Prashant Thakur (ANAROCK): rótulo de refúgio de Dubai testado, capital pode não fugir

O mercado imobiliário de Dubai, recém-saído de uma sequência recorde em 2025, agora enfrenta um teste crítico com a escalada das tensões na Ásia Ocidental, que abala a confiança dos investidores.

O emirado registrou transações no valor de $250 billion juntamente com uma forte alta de preços de 50–70% nos últimos anos, alimentando preocupações de superaquecimento mesmo antes do início do conflito.

O mais recente choque geopolítico desencadeou uma correção, perturbou setores-chave como turismo e aviação e suspendeu a atividade de transações.

Enquanto alguns investidores recuam em meio ao aumento da incerteza, outros começam a ver a queda como um possível ponto de entrada.

Nesta entrevista, Prashant Thakur, Diretor Executivo e Head - Research & Advisory da ANAROCK, explica o impacto imediato, os riscos em evolução e o que esperar de um dos mercados imobiliários mais vigiados do mundo.

A seguir, trechos editados da entrevista:

Invezz: Como o conflito em curso no Oriente Médio afetou o mercado imobiliário de Dubai, e quais poderiam ser as implicações de longo prazo caso as tensões se agravem?

“Ok. Então, antes de falarmos sobre a situação atual, vamos contextualizar: onde estava o mercado imobiliário de Dubai pouco antes da guerra?”

Thakur observou que o mercado vinha de uma fase excepcionalmente forte, com volumes de transações recordes e forte valorização de preços nos últimos anos.

“Acho que 2025 foi o ano recorde para Dubai. $250 billion em transações imobiliárias foram concluídas, o que foi o maior valor já registrado na história de Dubai.

E nos últimos quatro anos, a valorização de preços ficou em torno de 50 a 70%, o que foi bastante acentuado.”

Ele observou que as preocupações com superaquecimento já começavam a surgir mesmo antes do conflito.

So, irrespective of the war, people had started to talk about whether the property market in Dubai is heading towards a bubble zone.

“O que quero dizer é que, mesmo antes desta guerra começar, já havia comentários nos mercados sobre superaquecimento; todos procuravam um gatilho para algum tipo de correção.”

Apesar disso, ele enfatizou que os fundamentos subjacentes de Dubai permanecem sólidos, apoiados por uma base de compradores altamente diversificada globalmente.

“Dito isso, fundamentalmente, o mercado de Dubai é um dos mais fortes globalmente porque, você sabe, a base de compradores é bastante diversificada. Pessoas de 150 países participam desse mercado imobiliário.”

O posicionamento de Dubai como um refúgio também desempenhou papel crítico em atrair capital durante perturbações geopolíticas anteriores.

“E além disso, Dubai sempre foi visto como um porto seguro.”

No entanto, o conflito atual impactou diretamente essa percepção, com ataques afetando setores-chave.

“Agora, depois que esta guerra estourou, vimos uma boa quantidade de ataques acontecendo em Dubai também. Sim, inicialmente começou como um ataque simbólico, mas agora os ataques foram bastante sérios, o que acabou perturbando severamente as companhias aéreas.”

“O turismo, que é um dos setores-chave que contribuem para o PIB de Dubai, também sofreu um impacto massivo.”

No curto prazo, isso se traduziu em uma correção de preços e em uma desaceleração das transações.

“E o efeito imediato foi uma correção de preços de 10 a 15%. Alguns negócios que estavam sendo negociados foram colocados em espera.”

“No entanto, houve relatos de algumas compras por investidores de grande porte com alta propensão ao risco.”

Invezz: Quais segmentos estão sofrendo mais pressão no ambiente atual?

Thakur destacou que imóveis em construção, ou na planta, estão sendo os mais afetados pela desaceleração, dada sua dependência da valorização futura de preços.

“Também vimos que os imóveis em construção foram os primeiros a sentir o impacto.”

“Porque as pessoas, quando compram um projeto em construção, apostam na valorização futura.”

Ele explicou que a incerteza atual rompe esse modelo, além de afetar os prazos de execução dos projetos.

Invezz: Como você vê a evolução da situação caso o conflito continue?

Além do impacto imediato, Thakur alertou para riscos estruturais maiores caso o conflito se prolongue, traçando paralelos com crises passadas e destacando diferenças-chave.

“Se a guerra escalar, então não só Dubai, mas todo o Oriente Médio sofrerá um duro golpe; veremos uma boa reavaliação.”

“Se você analisar o que aconteceu durante a crise financeira global, vimos uma correção acentuada de quase 40 a 50%, e o tempo de recuperação foi de cinco a seis anos.”

No entanto, ele observou que guerras tendem a ter consequências mais complexas e prolongadas devido à destruição física e à interrupção econômica.

“Guerra é totalmente diferente. Em guerra, vemos muita destruição de ativos físicos.”

“Não é que, se a guerra acabar amanhã, no dia seguinte tudo voltará ao normal. Levará algum tempo para reativar as operações.”

“Portanto, no longo prazo, se a guerra continuar, o impacto será muito severo.”

Resumindo a perspectiva, ele disse que o mercado já reflete pressão de curto prazo, com riscos ainda mais inclinados para o lado negativo se as tensões aumentarem.

If the war continues further, then the impact would be felt severely, and the price correction would be in the range of 25 to 30%, and volume, of course, will drop.

Invezz: Os investidores estão recuando ou ainda há bolsões de atividade?

Thakur disse que o mercado está atualmente dividido entre investidores cautelosos e compradores oportunistas.

“No cenário atual, há dois perfis de investidores.”

“Um que é muito avesso ao risco. Eles realmente adiaram a decisão de compra.”

“E então há outro grupo de compradores que são tomadores de risco.”

“Eles estão pensando que podem ter perdido o bonde… e, na verdade, isso lhes dá um bom ponto de entrada.”

“Então é por isso que você verá algum tipo de compra por valor ou compra em situação de distress acontecendo.”

Invezz: Como o governo de Dubai está respondendo para manter a confiança dos investidores?

Ele observou que as autoridades tomaram várias medidas destinadas a preservar a imagem do emirado como porto seguro e a estabilizar o sentimento.

“A parte boa é que a administração de Dubai tomou medidas firmes para garantir que a imagem de porto seguro não seja abalada.”

“Eles anunciaram renovação automática de visto para pessoas presas no país e cujos vistos expiraram.”

“Orientaram os hotéis a não elevarem as tarifas de forma abrupta.”

“E também estão anunciando alguns incentivos especiais, oferecendo desconto em registro e imposto de selo.”

Invezz: Você vê investidores realocando capital para mercados globais alternativos?

Embora existam alternativas, Thakur disse que as vantagens estruturais de Dubai reduzem a probabilidade de uma fuga imediata de capital.

“Outro mercado comparável pode ser Singapura, mas é muito caro.”

“E, digamos, Dubai teve essa vantagem única da política de zero impostos.”

“I don't think people will immediately pull out their money and put it somewhere else.”

“Porque globalmente, em todos os lugares, essa incerteza existe.”

“Então eu acho que as pessoas, primeiro de tudo, vão permanecer investidas. Ninguém quer vender em avaliações de distress.”

“Na verdade, elas podem aproveitar essa oportunidade para comprar mais.”

Invezz: Há preocupações em relação a um grande pipeline de oferta futura — isso representa um risco nesse ambiente?

Thakur reconheceu o risco, mas disse que os incorporadores provavelmente responderão moderando a oferta.

“É, é nesse cenário.”

“A primeira reação será que todos esses novos lançamentos, eu acho, vão dar uma pausa.”

“A maioria desses desenvolvedores é apoiada pelo governo… eles podem sempre cronometrar os lançamentos.”

“Portanto, o primeiro impacto imediato será que você verá algum tipo de desaceleração nos novos lançamentos.”

“E por causa desta guerra, a atividade de construção também fica interrompida.”

“Então muitos desenvolvedores vão tentar adotar uma abordagem muito controlada em relação a novos lançamentos.”

Invezz: Investidores indianos têm sido um motor-chave da demanda em Dubai, com várias transações de alto perfil e lideradas por celebridades nos últimos anos. Nesse contexto, você está vendo uma reação mais sensível ou cautelosa desse segmento agora?

Ele observou que, embora a atividade de ultra-luxo possa continuar, o ímpeto geral de negócios provavelmente diminuirá.

“Não mudou.”

“Esses investimentos por celebridades também eram usados como endosso de marca.”

“Elas vão garantir que, você sabe, esses negócios ultra-luxo aconteçam, mas, claro, a um preço muito mais descontado.”

“Esses ultra-HNIs são um grupo diferente de compradores.”

Having said that, yes… earlier we used to hear of all these big deals every week… that will slow down.

“Todo mundo vai, você sabe, fazer uma pausa.”

Invezz: Você espera que o mercado retome os patamares anteriores em breve?

A recuperação é provável, mas mais lenta do que em ciclos anteriores, particularmente em comparação com a retomada pós-pandemia.

“Vai, vai, mas vai levar tempo.” “Desta vez eu acho que o ciclo será um pouco mais longo.”

“Eu diria que… o ciclo de recuperação ficará em algum lugar na faixa de dois a três anos.”

“Não antes de três anos.”

Invezz: O que os investidores devem ter em mente nesse ambiente?

Thakur enfatizou que o mercado atual exige uma abordagem de longo prazo, com estratégias especulativas de curto prazo pouco prováveis de funcionar.

“Primeiro de tudo, você deve ter muita certeza de que, se for investir, tem de investir para o longo prazo.”

“Não é que você compre hoje e pense em sair amanhã esperando um retorno de 20 a 30%.”

“Você precisa de um horizonte temporal de pelo menos quatro a cinco anos.”

“Procure algumas pechinchas… permaneça no mercado por pelo menos quatro a cinco anos.”

It's not that the market will not bounce back. The market will bounce back.

“Mas sim, desta vez o ciclo será um pouco mais longo."