Qué esperar del mercado inmobiliario comercial estadounidense en 2026

Tras años de turbulencias causadas por el aumento de los tipos de interés, el sector inmobiliario comercial estadounidense entra en 2026 con un optimismo cauteloso.

Aunque los costes de endeudamiento están disminuyendo, los líderes del sector están moderando las expectativas en comparación con el año pasado.

Según la reciente encuesta anual de perspectivas de bienes raíces comerciales de Deloitte, la mayoría de las empresas anticipan crecimiento en los ingresos, pero menos planean aumentar el gasto y muchas esperan costes más altos.

El mercado muestra signos de estabilización, pero persisten desafíos en los segmentos de oficinas, multifamiliares y centros de datos.

Aquí tienes tres razones por las que el sentimiento hacia el mercado inmobiliario comercial de cara al nuevo año es menos optimista que antes.

Costes crecientes y planes de gasto más flexibles

Una de las señales más claras de una perspectiva más contenida es el cambio en el comportamiento de gasto entre los ejecutivos del sector inmobiliario comercial.

Aunque la mayoría de las empresas aún espera que sus ingresos mejoren a finales del próximo año, menos se comprometen con nuevas inversiones en comparación con el año anterior.

En cambio, muchos planean mantener los gastos estables, reflejando incertidumbre sobre el ritmo de la recuperación.

Al mismo tiempo, una parte significativa de los encuestados en la encuesta de Deloitte espera mayores gastos operativos, desde mano de obra hasta mantenimiento y financiación.

Esta combinación —gasto estancado junto con costes en aumento— sugiere que los márgenes podrían reducirse en 2026, dejando a las empresas menos dispuestas a asumir riesgos.

La postura cautelosa subraya cómo las presiones inflacionarias persistentes y las condiciones económicas impredecibles siguen pesando sobre el sector.

La recuperación del mercado de oficinas enfrenta límites

El segmento de oficinas, llevaba mucho tiempo afectado por vacantes durante la pandemia, parece haber alcanzado un punto de inflexión.

Se prevé que las tasas de vacantes disminuyan a medida que regresen los inquilinos, y las propiedades premium de Clase A están experimentando una fuerte demanda.

Sin embargo, la recuperación es desigual. Los edificios antiguos o de menor calidad siguen bajo presión, con inquilinos que prefieren espacios modernos que ofrezcan comodidades y características sostenibles.

Para agravar el reto, la construcción de nuevas oficinas está en su nivel más bajo en décadas, limitando la oferta fresca pero también señalando la duda de los promotores.

Aunque la tendencia a la calidad beneficia a activos de primer nivel, el mercado de oficinas en general sigue enfrentándose a vientos estructurales en contra, incluyendo patrones de trabajo híbrido y recortes corporativos.

Como resultado, el optimismo se ve atenuado por la realidad de que no todas las propiedades participarán por igual en la recuperación.

Centros multifamiliares y de datos: oferta y tensiones políticas

La vivienda multifamiliar ha sido un imán fiable para la inversión, pero el auge de nuevas construcciones está transformando el paisaje.

Con un número récord de viviendas entrando en el mercado, los alquileres están disminuyendo y los propietarios ofrecen concesiones para atraer inquilinos.

Se espera que esta afluencia de oferta, especialmente en desarrollos de alta gama, mantenga el crecimiento del alquiler bajo a corto plazo.

Mientras tanto, los centros de datos —considerados los mejores de 2025— siguen atrayendo capital, pero se enfrentan a obstáculos en financiación, capacidad de la red energética y aprobaciones de zonificación.

La incertidumbre política añade otra capa de complejidad. Aunque se han insinuado incentivos federales para la vivienda asequible, las medidas concretas siguen sin definir.

Sin una orientación clara, los inversores se ven obligados a navegar por un mercado donde la demanda es fuerte pero los desafíos regulatorios y logísticos nublan las perspectivas.