O Airbnb está contribuindo para a escassez global de moradias?

Os legisladores franceses deram um passo significativo em 7 de novembro ao aprovar uma legislação para reforçar a regulamentação de acomodações turísticas como o Airbnb.

Essa medida, que está em desenvolvimento desde abril de 2023, visa limitar as isenções fiscais para propriedades usadas para aluguéis de curto prazo, em um esforço para neutralizar a escassez de moradias populares no país.

"O crescimento dos aluguéis do tipo Airbnb contribuiu para incentivar a especulação e complicar ainda mais o acesso à moradia convencional", disse Annaïg Le Meur, uma das principais figuras por trás do projeto de lei.

A nova lei faz parte de um esforço mais amplo para recuperar o estoque habitacional e garantir que as propriedades residenciais cumpram seu propósito original: fornecer casas para moradores de longa duração.

Com as cidades enfrentando o duplo desafio da gestão do turismo e da acessibilidade à moradia, a medida legislativa da França representa um passo significativo para coibir o comportamento especulativo no mercado imobiliário.

No entanto, a França não está sozinha na repressão a aluguéis de curta duração, como o Airbnb, por meio de uma nova legislação.

Diante da escassez de moradias populares e do aumento vertiginoso dos aluguéis, governos e autoridades locais ao redor do mundo estão impondo regulamentações mais rígidas para aluguéis de curto prazo.

No entanto, essas regulamentações, incluindo proibições virtuais, não resolveram significativamente o problema.

Invezz analisa como essa situação está se desenrolando nos EUA e em países europeus:

As autoridades dos EUA estão regulamentando e até proibindo aluguéis de curta duração

Nos EUA, as cidades têm imposto cada vez mais restrições aos aluguéis de curto prazo, motivadas por preocupações de que essas plataformas contribuam para o aumento dos aluguéis e para o estoque limitado de moradias.

Por exemplo, Irvine, Califórnia, implementou uma proibição de aluguéis de curto prazo como Airbnb e Vrbo em zonas residenciais em fevereiro de 2021, citando o aumento do custo de vida e o aumento do congestionamento nos bairros.

A cidade de Nova York também tomou medidas ousadas ao implementar a rigorosa Lei Local 18, que entrou em vigor no ano passado.

Essa regulamentação praticamente baniu o Airbnb ao estipular que os anfitriões devem estar presentes durante estadias de menos de 30 dias e limitar os aluguéis a dois hóspedes por anúncio, ao mesmo tempo em que exige que os anfitriões se registrem na cidade.

Os EUA também viram um mosaico de abordagens regulatórias. Santa Monica, San Francisco, Jersey City, Nashville e Boston implementaram vários graus de regulamentação para controlar a proliferação de aluguéis de curto prazo.

No entanto, embora alguns mercados imobiliários locais tenham experimentado leves estabilizações, o impacto geral nos preços dos aluguéis continua sendo debatido.

A Europa respondeu em grande parte com limites

Em toda a Europa, as cidades também têm lutado para equilibrar os benefícios dos aluguéis de curto prazo com a necessidade de moradia acessível.

Barcelona, por exemplo, adotou uma abordagem drástica. Em junho de 2024, o prefeito da cidade, Jaume Collboni, anunciou planos para proibir totalmente novas licenças de aluguel de curto prazo até novembro de 2028.

Os anúncios do Airbnb em Barcelona aumentaram 42% desde 2015, uma tendência que agravou a crise imobiliária da cidade ao remover milhares de apartamentos do mercado de aluguel de longo prazo.

Esta iniciativa visa recuperar 10.000 propriedades para os moradores, uma medida que Collboni disse que aborda "o maior problema de Barcelona".

Viena está seguindo o exemplo, com regulamentações programadas para entrar em vigor em julho de 2024, limitando os aluguéis turísticos a 90 dias por ano.

Isso está de acordo com medidas em cidades como Berlim, onde os anfitriões do Airbnb devem obter autorizações para aluguel integral de imóveis e respeitar um limite de 90 dias para segundas residências.

O não cumprimento dessas regras pode resultar em multas pesadas, reforçando a seriedade com que as autoridades estão lidando com o problema.

Londres também impõe um limite semelhante de 90 noites por ano sem um pedido de mudança de uso, garantindo que as propriedades continuem sendo usadas principalmente por residentes de longa duração.

Regulamentações rígidas funcionaram?

Em Nova York, o impacto da lei foi de longo alcance; de acordo com a AirDNA, o número de anúncios do Airbnb para estadias de menos de 30 noites em Nova York caiu 83% de julho de 2023 a julho de 2024.

No entanto, embora isso tenha resultado em menos aluguéis de curto prazo, o objetivo final da lei — converter essas unidades em moradias de longo prazo — não foi totalmente alcançado.

Um ano após a introdução da regulamentação controversa, o mercado de aluguel de Nova York continua restrito, de acordo com uma investigação aprofundada realizada pela Skift.

Embora o número de listagens de aluguéis de curto prazo tenha caído drasticamente, o impacto geral na moradia acessível foi modesto.

Os aluguéis médios em Nova York aumentaram menos de 1% desde a promulgação da lei, mas os aluguéis de um quarto atingiram um recorde de US$ 4.500 por mês, ilustrando como diversos fatores além do Airbnb estão influenciando a acessibilidade à moradia.

O setor hoteleiro da cidade, no entanto, tem tido um crescimento, com projeções de turismo local mostrando um aumento no número de visitantes.

Além disso, o impacto nos negócios do Airbnb em Nova York forçou anfitriões individuais a se esforçarem para cobrir as parcelas da hipoteca ou do aluguel.

Enquanto isso, alguns proprietários de condomínios continuaram lucrando com aluguéis de curto prazo devido a uma brecha na lei.

Além disso, surgiu um mercado clandestino de aluguéis de curta duração, oferecendo proteção mínima, se houver, aos hóspedes.

Os especialistas opinam: o Airbnb é o principal culpado?

Um estudo realizado pela Harvard Business Review no início deste ano revelou que, embora os aluguéis de curto prazo contribuam para o aumento dos aluguéis, eles não são o principal fator.

"Simplificando, restringir o Airbnb não será uma ferramenta eficaz para resolver os problemas de acessibilidade à moradia em muitas cidades dos EUA", observou o relatório.

O estudo descobriu que a presença do Airbnb aumentou o aluguel médio anual em apenas US$ 125, uma pequena parcela do aumento mais amplo nos custos de moradia.

No Reino Unido, uma pesquisa da EY encontrou pouca correlação entre o aumento de anúncios no Airbnb e o aumento dos custos de moradia.

Apesar da preocupação generalizada, casas inteiras listadas no Airbnb representam menos de 0,7% do total de moradias no país, e a maioria dos anfitriões aluga suas casas por menos de três dias por mês, disse o relatório.

Listagens ativas por mais de 90 noites por ano representam apenas 0,17% do estoque habitacional, ressaltando ainda mais o impacto mínimo na disponibilidade geral.

Defesa do Airbnb

Buscando reprimir as alegações de que o aumento dos Airbnbs está causando a escassez de moradias populares no Reino Unido, o Airbnb disse:

"É amplamente reconhecido que o Reino Unido não conseguiu construir casas suficientes para acompanhar as pressões da demanda durante anos, com estimativas independentes descobrindo que o Reino Unido tem um déficit na oferta de moradias de cerca de 5 milhões de casas."

Enquanto isso, dados do Airbnb descobriram que a maioria dos anfitriões no Reino Unido lista um espaço, e 40% dizem que a renda extra os ajuda a pagar suas casas.

Em Nova York, um ano após a lei rigorosa ter sido aplicada, o Airbnb pediu às autoridades da cidade em setembro que reconsiderassem os regulamentos, citando preços mais altos para viajantes e impacto zero no mercado imobiliário.

O Airbnb, referenciando dados da Apartment List, destacou que as taxas de vacância de apartamentos permaneceram estáveis em 3,4% desde a promulgação da lei.

Além disso, o Airbnb destacou que as despesas de viagem aumentaram, com as tarifas de hotéis em Nova York aumentando 7,4% em relação ao ano anterior em julho, superando a taxa nacional de 2,1% relatada pela Co-Star.

Procurando um meio termo

Embora proibições definitivas possam parecer uma solução direta, especialistas defendem regulamentações equilibradas que atendam tanto às necessidades de moradia quanto aos benefícios econômicos.

"Limites no número de noites que um imóvel pode ser alugado, como a regra de 90 dias de Londres ou o limite de 30 dias de Amsterdã, oferecem um meio termo prático", disse um analista de políticas.

Essas medidas permitem que anfitriões ocasionais ganhem renda suplementar durante períodos de alta demanda, sem incentivar os investidores a retirar propriedades do mercado de longo prazo.

Limites específicos para cada bairro, como os de Mission Beach, em San Diego, garantem que os aluguéis de curto prazo não dominem as moradias locais.

No entanto, especialistas alertam que a fiscalização continua sendo um desafio para muitas cidades com recursos limitados.

Exigir que as plataformas compartilhem dados e cumpram as leis locais pode agilizar o monitoramento, já que o Airbnb e o VRBO já coletam informações abrangentes sobre atividades de aluguel.