Huspriserna kommer inte att falla under nivåerna före pandemin

Efter att ha skrivit om de senaste räntehöjningarna igår, ville jag ta en titt på vad det hela betyder för bostadsmarknaden. Det har varit många skrällande rubriker om det här området den senaste tiden och man kan bli förlåten för att tro att taket håller på att rasa in (medveten pun!).

Så, vad betyder all det här räntesnacket för bolån och bostadsmarknaden?

Bolåneräntor

Fed-räntan – som sätter riktmärket för alla räntor i ekonomin, från kreditkortsskulder till företagslån till bolån – ligger på den högsta räntan sedan den stora finansiella kraschen 2008, där Fed säger att 4,5% kommer att drabbas i det korta (och många förväntar sig 5%).

Fed-räntan är kortfristig, men bolåneräntorna är kopplade till den. Den genomsnittliga räntan på ett 30-årigt bolån med fast ränta steg upp över 7,08% denna vecka. Som jämförelse är det över dubbelt så mycket som det var för bara ett år sedan, 3,14%. Aj.

Det är första gången som 30-året har brutit 7% sedan 2002, när George Bush var president, den första Sagan om ringen-filmen släpptes och euron infördes i Europa.

Bostadsmarknad

Så, vad betyder detta för huspriserna? Med högre bolåneräntor måste priset på hus ner, eller hur?

Ganska mycket. Högre räntor bromsar ekonomin generellt; det är precis vad de är designade för att göra, eftersom lägre konsumtion och mindre pengar som flyter runt kommer att minska inflationen – precis motivet bakom att Fed höjer räntorna.

Konsumenter ser inte bara högre bolånebetalningar, vilket uppenbarligen gör att köpa ett hus mindre attraktivt, utan de ser också högre kostnader vart de än tittar – inte direkt stimulans för att köpa ett hus.

Men när man tittar på uppgifterna har huspriserna ännu inte rört sig markant. Den första slutsatsen att dra för detta är att data släpar efter – hus är illikvida och transaktioner tar tid, därför finns det traditionellt sett en eftersläpning när räntorna stiger kontra när priserna faller.

För det andra, samtidigt som efterfrågan på bostäder faller i förhållande till ovan nämnda faktorer, har också utbudet av bostäder minskat, vilket har motsatt effekt att pressa upp bostadspriserna. Den största faktorn för detta är att många av dessa husägare sitter hyfsat på en bolåneränta från förra året – på 3% eller lägre – och därför är det ingen mening för dem att handla in, bara för att idag ta ett bolån på 7% .

Vad händer med huspriserna i framtiden?

Det här har blivit ett riktigt buzz-ämne. Medan utbudet faller har stött upp marknaden och fakta släpar efter, är det nästan säkert att siffror kommer ut inom kort som visar att huspriserna faller.

Detta är helt enkelt vad som alltid händer historiskt; när bolåneräntorna stiger, sjunker huspriserna. Tillsammans med det är uppenbarligen de andra makrovariablerna här också, med recession en stark möjlighet. Även om konsumentefterfrågan och arbetsmarknaden har förblivit relativt envis, är detta delvis varför inflationen inte har fallit så snabbt som Fed hade hoppats – och när det väl knakar på dessa marknader (vilket de måste göra för att inflationen ska sjunka) kommer sentimentet att sjunka ytterligare och huspriserna bör sjunka igen.

Icke desto mindre verkar möjligheten för ett massivt fall i huspriserna i önskvärda (storstads)områden, som New York, avlägsen.

Det är viktigt att titta på sammanhanget även här. Medan husägare kommer att oroa sig för större bolånebetalningar och slingrande priser, skulle man behöva måla upp ett absolut katastrofscenario för att förutsäga huspriserna lägre än nivåerna före pandemin.

Om man tittar på det amerikanska medianpriset var huspriserna 44% från och med andra kvartalet i år (senaste data) jämfört med april 2020.

Naturligtvis är ovanstående uppgifter ett riksgenomsnitt och kommer att vara snedställda för geografiska områden. Men det målar upp en bild av hur kraftig pandemiuppgången var, och den visar också att huspriserna historiskt går upp på lång sikt.

Även om man tittar på den värsta bostadskrisen i senare minne – kraschen 2008 som bokstavligen orsakades av bolånemarknaden – var huspriserna tillbaka över toppen före kraschen inom sex år. Inte kul, ja – men det är den värsta bostadsrutten i modern historia.

Det finns definitivt smärta framöver för husägare, men om de månatliga bolåneräntorna kan uppfyllas, kan de känna sig lättade över faktumet att i det långa borde priserna bli okej, medan en kortsiktig dipp inte är troligt når nivåerna innan pandemin.