentowych zależy częściowo od decyzji Rezerwy Federalnej w zakresie polityki pieniężnej.

Ostatnie wypowiedzi prezesa Rezerwy Federalnej Jerome'a Powella sugerują rozważne podejście do przyszłych obniżek stóp procentowych, podkreślając złożoną zależność między wzrostem gospodarczym i polityką rządu w kształtowaniu sytuacji na rynku kredytów hipotecznych.

Robert Dietz, główny ekonomista NAHB, podkreśla tę dynamikę, zauważając: „Jednakże lepsze oczekiwania dotyczące wzrostu gospodarczego doprowadziłyby do wyższych stóp procentowych, podobnie jak większe deficyty rządowe”.

Poruszanie się po rynku

Pomimo wysokich stóp procentowych, obecny rynek oferuje możliwości przedsiębiorczym kupującym, sprzedającym i właścicielom domów.

Tradycyjny zimowy spadek aktywności na rynku nieruchomości może sprawić, że zdeterminowani nabywcy staną się mniej konkurencyjni.

Dla właścicieli domów obciążonych kredytami hipotecznymi zaciągniętymi w ubiegłym roku, gdy ich stopy procentowe osiągnęły szczyt blisko 8%, refinansowanie może przynieść znaczące oszczędności.

Jeff Ostrowski, ekspert ds. nieruchomości w Bankrate.com, radzi rozważyć refinansowanie, jeśli stopy procentowe spadły o jeden do dwóch punktów procentowych.

Jak jednak zauważa Jacob Channel, ekonomista z LendingTree, kluczowe jest uwzględnienie dodatkowych kosztów, które mogą wynieść od 2% do 6% kwoty pożyczki.

Co więcej, według CoreLogic właściciele domów korzystają z rekordowego poziomu kapitału własnego, przekraczającego 17,6 biliona dolarów w drugim kwartale 2024 r.

Kapitał ten, którego wartość wzrosła o 8% w ujęciu rok do roku, stanowi cenny atut dla sprzedawców, którzy muszą radzić sobie w środowisku o wyższych stopach procentowych, potencjalnie umożliwiając im wpłacanie większych zaliczek na kolejne nieruchomości.