Intervju: Dubai är inte bara en spekulativ investering längre, köp för att leva är det nya sättet, säger Knight Franks Durrani

Dubais skyline blir tätare när världens rika och ultrarika flockas dit för att ta del av sin paj av lyxiga men ändå överkomliga fastigheter. Även när ökningstakten för bostadspriserna börjar sjunka när den nuvarande fastighetscykeln mognar, förnekar experter att en avmattning närmar sig.

Intressant nog håller en ny trend på att köpare köper för att hålla och bo, än att "vända", vilket gör Dubai till en global lyxmarknad för fritidshus.

Invezz slog sig ner med Faisal Durrani, partner och forskningschef, MENA (Mellanöstern och Nordafrika) på Knight Frank, för att avkoda boomens olika aspekter och hur byggtakten släpar efter.

Invezz: Ge oss en översikt över fastighetsmarknaden i Mellanöstern och Nordafrika...

I Förenade Arabemiraten, och i synnerhet i Dubai, fortsätter marknaden att vara exceptionellt stark.

Under första halvåret i år hade vi cirka 74 000 bostadsaffärer i Dubai. Förra året, för hela året, hade vi 120 000 bostadsaffärer, bara för att sätta det i ett sammanhang. Så vi ser definitivt inte en nedgång i affärens aktivitet.

När det gäller prisutvecklingen fortsätter priserna att trenda uppåt. Vi kan dock säga att ökningstakten för bostadspriserna avtar något. Detta beror på att vi nu är inne på det femte året av prisökningar i den nuvarande bostadsmarknadscykeln. Under våra två tidigare cykler ökade priserna i cirka sex år i den första cykeln och cirka fyra år i den andra cykeln.

Det är praktiskt taget omöjligt att förutse hur många veckor, månader eller år som återstår innan priserna börjar nå platå. Men vi har sett en ganska extraordinär tillväxt under de senaste fyra och ett halvt åren.

Dubais bostadsmarknad kan locka till sig 4,4 miljarder dollar i privat kapital i år

Sammantaget, trots all tvåsiffrig tillväxt, är bostädernas värde bara 1,8 % högre än för 10 år sedan. Villapriserna har gått mycket bättre.

Deras priser i dag är cirka 19 % eller så högre än de var för 10 år sedan, vilket är där vi har sett huvuddelen av efterfrågan inhemskt och även, särskilt när det gäller Dubai.

De internationella personerna med hög nettovärde har riktat sig till stadens lyxigaste fastigheter, som vanligtvis är fristående hus vid stranden.

Men även om vi zoomar in på det här segmentet av marknaden högst upp, vad vi finner är att efterfrågan från utländska investerare att köpa i Dubais mest prestigefyllda platser, våra främsta bostadsområden, inte har avtagit.

I slutet av dagen, på den vanliga bostadsmarknaden i Dubai, är det genomsnittliga transaktionspriset cirka 400-450 USD per kvadratfot, vilket är extremt överkomligt i global skala.

Och även om vi tittar på våra främsta bostadsområden, och jag kan ge dig definitionen av hur vi definierar det.

Du pratar om $1000 eller så per kvadratfot, vilket gör Dubai till en av de mest prisvärda lyx- eller främsta bostadsmarknaderna i världen eftersom en miljon dollar ger dig cirka 980 kvadratfot utrymme i våra främsta stadsdelar, vilket är tre eller fyra gånger mer än du skulle få i Singapore eller London eller New York.

Så det är en annan stor, viktig dragningsfaktor för invånare i Dubai.

Invezz: Hur har Dubai uppnått detta momentum?

För att svara på den frågan måste vi spola tillbaka till början av pandemin. Det var en händelse utan motstycke och vi fick ett aldrig tidigare skådat svar från Förenade Arabemiratens regering rutinmässigt under COVID-19.

Förenade Arabemiraten var bland världens mest vaccinerade nationer. Jag tror att det var ett par gånger när det var den mest vaccinerade nationen i världen.

Pandemilagstiftning, mjuka faktorer leder till en fastighetsboom i Dubai

Det var bara en enda låsning som varade i sex veckor. Och efter det var det business as usual. Dubai, Förenade Arabemiraten är en framväxande marknad och sentimentet spelar en så viktig roll för att påverka den ekonomiska aktiviteten och även köparens beteende.

Och fem år senare drar vi fortfarande nytta av det oöverträffade svaret på en händelse utan motstycke.

Pandemin påskyndade viss lagstiftning som kan ha planerats, såsom införandet av ett brett utbud av nya visumalternativ för bostäder som utformades för att attrahera och behålla talanger, vilket gjorde det mycket lättare för människor att flytta och bo och arbeta i Dubai och Förenade Arabemiraten.

Men det finns också de mjukare faktorerna som gör Dubai och Förenade Arabemiraten till en fantastisk plats att bo, arbeta och investera på - klimatet, säkerheten och säkerheten, rättsstatsprincipen, utbildning av hög kvalitet eller världsklass, infrastruktur i världsklass, allt av dessa faktorer tillsammans har gjort det så framgångsrikt som vi ser idag.

Invezz: Hur ser det övergripande kontorssegmentet ut i de regioner du pratade om?

Det är en utmaning inte bara för Riyadh, utan också för Dubai och även Abu Dhabi, eftersom det är städer som har fått slut på kontorslokaler av högsta klass A. Det är en annan berättelse än vad du hör för städer i Europa, Storbritannien eller Nordamerika.

Inte tillräckligt med kontorsutrymme över hela Förenade Arabemiraten och Saudiarabien

Vi har sett en rejäl begränsning i mängden nya kontorsmaterial som kommer till marknaden.

I Dubai fanns det 1,2 miljoner kvadratfot kontor färdigställt mellan 2021 och 2023. Och under de kommande fem åren förväntar vi oss bara 3,3 miljoner kvadratfot nya kontorsutrymmen.

Nu är den verkliga höjdpunkten att det mesta av detta redan är förhyrt. Detta är ett nytt fenomen i Dubai eftersom företag vet att om de inte engagerar sig i utrymmet nu när det är dags att expandera, kommer de inte att kunna växa.

Och även om 3,3 miljoner kan låta som ett stort antal, är hälften av det utbudet i två utvecklingar. DIFC Square, som är en miljon kvadratfot, och TECOM, som utvecklar en halv miljon kvadratfot av Grade A utrymme i Dubai Design District.

Så vi har inga kontorslokaler som pressar hyrorna uppåt i alla dessa tre städer.

Invezz: Skulle du då säga att fastighetsboomen drivs lika mycket av brist som av ökande efterfrågan?

Tja, jag tror att det är en slags kyckling och ägg-situation, eller hur? Men för tillfället skulle jag säga att efterfrågan överträffar utbudet. Efterfrågan fortsätter att överstiga utbudet på bostadsmarknaden och på kontorsmarknaden.

Byggtakten räcker inte till för den beräknade befolkningstillväxten

När det gäller Dubais bostadsmarknad har vi 261 000 bostäder planerade eller under uppbyggnad som ska levereras under de kommande sex åren.

Nu, på en sorts rudimentär nivå, om du dividerar 261 000 med sex, ger det dig 43 500. Så cirka 43 500 bostäder per år förväntas de kommande sex åren.

Historiskt sett har vi haft 30 000 bostäder per år. Om man tittar på det rent så kan det tyda på att vi överbygger.

Men det finns alltid två sidor av varje ekvation.

Men under de kommande 16 åren kommer vi utan tvekan att ha gått igenom en, om inte två hela fastighetscykler till. Men om man enbart tittar på utbud och efterfrågan isolerat, säger det oss idag att vi inte bygger tillräckligt med bostäder.

Dubai växer fram som en global marknad för lyxiga fritidshus

Invezz: Vilket är ditt stora tema eller takeaway från den nuvarande fastighetscykeln?

Den enda som jag förmodligen skulle lyfta fram är framväxten av Dubai som en global lyxmarknad för andra hem.

Anledningen till att jag säger det är för att vi nyligen har börjat spåra antalet 10 miljoner dollar och transaktioner i Dubai.

Förra året sålde Dubai 431 bostäder för mer än 10 miljoner dollar. Det var mer än London och New York tillsammans, vilket återigen är en anmärkningsvärd prestation för en så ung fastighetsmarknad.

Och under det första halvåret i år har vi haft 190 bostäder sålda för mer än 10 miljoner dollar, vilket återigen lämnar Dubai som den djupaste marknaden globalt för 10 miljoner dollar plus bostadsförsäljning.

De använder dem som fritidshus, ålderdomshem osv.

Och det är inte bara i den övre delen av marknaden, kanske lite mindre uttalat, utan över hela staden har det skett en minskning med 23 % av antalet bostäder tillgängliga för försäljning under de senaste 12 månaderna.

Så, den mentaliteten att köpa för att hålla eller köpa för att leva är en stor förändring i köpbeteende jämfört med vad vi har sett tidigare, som allt drevs av spekulativa investeringar.

Konflikten mellan Israel och Palestina

Invezz: Har Israel-Palestina-konflikten haft någon form av inverkan?

Vad jag kommer att säga är att för oss förblir konflikten en risk för marknaden. Jag skulle beskriva det som en risk på medellång sikt.

Och utan att tala för mycket i detalj om de olyckliga händelserna som utspelar sig, vet vi från IMF att för varje 10-procentig ökning av oljepriset sker en global nedgång i den ekonomiska tillväxten på 0,15 % och en efterföljande ökning av den globala inflationen på 0,4 %.

Nu, varje gång inflationen stiger, är nivån för globala centralbanker att höja räntorna. Om räntorna går upp blir det dyrare att låna att köpa och det gör det dyrare att låna för att bygga.

Så det kan oundvikligen skada efterfrågan på fastigheter. Just nu ser vi ingen direkt effekt av det. Den höga räntemiljön innebär dock generellt att det är betydligt dyrare i dag att ta ett bolån än det var för tre år sedan.

Och det har påverkat efterfrågan i Saudi, mindre kanske i Dubai, med tanke på att huvuddelen av marknaden drivs av kontantköp eftersom det finns så mycket kapital som strömmar in från utlandet.

Och naturligtvis, om du vill köpa något utanför planen, är det enda sättet att göra det genom en kontantinsättning. Ingen bank kommer att låna ut pengar mot något som inte har slutförts eller uppnått en viss byggmilstolpe.

Är fastigheter i Dubai skev till förmån för de rika?

Invezz: Skulle du säga att fastighetsmarknaden är skev till förmån för de ultrarika och rika? Det är länder som också ser många invandrare som kommer hit för att arbeta.

Baserat på den analys som vi har gjort på inkomstmultiplikatorer - det är antalet år i lön som du behöver spara för att kunna köpa en bostad.

Vi har gjort den här analysen av varje stadsdel i Dubai och om du tittar över hela staden idag, varierar det genomsnittet från någonstans mellan 3 till 10 gånger din genomsnittliga årsinkomst.

Vad som anses vara överkomligt runt om i världen är vanligtvis en multiplikator på 6. Allt över 6x anses vara oöverkomligt.

I stort sett ser Dubai ganska överkomligt ut för människor som bor och arbetar där. Och dessa är inte din högförmögna kohort utan dina normala arbetande proffs.

Vissa områden är dyra och det inkluderar Palm Jumeirah, Emirates Hills, Jumeirah Bay Island och Jumeirah Islands. För någonstans som Palm Jumeirah behöver du 65 år av all din inkomst för att köpa en villa.

Emirates Hills är 81 år gammal. Och det är bra eftersom varje stad har superavancerade områden. Men i stort sett ser staden ganska överkomlig ut.