Oron för den brittiska bostadskraschen var missriktad, trots sjunkande priser i rädsla för lågkonjunktur

Idag i Storbritannien ser vi något av en perfekt imperfekt cocktail när det kommer till huspriserna . En sådan som både smakar fruktansvärt och dessutom ger dig en otäck baksmälla morgonen efter.

Det vill säga betydligt högre räntor än för ett år sedan, recessionsrädsla och svagt sentiment över hela marknaden. Hittills har dock huspriserna hållit sig relativt stabila i landet, om än med en viss svaghet.

Fastighetswebbplatsen Rightmove rapporterade precis att de genomsnittliga begärda priserna bara steg med 0,2 % under månaden, jämfört med en genomsnittlig ökning på 1,2 % vid den här tiden på året. Förra året steg utropspriserna med 1,7 % vid denna tidpunkt (och det var en ökning med 3 % månaden innan).

Men även om detta har avtagit, är det knappast dramatiskt – och huspriserna har fortfarande stigit, även om det är en försumbar summa. Men kommer huspriserna att sjunka ytterligare? Låt oss gräva in.

Huspriserna saktar ner mer i reala termer

Den första punkten att göra är detta: en ökning med 0,7 % är trevligt och allt, men vi lever för närvarande i inflationsmässiga tider, eftersom alla britter på gatan glatt kommer att beklaga. Faktum är att inflationen klockade in förra månaden på 10,1 %, den högsta i Västeuropa.

Detta målar redan 0,7% ökning av begärda priser från förra månaden i perspektiv - motsvarande 8,4% årligen, det betyder att priserna faktiskt faller i reala termer.

Men med tanke på turbulensen under det senaste året eller så är en vinst på 8,4 % inte att nosa på. 2022 var ett hemskt år för tillgångar över hela linjen. Aktier sålde off aggressivt för sina sämsta avkastningar sedan 2008. Ovanligtvis ledde året också till att obligationer föll. Den 10-åriga amerikanska statsobligationsräntan, det allmänt accepterade riktmärket för långfristiga lånekostnader, hoppade från 1,5 % till 3,9 % i slutet av året – det största steget på minst 60 år.

När det gäller sentimentet publicerade jag en rapport som tittade på avkastningskurvan förra veckan. Även om obligationerna jag bedömde är hemmahörande i staterna, ger de en bra syn på den globala utsikten. Inte bara är avkastningskurvan för närvarande inverterad, vilket är en mycket fruktad recessionssignal, utan det är den djupaste nivån av inversion på 40 år.

Bolånekostnaderna pressar huspriserna

Oavsett vilket sätt du svänger det, kanske den mest inflytelserika faktorn för huspriserna i räntorna. Med räntorna som stigit snabbt under det senaste året har huspriserna kommit under press i takt med att bolånebetalningarna har svällt.

I den senaste UK House Price Index- rapporten avslöjades det att det genomsnittliga brittiska huspriset var £288 000 i februari 2023, vilket är £5 000 lägre än toppen i november 2022.

Men när man tittar närmare är den siffran på 288 000 pund fortfarande 5,9 % högre än föregående år, då medianpriset var 272 000 pund.

Mer än något annat visar siffrorna hittills en uppmjukning snarare än en betydande tillbakagång. Det finns några anledningar till detta. Den första är frågan om efterfrågan och utbud. Enkelt uttryckt överstiger efterfrågan på bostäder utbudet. Detta är ett särskilt skadligt problem i storstäder; för Storbritannien betyder detta London.

Det finns många sätt att kartlägga detta, men jag tycker att det enklaste är en enkel jämförelse av antalet personer jämfört med bostäder. Jag gjorde detta nyligen med nedanstående diagram och USA, men samma mönster kan ses i Storbritannien (och många västländer). Befolkningen har ökat men bostadsförsörjningen har inte följt med.

Människor kommer alltid att behöva ett hem att bo i, och eftersom utbudet inte håller i längden på köpet, ger det en bra prisdämpning. Med det sagt kan priserna falla och faller. Det mest iögonfallande exemplet på detta är 2008.

2008 är inte en rättvis jämförelse för bostäder

Vi måste dock vara försiktiga när vi ser på husprisernas kollaps 2008 som ett riktmärke för idag. Detta var en unik situation med dåligt kapitaliserade banker som höll ett gäng övervärderade tillgångar (subprime-lån).

Vissa kanske läser den meningen och pekar mot den fallna Silicon Valley Bank och bankrörelserna under den senaste månaden, men det är inte samma sak. Denna episod skapades via branta räntor, med en total avsaknad av riskhantering från SVB vilket innebar att de var utsatta för ful durationsrisk. Själva tillgångarna – amerikanska statsobligationer – var bra, SVB trodde bara att friräntefesten skulle fortsätta i all evighet.

Det är också klokt att påpeka förändringen av bolånens karaktär i många länder, inklusive Storbritannien, sedan 2008. Många fler bolån är variabla i dag än de var 2008.

Återigen, detta betyder inte att huspriserna är immuna mot räntehöjningar. Naturligtvis är de väldigt känsliga för räntor. Men den ökade förekomsten av rörliga bolån hjälper åtminstone till att mildra effekterna jämfört med vad vi skulle ha sett de senaste åren.

Det är riktigt tufft där ute i Storbritannien. Jag skrev om detta i oktober förra året, och även om saker och ting är lite mindre oroande idag, är det fortfarande på en ekonomiskt betänklig plats. Huspriserna mjuknar upp, och det är ingen överraskning mot denna bakgrund, med räntorna som har stigit så snabbt och en levnadskostnadskris som uppslukar landet.

Men rädslan för en total bostadskrasch verkar missriktad. Det finns mycket mer att oroa sig för någon annanstans...