ANAROCKs Prashant Thakur: Dubais trygga hamn prövas — kapital flyr troligen inte

Dubais fastighetsmarknad, färsk från ett rekordår 2025, står nu inför ett avgörande prov när eskalerande spänningar i Västasien skakar investerarsentimentet.

Emiratet hade sett transaktioner värda $250 billion tillsammans med en kraftig prisuppgång på 50–70% under de senaste åren, vilket väckte oro för överhettning redan innan konflikten började.

Den senaste geopolitiska chocken har utlöst en korrigering, stört nyckelsektorer som turism och luftfart, och satt affärsaktiviteten på paus.

Medan vissa investerare backar i den ökande osäkerheten, börjar andra betrakta nedgången som en möjlig inkörsport.

I denna intervju redogör Prashant Thakur, ANAROCKs Executive Director & Head - Research & Advisory, för den omedelbara påverkan, de föränderliga riskerna och vad som väntar en av världens mest bevakade fastighetsmarknader.

Här är redigerade utdrag ur intervjun:

Invezz: Hur har den pågående konflikten i Mellanöstern påverkat Dubais fastighetsmarknad, och vilka kan bli de långsiktiga konsekvenserna om spänningarna trappas upp?

“Okej. Innan vi pratar om den aktuella situationen, låt oss sätta kontexten: var stod Dubais fastighetsmarknad precis före kriget?”

Thakur påpekade att marknaden kom från en exceptionellt stark period, med rekordvolymer i transaktioner och kraftig prisuppgång de senaste åren.

“Jag tror att 2025 var rekordåret för Dubai. $250 billion i fastighetstransaktioner genomfördes, vilket var det högsta som någonsin registrerats i Dubais historia.

Och under de senaste fyra åren var prisuppgången någonstans mellan 50 och 70%, vilket var ganska brant.”

Han noterade att oro för överhettning redan hade börjat dyka upp innan konflikten inleddes.

So, irrespective of the war, people had started to talk about whether the property market in Dubai is heading towards a bubble zone.

“Det jag ville säga är att redan innan detta krig började fanns det prat på marknaderna om överhettning; alla letade efter en utlösare för någon form av korrigering.”

Trots det betonade han att Dubais grundläggande förutsättningar förblir starka, stödda av en mycket diversifierad global köparbas.

“Med det sagt är Dubais marknad fundamentalt sett en av de starkaste globalt eftersom basen, köparbasen, är ganska diversifierad. Köpare från 150 länder deltar i den marknaden.”

Dubais position som en trygg hamn har också spelat en avgörande roll för att attrahera kapital under tidigare geopolitiska störningar.

“Och dessutom har Dubai alltid setts som en trygg hamn.”

Men den nuvarande konflikten har direkt påverkat den uppfattningen, med attacker som drabbat centrala sektorer.

“Nu, efter att kriget bröt ut, har vi sett ett antal attacker även i Dubai. Ja, initialt började det som en symbolisk attack, men nu var attackerna ganska allvarliga, vilket påverkade flygtrafiken kraftigt.”

“Turism, som är en av nyckelsektorerna för Dubais BNP, tog också en kraftig smäll.”

På kort sikt har detta lett till en prisjustering och en inbromsning i transaktionsvolymerna.

“Och den omedelbara effekten var en prisjustering på 10 till 15%. Ett par affärer som förhandlades sattes på vänt.”

“Det har dock rapporterats om vissa värdeköp från stora investerare med hög riskaptit.”

Invezz: Vilka segment utsätts för mest press i den nuvarande miljön?

Thakur framhöll att projekt under uppförande, eller off‑plan‑objekt, drabbas hårdast av inbromsningen eftersom de är beroende av framtida prisuppgång.

“Vi har också sett att projekt under uppförande var de första att ta smällen.”

“För när folk köper ett projekt under uppförande sätter de sin förhoppning till framtida värdeökning.”

Han förklarade att den nuvarande osäkerheten stör denna modell och dessutom påverkar tidplanerna för projektgenomförande.

Invezz: Hur ser du situationen utvecklas om konflikten fortsätter?

Utöver den omedelbara påverkan varnade Thakur för större strukturella risker om konflikten drar ut på tiden, med paralleller till tidigare kriser men med viktiga skillnader.

“Om kriget eskalerar kommer inte bara Dubai utan hela Mellanöstern att drabbas hårt; vi kommer att se en rejäl omvärdering.”

“Om man analyserar vad som hände under den globala finanskrisen såg vi en brant korrigering på nästan 40–50% och återhämtningstiden var fem till sex år.”

Han påpekade dock att krig tenderar att få mer komplexa och långvariga konsekvenser på grund av fysiska och ekonomiska störningar.

“Krig är helt annorlunda. I krig ser vi mycket förstörelse av fysiska tillgångar.”

“Det är inte så att om kriget slutar imorgon så blir allt normalt dagen därpå. Det kommer att ta tid att få saker och ting igång igen.”

“Så på lång sikt, om kriget fortsätter, kommer påverkan att bli mycket allvarlig.”

Sammanfattningsvis sade han att marknaden redan speglar kortsiktigt tryck, med risker som lutar ytterligare åt nedsidan om spänningarna ökar.

If the war continues further, then the impact would be felt severely, and the price correction would be in the range of 25 to 30%, and volume, of course, will drop.

Invezz: Drar investerare sig tillbaka, eller finns det fortfarande områden med aktivitet?

Thakur sa att marknaden för närvarande är delad mellan försiktiga investerare och opportunistiska köpare.

“I den nuvarande situationen finns det två typer av investerare.”

“Den ena är mycket riskavert. De har verkligen satt köpsbeslutet på vänt.”

“Och så finns det en annan grupp köpare som tar risker.”

“De tänker att de kanske missat tåget… och ser detta faktiskt som en bra ingångspunkt.”

“Det är därför du kommer att se någon form av värde‑ eller distressköp.”

Invezz: Hur reagerar Dubais regering för att upprätthålla investerarförtroendet?

Han noterade att myndigheterna vidtagit flera åtgärder för att bevara emiratets image som trygg hamn och stabilisera sentimentet.

“Det positiva är att Dubais administration tagit några kraftfulla åtgärder för att säkerställa att bilden av en trygg hamn inte bryts.”

“De har annonserat automatisk visumförlängning för personer som sitter fast och vars visum har gått ut.”

“De har instruerat hotellen att inte höja priserna kraftigt.”

“Och de tillkännager också särskilda incitament genom att ge rabatt på registrerings‑ och stämpelskatt.”

Invezz: Ser du investerare flytta kapital till alternativa globala marknader?

Även om alternativ finns, sade Thakur att Dubais strukturella fördelar begränsar sannolikheten för omedelbar kapitalflykt.

“En annan jämförbar marknad kan vara Singapore, men den är väldigt kostsam.”

“Och låt oss säga att Dubai hade denna unika fördel med nollskattepolitik.”

“I don't think people will immediately pull out their money and put it somewhere else.”

“Eftersom osäkerheten råder globalt.”

“Så jag tror att människor, för det första, kommer att förbli investerade. Ingen vill sälja till pressade värderingar.”

“Faktum är att de kan använda detta tillfälle för att köpa mer.”

Invezz: Det finns oro kring en stor kommande utbudspipeline — är det en risk i denna miljö?

Thakur erkände risken men sade att utvecklarna sannolikt kommer att svara genom att dämpa utbudet.

“Det stämmer i den här situationen.”

“Den första reaktionen blir att alla dessa nya lanseringar, tror jag, kommer att ta paus.”

“De flesta av dessa utvecklare är statsstödda… de kan alltid tajma lanseringarna.”

“Så den första omedelbara effekten blir att man kommer att se en viss inbromsning i nya lanseringar.”

“Och på grund av detta krig blir även byggverksamheten störd.”

“Så många utvecklare kommer att försöka ha en mycket kontrollerad strategi för nya lanseringar.”

Invezz: Indiska investerare har varit en nyckeldrivkraft för efterfrågan i Dubai, med flera högprofilerade och kändisledda transaktioner de senaste åren. I detta sammanhang, ser du en mer känslig eller försiktig reaktion från detta segment nu?

Han noterade att medan ultralux‑aktivitet kan fortsätta, kommer den övergripande affärsaktiviteten sannolikt att sakta ned.

“Det har inte förändrats.”

“Dessa investeringar av kändisar användes också som en varumärkesstärkande effekt.”

“De kommer säkerställa att dessa ultraluxuösa affärer sker, men naturligtvis till mycket mer rabatterade priser.”

“Dessa ultra‑HNI:er utgör en annan köpargrupp.”

Having said that, yes… earlier we used to hear of all these big deals every week… that will slow down.

“Alla kommer att pausa.”

Invezz: Förväntar du dig att marknaden återhämtar sig till tidigare toppnivåer inom en snar framtid?

Återhämtning är sannolik, men långsammare än tidigare cykler, särskilt jämfört med återhämtningen efter pandemin.

“Det kommer att göra det, men det kommer att ta tid. Den här gången tror jag att cykeln blir något längre.”

“Jag skulle säga att återhämtningscykeln kommer att ligga någonstans i intervallet två till tre år.”

“Inte före tre år.”

Invezz: Vad bör investerare ha i åtanke i denna miljö?

Thakur betonade att den nuvarande marknaden kräver ett långsiktigt synsätt, och att kortsiktiga spekulativa strategier sannolikt inte kommer att fungera.

“För det första bör du vara mycket säker på att om du investerar måste du investera på lång sikt.”

“Det är inte så att du köper idag och tänker sälja i morgon och förvänta dig en avkastning på 20–30%.”

“Du behöver ha en tidshorisont på minst fyra till fem år.”

“Sök efter fyndaffärer… stanna på marknaden minst fyra till fem år.”

It's not that the market will not bounce back. The market will bounce back.

“Det är inte så att marknaden inte kommer att återhämta sig. Marknaden kommer att återhämta sig.”