Los precios de la vivienda no caerán por debajo de los niveles previos a la pandemia

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en Nov 9, 2022
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  • Las tasas hipotecarias a 30 años por encima del 7 % por 1° vez desde 2002, cuando hace un año estaban en 3,1%
  • Los precios de la vivienda aún no han bajado, pero eso debería cambiar
  • Aun así, los precios subieron un 44 % durante el COVID y es poco probable que vuelvan a caer tan bajo

Habiendo escrito ayer sobre las últimas subidas de tipos de interés , quería echar un vistazo a lo que significa todo esto para el mercado inmobiliario. Ha habido muchos titulares discordantes en esta área recientemente y uno podría ser perdonado por pensar que el techo se está derrumbando (¡juego de palabras!).

Entonces, ¿qué significa todo este debate sobre las tasas de interés para las hipotecas y el mercado de la vivienda?

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Las tasas hipotecarias

La tasa de interés de la Fed, que establece el punto de referencia para todas las tasas de la economía, desde la deuda de tarjetas de crédito hasta los préstamos comerciales y las hipotecas, se encuentra en la tasa más alta desde la Gran Crisis Financiera de 2008, y la Fed dice que el 4,5 % se verá afectado en breve. orden (y muchos esperando 5%).

La tasa de la Reserva Federal es a corto plazo, pero las tasas hipotecarias están vinculadas a ella. La tasa promedio de una hipoteca de tasa fija a 30 años aumentó más del 7,08% esta semana. En comparación, eso es más del doble de lo que era hace solo un año, en 3.14%. Ay.

Es la primera vez que el bono a 30 años supera el 7% desde 2002, cuando George Bush era presidente, se estrenó la primera película de El señor de los anillos y se introdujo el euro en Europa.

Mercado inmobiliario

Entonces, ¿qué significa esto para los precios de la vivienda? Con tasas hipotecarias más altas, el precio de las casas debe bajar, ¿verdad?Prácticamente. Las tasas de interés más altas ralentizan la economía en general; eso es exactamente para lo que están diseñados, ya que un menor consumo y menos dinero flotando reducirán la inflación, exactamente el motivo por el cual la Reserva Federal subió las tasas de interés.

Los consumidores no solo ven pagos hipotecarios más altos, lo que obviamente hace que comprar una casa sea menos atractivo, sino que también ven costos más altos donde quiera que miren, lo que no es exactamente un estímulo para comprar una casa.

Sin embargo, al observar los datos, los precios de la vivienda aún no se han movido significativamente. La primera conclusión que se puede sacar de esto es que los datos están rezagados: las casas no tienen liquidez y las transacciones toman tiempo, por lo tanto, tradicionalmente hay un retraso cuando las tasas suben frente a cuando los precios caen.

En segundo lugar, mientras la demanda de vivienda está cayendo en relación con los factores antes mencionados, la oferta de vivienda también ha caído, lo que tiene el efecto contrario de empujar los precios de la vivienda al alza. El factor más importante para esto es que muchos de estos propietarios tienen una tasa de interés hipotecaria del año pasado (del 3 % o menos) y, por lo tanto, no tiene sentido para ellos cambiar, solo para obtener una hipoteca hoy al 7 %. .

¿Qué pasará con los precios de la vivienda en el futuro?

Esto se ha convertido en un verdadero tema de moda. Si bien la caída de la oferta ha apuntalado el mercado, y los datos de hecho se están quedando atrás, es casi seguro que pronto saldrán números que muestren la caída de los precios de la vivienda.

Esto es simplemente lo que sucede siempre históricamente; una vez que aumentan las tasas hipotecarias, los precios de la vivienda bajan. Junto con eso, obviamente, también hay otras variables macro aquí, con una recesión como una gran posibilidad. Si bien la demanda de los consumidores y el mercado laboral se han mantenido relativamente obstinados, esta es en parte la razón por la cual la inflación no ha bajado tan rápido como la Fed hubiera esperado, y una vez que aparecen crujidos en esos mercados (lo que deben hacer para que la inflación baje) el sentimiento cambiará. sumerja aún más y los precios de la vivienda deberían caer de nuevo.

No obstante, la posibilidad de una caída masiva en los precios de la vivienda en áreas deseables (grandes ciudades), como Nueva York, parece remota.

Es importante mirar el contexto aquí también. Si bien los propietarios de viviendas estarán preocupados por los pagos hipotecarios más grandes y los precios tambaleantes, sería necesario pintar un escenario de desastre absoluto para pronosticar precios de la vivienda más bajos que los niveles previos a la pandemia.

En cuanto al precio medio de EE. UU., los precios de la vivienda fueron del 44 % a partir del segundo trimestre de este año (los datos más recientes) en comparación con abril de 2020.

Por supuesto, los datos anteriores son un promedio nacional y estarán sesgados por áreas geográficas. Sin embargo, pinta una imagen de cuán fuerte fue el aumento de la pandemia, y también muestra que, históricamente, los precios de la vivienda suben a largo plazo.

Incluso mirando la peor crisis de la vivienda en la memoria reciente, la caída de 2008 que fue literalmente causada por el mercado hipotecario, los precios de la vivienda volvieron a estar por encima del pico anterior a la crisis en 6 años. No es divertido, sí, pero esa es la peor derrota inmobiliaria en la historia moderna.

Definitivamente hay dolor por delante para los propietarios de viviendas, pero si se pueden cumplir las tasas hipotecarias mensuales,