¿Está cambiando la marea en la propiedad frente al mar? Una entrevista con el Dr. Ian Miller

By: Max Adams
Max Adams
Max tiene un gran interés en el poder transformador de la tecnología y es el fundador de una plataforma… read more.
on May 10, 2021
  • La gente podría quedar atrapada en casas que no se pueden vender a medida que aumenta el nivel del mar
  • Es probable que el cambio climático y el aumento del riesgo de inundaciones hagan que los ricos se muden tierra adentro
  • Cambio de actitud hacia la vida costera como un "cuándo", no un "si"

Aquí hay una pregunta: con el nivel del mar en aumento, ¿se sentiría cómodo invirtiendo su dinero en una casa junto a la playa? El Dr. Ian Miller, del programa Washington Sea Grant, con sede en la Universidad de Washington, no está seguro de que sea una idea tan acertada.

La propiedad frente al mar en los EE.UU. ha sido durante mucho tiempo una inversión deseable, y muchos estadounidenses desean vivir en la costa o encontrar un segundo hogar lejos de los bulliciosos centros urbanos.

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El cambio climático podría estar a punto de cambiar todo eso en las próximas décadas, sin embargo, con McKinsey pronosticando que las inundaciones por mareas podrían borrar 30,000 millones de dólares del mercado inmobiliario de Florida en los próximos 10 años, muchas personas temen un movimiento generalizado lejos de las áreas en riesgo. de inundaciones.

Para comprender los factores involucrados y su impacto potencial en el mercado de la vivienda de EE.UU., hablamos con el Dr. Ian Miller, un especialista en peligros costeros que se enfoca en el manejo y planificación costera en el estado de Washington. Él ve un cambio potencialmente sísmico por delante en términos de actitudes hacia la vida costera, con amplias implicaciones para nuestras actitudes de vivir cerca del agua.

Un cambio en las próximas décadas

Predecir el futuro nunca es una tarea sencilla, aunque el Dr. Miller confía en su creencia de que es probable que las actitudes hacia la vida junto al agua cambien en los próximos años o décadas, y que la costa vuelva a ser un área donde viven los más pobres de la sociedad, en lugar de los más ricos.

Su experiencia observando las áreas costeras de Washington lo ha llevado a la opinión de que «un cambio significativo en el valor cultural que asignamos a vivir en la playa» es algo que debe discutirse como un «cuándo» en lugar de un «si», como El aumento del nivel del mar y la mayor frecuencia de los fenómenos meteorológicos extremos hacen que tener una casa en la costa sea una propuesta más arriesgada.

Para los posibles inversionistas, es importante considerar estos factores, ya que un cambio en las actitudes sociales hacia la vida costera podría tener un impacto significativo en el valor de la propiedad frente al mar. Las proyecciones de McKinsey mencionadas anteriormente son solo un ejemplo, y no es difícil ver que las casas costeras en los EE.UU. podrían comenzar a perder valor rápidamente si los compradores comienzan a preferir propiedades tierra adentro más seguras.

Con hasta un tercio de los estadounidenses viviendo ahora en áreas costeras, la cantidad de personas afectadas cuando se produce un cambio de este tipo podría llevar a una mayor reducción de los precios por el lado de la oferta. Esto deja la clara posibilidad de que algunas personas queden atrapadas en propiedades no vendibles con riesgo de inundación.

Incertidumbre enturbiando las aguas

Un tema que ocupó un lugar destacado en nuestra entrevista fue la forma en que EE.UU. define y evalúa actualmente las llanuras aluviales, y cómo es poco probable que esto sea compatible con un clima cambiante.

Actualmente, las áreas se mapean como zonas de inundación si tienen un 1% (o más) de probabilidad de una inundación anual; sin embargo, el riesgo real para los hogares dentro de la zona mapeada varía según su ubicación y los eventos climáticos asociados, y las líneas se actualizan con muy poca frecuencia.

Esto plantea problemas a los posibles inversionistas al evaluar el riesgo. Una pequeña inundación causada por una marea anormalmente alta no causará tanto daño como un huracán severo, y si las llanuras aluviales no se mapean con precisión y con frecuencia, especialmente a medida que aumenta el nivel del mar, podría estar comprando una propiedad en riesgo sin saberlo. eso.

El Dr. Miller habló sobre cómo la zona de inundación se había vuelto a cartografiar recientemente en Washington por primera vez en aproximadamente 30 años. Si bien pensó que esto probablemente era apropiado para un estado que ha visto un aumento del nivel del mar de 4 a 5 pulgadas en los últimos 100 años, dijo lo siguiente sobre el impacto que el cambio climático podría tener en las personas que buscan sacar hipotecas:

“Si obtenemos una aceleración proyectada en el nivel del mar, entonces una actualización cada 30 años probablemente no será suficiente. Las personas que tienen casas que están delineadas fuera de la llanura de inundación al comienzo de su hipoteca, en realidad pueden estar bien dentro de ella al final de la vida útil de una hipoteca de 30 años»

La posibilidad de comprar una casa que no se encuentra en el interior de una llanura aluvial cartografiada, pero que se incorpora a una durante el pago de una hipoteca es «muy posible» según el Dr. Miller. Todos los mercados aborrecen la incertidumbre, y será necesario encontrar una solución a este problema para dar cierta seguridad a los posibles compradores y permitirles realizar evaluaciones de riesgo precisas.

¿Qué se puede hacer para proteger las viviendas en riesgo de inundaciones?

El Dr. Miller quería enfatizar que hay formas en que los inversores pueden mitigar el riesgo de inundación de sus propiedades, siendo la más común la construcción de muros y defensas contra inundaciones:

«Tendemos a elegir por defecto algo que es grande, gris y construido con hormigón».

En su trabajo, sin embargo, también está interesado en soluciones más naturales. Estos incluyen la restauración de marismas y algas que pueden reducir la amenaza de inundaciones costeras, y el uso de materiales como la madera en la construcción en lugar de rocas y hormigón. Todos estos pueden ayudar a reducir el riesgo de inundaciones y ayudar a conservar los hábitats naturales.

También le preguntamos sobre el Programa Nacional de Seguro contra Inundaciones de EE.UU. (Que se actualizará a finales de este año) y cómo esto podría ayudar a mitigar los efectos financieros de las inundaciones. Sin embargo, le preocupaba que la legislación fuera ineficaz, y señaló que las personas ricas que compran casas directamente no tienen que participar, y cómo la mera presencia del esquema de alguna manera “subsidia e incentiva” la construcción en áreas de riesgo en el primer lugar.

El Dr. Miller describió cómo sería posible que los propietarios ricos adaptaran sus propiedades para volverse «tolerantes a las inundaciones», pero que cuando se trata de eso, la mayoría probablemente lo verá como demasiado trabajo y se mudará lejos de la costa. Eso está muy bien para aquellos que pueden permitírselo, pero aún permanece la preocupación por aquellos que no tienen el capital necesario para tomar esa decisión.

Todavía hay un cierto romance en vivir al lado de las olas del mar, pero la respuesta del Dr. Miller sobre si compraría una propiedad en la costa sirve como una indicación de qué dirección tomará la marea en el futuro:

«Ciertamente no lo compraría como una inversión, o con la expectativa de que se lo pasara a mis nietos».

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