Michael Burry asume un nuevo cargo en Hudson Pacific: ¿Deberías seguirlo?

El famoso inversor Michael Burry, conocido por su apuesta profética contra el mercado inmobiliario estadounidense antes de la crisis financiera de 2008, ha realizado un movimiento estratégico en el segundo trimestre de 2024 al iniciar una nueva posición en Hudson Pacific Properties Inc (NYSE: HPP).

Según la presentación 13F presentada por su firma, Scion Asset Management, el 14 de agosto de 2024, el fondo de Burry adquirió 1,14 millones de acciones de Hudson Pacific, lo que refleja su interés en este fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) en crisis.

La adquisición es notable, especialmente porque las acciones de Hudson Pacific se han desplomado un 51% en lo que va de año, lo que refleja las dificultades más amplias en el sector de REIT de oficinas, particularmente en sus mercados clave en la Costa Oeste.

Además de su decisión sobre Hudson Pacific, Burry también realizó ajustes notables en la cartera de Scion. Se deshizo por completo de posiciones en varias acciones, incluidas Safe Bulkers, Star Bulk Carriers y BP Plc.

Por otro lado, añadió nuevas participaciones en Olaplex Holdings, Molina Healthcare y BioAtla, al tiempo que aumentó sus participaciones en los gigantes tecnológicos chinos Baidu y Alibaba.

Curiosamente, Alibaba ha superado a JD.com como principal holding de Scion, lo que pone de relieve la continua confianza de Burry en las perspectivas económicas de China a pesar de la actual volatilidad del mercado.

Desempeño de Hudson Pacific en el segundo trimestre de 2024: dispar

Hudson Pacific informó el 7 de agosto sus resultados financieros del segundo trimestre de 2024, que fueron dispares, lo que refleja los desafíos actuales que enfrenta la empresa. Hudson informó fondos de operaciones (FFO) de $0,17 por acción, en línea con las expectativas de los analistas, mientras que los ingresos llegaron a $218 millones, superando ligeramente las estimaciones en $1,17 millones.

Sin embargo, la comparación interanual revela un panorama más preocupante. Los ingresos disminuyeron un 11,1% respecto del mismo trimestre del año anterior, debido principalmente a las ventas de activos y la pérdida de inquilinos clave en propiedades importantes.

La pérdida neta de la empresa atribuible a los accionistas comunes se amplió a $47 millones, o $0,33 por acción, en comparación con una pérdida de $36,2 millones, o $0,26 por acción, en el segundo trimestre de 2023. Este deterioro se debió en gran medida a la disminución de los ingresos, a pesar de los esfuerzos por reducir los gastos de depreciación e intereses.

Además, el FFO ajustado (AFFO) de Hudson Pacific también cayó a 0,17 dólares por acción desde 0,22 dólares por acción en el año anterior, lo que subraya los obstáculos operativos que enfrenta la empresa.

La rebaja de la calificación de Wall Street

La respuesta de Wall Street ha sido en gran medida negativa. El 8 de agosto, Piper Sandler rebajó la calificación de Hudson Pacific de "Overweight" a "Neutral", citando la concentración de la compañía en el área de Los Ángeles, donde los mercados de oficinas y estudios se han visto particularmente afectados.

El analista Alexander Goldfarb señaló que, si bien hay cierta esperanza de mejora a fines de 2024, el momento y el alcance de la recuperación siguen siendo inciertos.

De manera similar, Wolfe Research rebajó la calificación de Hudson Pacific a "Peer Perform" el 14 de agosto, en consonancia con la decisión de Goldman Sachs de reducir su precio objetivo para las acciones de $6,50 a $4,70 mientras mantenía una calificación de "Neutral".

BMO Capital Markets también revisó su perspectiva sobre Hudson Pacific, rebajando la acción a "Market Perform" y bajando su precio objetivo a $6,00 desde $8,00.

La rebaja de la calificación se debió a que las previsiones de ingresos operativos del tercer trimestre de Hudson Pacific fueron más débiles de lo esperado, un 55 % inferiores a las estimaciones de BMO. La firma citó los desafíos actuales en el mercado de alquiler de oficinas, la disminución de las tasas de ocupación y la falta de visibilidad en el negocio de los estudios como razones clave para la rebaja.

Surgen debilidades fundamentales

Fundamentalmente, Hudson Pacific se enfrenta a importantes desafíos. El ingreso operativo neto en efectivo de las mismas tiendas de la empresa disminuyó un 11,8 % interanual, principalmente debido a la pérdida de los principales inquilinos en sus propiedades 1455 Market y Sunset Las Palmas Studios.

La tasa de ocupación de la cartera de oficinas cayó al 78,7% al final del segundo trimestre, frente al 79,0% del trimestre anterior y el 85,2% de hace un año. La caída de la ocupación es una preocupación crítica, ya que afecta directamente la capacidad de la empresa para generar ingresos estables por alquiler.

Al 30 de junio de 2024, la compañía tenía $706,5 millones en liquidez total, incluidos $78,5 millones en efectivo y $628 millones en capacidad no utilizada bajo su línea de crédito renovable.

Sin embargo, al no tener vencimientos de deuda hasta fines de 2025, la compañía podría enfrentar riesgos de refinanciación significativos en los próximos años, particularmente a medida que se acerca a los 1.500 millones de dólares en vencimientos de deuda en 2025 y 2026.

Impulsando el crecimiento en un entorno desafiante

La estrategia de crecimiento de Hudson Pacific depende de su capacidad para afrontar los desafíos actuales en los mercados de oficinas y estudios. La empresa se centra en la ejecución de contratos de arrendamiento, con más de 500.000 pies cuadrados de contratos de arrendamiento de oficinas firmados en el segundo trimestre de 2024.

Entre los acuerdos más destacados se incluyen un contrato de arrendamiento de 157.000 pies cuadrados con la Ciudad y el Condado de San Francisco y un contrato de renovación de arrendamiento de 48.000 pies cuadrados con una empresa de servicios financieros en el Ferry Building.

A pesar de estos esfuerzos, la compañía ha revisado a la baja su perspectiva de FFO para todo el año y ahora espera un FFO de $0,08 a $0,12 por acción diluida en el tercer trimestre de 2024, en comparación con la estimación de consenso de $0,23.

Esta revisión refleja los desafíos actuales en el mercado de oficinas y la recuperación más lenta de lo anticipado en el segmento de estudios.

Además, las suposiciones de crecimiento del NOI en efectivo de las mismas tiendas de la compañía se han ajustado a la baja, lo que resalta la dificultad de mantener y hacer crecer su flujo de ingresos.

Preocupaciones sobre la valoración

Desde una perspectiva de valoración, las acciones de Hudson Pacific parecen baratas a primera vista, y se cotizan con un descuento significativo respecto de sus promedios históricos.

Sin embargo, este descuento refleja el escepticismo del mercado sobre la capacidad de la empresa para afrontar los desafíos que enfrenta. La relación precio/FFO de la empresa se ha reducido significativamente y, si bien esto puede atraer a inversores de valor, no se pueden ignorar los riesgos asociados con las perspectivas operativas y financieras de la empresa.

Riesgos

El sector de REIT de oficinas en general se ha visto presionado debido a la transición hacia el trabajo remoto y el consiguiente aumento de las vacantes en las oficinas. La dependencia de la empresa de los sectores de la tecnología y los medios de comunicación, que han tardado en volver a las oficinas, complica aún más sus perspectivas de recuperación.

A medida que Hudson Pacific se enfrenta a estos desafíos, los inversores deben sopesar las posibles recompensas frente a los riesgos. La decisión de Michael Burry de tomar una nueva posición en las acciones puede indicar su confianza en las perspectivas a largo plazo de la empresa, pero también pone de relieve el alto nivel de riesgo que implica.

Los fundamentos de la empresa siguen siendo débiles, con tasas de ocupación en descenso, FFO reducido y riesgos de refinanciación significativos en el horizonte. Teniendo en cuenta estos factores, es esencial abordar a Hudson Pacific con cautela.

Ahora, veamos qué tienen que decir los gráficos sobre la trayectoria del precio de las acciones, ya que el análisis técnico podría ofrecer información adicional sobre si estas acciones están preparadas para una recuperación o una mayor caída.

Comercio cerca del soporte

Las acciones de Hudson Pacific cayeron un 85% entre abril de 2022 y junio de 2023. Aunque la acción logró recuperarse de niveles de $4 a casi $10 el año pasado, ha dado la mayor parte de esas ganancias este año, ya que cotiza alrededor de $4,50.

Gráfico HPP de TradingView
A pesar de la debilidad en los gráficos a largo plazo, las acciones de Hudson Pacific han encontrado soporte cerca de los 4,20 dólares varias veces durante el último año, lo que sugiere una fuerte actividad de compra cerca de ese nivel. Por lo tanto, los inversores que, como el Dr. Burry, son optimistas con respecto a las acciones ahora tienen en sus manos una entrada de bajo riesgo.

Pueden iniciar posiciones largas cerca de los 4,50 dólares con un stop loss en los 4,15 dólares. Si el REIT logra recuperarse o el entorno económico mejora, se generará un impulso alcista que puede llevar nuevamente las acciones a cerca de los 10 dólares.

Los operadores que sigan siendo bajistas respecto de las acciones no deben iniciar nuevas posiciones cortas en los niveles actuales, ya que las acciones se cotizan muy cerca de su soporte a mediano plazo. Solo deben considerar las posiciones cortas si las acciones cierran por debajo de los $4,20 en el día.