Por qué Fitch cree que el mercado inmobiliario de Dubái está "cerca de su punto álgido"

Según Redmond Ramsdale, director de calificaciones bancarias para Oriente Medio en Fitch Ratings, el mercado inmobiliario residencial de Dubái podría estar acercándose a un punto de inflexión, con una corrección moderada en el horizonte.

En una entrevista reciente con CNBC, Ramsdale advirtió que es improbable que se mantenga el rápido ritmo de aumento de precios observado en los últimos años, ya que se espera que la nueva oferta supere la demanda en 2025 y 2026.

Los precios de las propiedades residenciales en Dubái han subido casi un 60% desde finales de 2021, elevando los niveles actuales a aproximadamente un tercio por encima del pico anterior del mercado en 2014.

Este crecimiento sin precedentes ha sido impulsado por una confluencia de factores, entre ellos la recuperación postpandemia, una ola de reformas de visados y un aumento del interés de los inversores.

“Creemos que estamos cerca del punto máximo”, dijo Ramsdale, señalando que el mercado parece haber entrado en una etapa de madurez después de tres años de expansión robusta. “Es probable que se produzca una corrección moderada en los próximos 18 meses”, añadió, estimando que las caídas de precios podrían alcanzar hasta el 15%.

¿Por qué se avecina una corrección en el mercado inmobiliario de Dubái?

Un factor clave que impulsará la corrección prevista es el volumen significativo de nueva oferta residencial que llegará al mercado en los próximos dos años.

Una oleada de lanzamientos de proyectos en 2023 y 2024 dará lugar a un número récord de entregas de viviendas en 2025 y 2026.

Ramsdale hizo hincapié en que este auge de la oferta superará el crecimiento de la población de Dubái, que ya se ha ralentizado tras el fuerte aumento registrado durante la pandemia.

"En esencia, lo que estamos diciendo aquí es que la oferta superará a la demanda", explicó Ramsdale.

Si bien el período posterior a la COVID-19 experimentó un fuerte crecimiento demográfico, impulsado por reformas en las leyes de residencia y trabajo, se espera que el impulso se ralentice.

Aumentando la presión sobre el mercado se encuentran los factores macroeconómicos adversos, como la debilidad de los precios del petróleo.

Si bien los precios de los bienes raíces en Dubái estuvieron alguna vez estrechamente vinculados a las tendencias del petróleo, Ramsdale señaló que esta correlación se ha debilitado.

Aun así, la caída de los precios del petróleo puede desanimar a los inversores, en particular a los compradores de los estados del Consejo de Cooperación del Golfo (CCG), cuyas economías siguen dependiendo en gran medida de los ingresos derivados de los hidrocarburos.

La cautela de los inversores también se ve reforzada por señales de enfriamiento en el mercado de alquiler. Tras importantes subidas desde 2021, los precios de alquiler residencial se han estabilizado en el primer trimestre de 2025.

"Esto nos indica que la demanda se ha absorbido prácticamente por completo", dijo Ramsdale, señalando que los rendimientos brutos de alquiler han comenzado a disminuir, aunque ligeramente.

¿Podría colapsar el mercado inmobiliario de Dubái en 2026?

A pesar de la expectativa de una corrección, Fitch no prevé un desplome del mercado.

La caída de precios proyectada de hasta un 15% en 18 meses dejaría los precios aún por encima de los niveles previos a la pandemia.

Ramsdale calificó este ajuste como "natural", tras la fase de crecimiento extraordinario impulsada por una combinación única de tipos de interés bajos, afluencia de inversores y liberalización de políticas.

En conclusión, el mercado inmobiliario de Dubái parece estar entrando en una nueva fase del ciclo, donde la caída de los precios y la sobreoferta podrían moderar el sentimiento alcista de los últimos años.

Como Ramsdale lo expresó: “Estamos en el punto más alto del ciclo, y es probable que se produzca una corrección”. Para los inversores y las partes interesadas, los próximos meses serán cruciales para evaluar la fluidez de la transición del mercado a este próximo capítulo.