O grande congelamento imobiliário: por que o mercado imobiliário atingiu uma baixa de 29 anos e o que vem a seguir

O mercado imobiliário está enfrentando uma dura realidade, com as vendas de casas existentes caindo para o menor nível em 29 anos.

A National Association of REALTORS relata que 2024 testemunhou o ritmo mais lento de vendas de casas existentes desde 1995 — a era da internet discada e do Windows 95.

Esta estatística assustadora ressalta um problema complexo: a confluência de estoque escasso e preços em alta, criando uma tempestade perfeita de inacessibilidade à moradia.

Em 2024, o número de casas existentes vendidas caiu para apenas 4,06 milhões, e o preço médio de venda atingiu um pico recorde de US$ 407.500, de acordo com a NAR.

O mercado está lutando contra uma grave escassez de oferta que continua a elevar os preços a níveis insustentáveis.

O labirinto das taxas de hipoteca: por que os proprietários estão ficando onde estão

O cerne da questão está profundamente interligado às taxas de hipoteca.

Cerca de 80% dos empréstimos imobiliários existentes estão travados em taxas abaixo de 5% em setembro de 2024, de acordo com a CoreLogic.

É compreensível que os atuais proprietários relutem em mudar dessas taxas favoráveis, especialmente quando a troca é por uma taxa atual mais próxima de 7%, que é onde as hipotecas médias de 30 anos estão travadas há meses.

"Nós mesmos estamos nessa armadilha", disse Victor Currie, um corretor imobiliário da Califórnia, à Fortune.

O apelo das hipotecas de juros baixos está mantendo uma parcela significativa do mercado à margem, restringindo ainda mais a oferta já limitada de casas à venda.

Há esperança no horizonte? Aumento do estoque e novas construções

Apesar do quadro sombrio, há um raio de esperança para aqueles que desejam comprar em 2025.

A Realtor.com prevê um aumento no estoque de casas existentes na primavera, projetando um aumento de 11,7% em comparação com 2024.

No entanto, a solução não é tão simples quanto aumentar o estoque.

Embora mais construções novas sejam importantes, elas não são uma solução mágica para os problemas do mercado imobiliário.

Sarah DeFlorio, vice-presidente de empréstimos imobiliários da William Raveis Mortgage, disse à Fortune que os altos preços dos novos estoques, juntamente com as altas taxas de hipotecas, estão tornando o mercado difícil para compradores em potencial.

"Seria impossível construir o suficiente para atender à imensa necessidade, e os custos altíssimos de construção significam que grande parte do novo produto que chega ao mercado não é acessível para a família americana típica", diz DeFlorio.

Ela acredita que “seria preciso ver as taxas caírem para pelo menos 5% antes que as pessoas que têm essas taxas baixas considerem fazer uma mudança”.

Além disso, fatores locais, como restrições de zoneamento e incêndios florestais recentes, como os na área de Los Angeles, estão atrasando ainda mais o progresso e piorando a situação, de acordo com Currie.

"Com todos os obstáculos regulatórios que temos, essa região já é notoriamente lenta para construção e desenvolvimento", diz Currie.

Novas construções: uma peça do quebra-cabeça, mas não uma panacéia

Novas construções podem oferecer um alívio, mas seu impacto varia de acordo com a localização e a acessibilidade.

De acordo com a Fortune, Jennifer Beeston, credora hipotecária e vice-presidente sênior da Rate.com, destaca que, embora alguns mercados ofereçam novas construções na faixa de US$ 200.000 a US$ 300.000, regiões com as piores escassezs geralmente não têm esses empreendimentos.

As complexidades das novas construções não terminam aí, acrescenta Beeston: "Muitas pessoas estão vendo a construção nova como uma solução milagrosa, mas não é."

Os compradores em potencial também devem pesquisar minuciosamente os construtores para garantir a qualidade da construção.

Apesar da desaceleração geral no mercado de vendas de imóveis residenciais existentes em 2024, o último trimestre do ano demonstrou um aumento encorajador.

A NAR observou que as vendas atingiram seu ponto mais alto desde fevereiro em dezembro.

De acordo com DeFlorio, mesmo em mercados difíceis, eventos da vida como "casamento, filhos, divórcio e morte" impulsionam as transações.

Desbloqueando o mercado: soluções criativas para o efeito de “bloqueio”

O mercado está atualmente limitado por um efeito de "bloqueio", que continuará a impactar o mercado até que as taxas de hipoteca caiam abaixo de 6%, diz Beeston, da Rate.com.

“Acho que 5 é o número mágico, mas qualquer coisa abaixo de 6 você começará a ver movimento”, ela explica.

Ela sugere que abordar o mercado exigirá soluções criativas tanto do governo quanto dos credores.

“Enquanto o governo não criar algo para nos incentivar a vender, isso continuará acontecendo”, diz ela.

Exemplos dessas soluções incluem as "hipotecas portáteis" vistas no Canadá e na Grã-Bretanha, que permitem que os proprietários transfiram sua hipoteca existente para uma nova propriedade.

Beeston também levanta a ideia de bancos oferecerem taxas mais baixas do que as de mercado para clientes com taxas mais baixas existentes que queiram mudar — uma medida que poderia potencialmente estimular o mercado.

Navegando no mercado imobiliário de 2025: estratégias para compradores

Embora o mercado imobiliário esteja desafiador, há esperança para os futuros compradores de casas.

O conselho de DeFlorio é: "É muito importante não tentar manipular o mercado de taxas. Em vez de se concentrar na taxa, preste mais atenção ao pagamento mensal, pois é isso que vai impactar seu resultado final."

Com planejamento cuidadoso, um profundo entendimento do mercado e a ajuda de um agente experiente, os compradores ainda podem encontrar boas opções.

Beeston compartilha a história de um veterano militar na Carolina do Sul, que conseguiu usar um empréstimo do VA para comprar uma propriedade de US$ 330.000 sem entrada e com um pagamento mensal competitivo aos custos de aluguel da área.

Ela conclui com uma declaração encorajadora: “Há muitas oportunidades agora — você só precisa procurá-las”.