Asuntojen hinnat eivät putoa pandemiaa edeltäneelle tasolle

Eilen viimeisimmistä koronnoistoista kirjoitettuani halusin katsoa, mitä se tarkoittaa asuntomarkkinoiden suhteen. Tällä alalla on ollut viime aikoina paljon järkyttäviä otsikoita, ja voisi luulla, että katto on romahtamassa (tarkoituksellinen sanaleikki!).

Joten mitä korkokeskustelu oikein tarkoittaa asuntolainoille ja asuntomarkkinoille?

Asuntolainojen korot

Fedin asettama korko - joka asettaa viitearvon kaikille talouden koroille, luottokorttiveloista yrityslainoihin ja asuntolainoihin - on korkeimmillaan sitten vuoden 2008 suuren finanssikriisin. Fedin mukaan 4,5 prosenttia saavutetaan pian, useiden odottaessa jo 5 prosenttia.

Fedin korko on lyhytaikainen, mutta asuntolainojen korot ovat sidoksissa siihen. 30 vuoden kiinteäkorkoisen asuntolainan keskikorko nousi tällä viikolla yli 7,08 prosenttiin. Vertailun vuoksi todettakoon, että se on yli kaksinkertainen verrattuna siihen, mitä se oli vain vuosi sitten: 3,14 prosenttia. Auts.

Tämä on ensimmäinen kerta, kun 30 vuoden korko on ylittänyt 7 prosentin rajan sitten vuoden 2002, jolloin George Bush oli presidenttinä, ensimmäinen Taru sormusten herrasta -elokuva julkaistiin ja euro otettiin käyttöön Euroopassa.

Asuntomarkkinat

Joten mitä tämä tarkoittaa asuntojen hintojen kannalta? Korkeampien asuntolainojen korkojen myötä asuntojen hintojen on laskettava, eikö niin?

Melko paljon. Korkeammat korot hidastavat taloutta yleisesti. Ja juuri siihen ne ovatkin suunniteltu, sillä kulutuksen väheneminen ja rahan määrä hillitsevät inflaatiota – juurikin se motiivi, jonka vuoksi Fed nosti korkoja.

Kuluttajat eivät ainoastaan näe korkeampia asuntolainamaksuja, mikä tekee asunnon ostamisesta selvästi vähemmän houkuttelevaa, vaan he näkevät myös korkeampia kustannuksia kaikkialla mihin katsovatkin – ei varsinaisesti kannustaa asunnon ostamiseen.

Tietojen perusteella asuntojen hinnat eivät kuitenkaan ole vielä muuttuneet merkittävästi. Ensimmäinen johtopäätös tästä on, että tiedot ovat myöhässä – talot ovat epälikvidejä ja transaktiot vievät aikaa, joten korkojen noustessa ja hintojen laskiessa on perinteisesti viive.

Toiseksi, vaikka asuntojen kysyntä laskee suhteessa edellä mainittuihin tekijöihin, myös asuntojen tarjonta on laskenut, millä on päinvastainen vaikutus asuntojen hintojen nousuun. Suurin syy tähän on se, että monet näistä asunnonomistajista nauttivat viime vuoden asuntolainojen koroista - 3 prosenttia tai vähemmän. Näin ollen heidän ei ole järkevää vaihtaa asuntojaan ja ottaa tänään asuntolainaa, jonka korko on 7 prosenttia.

Mitä asuntojen hinnoille tapahtuu tulevaisuudessa?

Tästä on tullut todellinen keskustelunaihe. Vaikka tarjonnan väheneminen on tukenut markkinoita, ja tiedot ovat jäljessä, on lähes varmaa, että ennen pitkää saadaan luvut, jotka osoittavat asuntojen hintojen laskevan.

Historiallisesti näin on aina käynyt: kun asuntolainojen korot nousevat, asuntojen hinnat laskevat. Tähän liittyy tietenkin myös muita makromuuttujia, ja taantuma on hyvin mahdollinen. Vaikka kulutuskysyntä ja työmarkkinat ovat pysyneet suhteellisen sitkeinä, inflaatio ei ole osittain tämän vuoksi laskenut niin nopeasti kuin Fed olisi toivonut - ja kun näillä markkinoilla ilmenee riskejä ( minkä on tapahduttava, jotta inflaatio laskisi), mieliala heikkenee entisestään ja asuntojen hintojen pitäisi jälleen laskea.

Siitä huolimatta asuntojen hintojen massiivinen lasku halutuilla (suurkaupunkien) alueilla, kuten New Yorkissa, vaikuttaa kuitenkin epätodennäköiseltä.

Myös tässä yhteydessä on tärkeää tarkastella asiayhteyttä. Vaikka asunnonomistajat ovat huolissaan asuntolainan maksujen kasvusta ja hintojen heilahtelusta, pitäisi luoda absoluuttinen katastrofiskenaario, jotta asuntojen hintojen ennustettaisiin laskevan alle pandemiaa edeltäneen tason.

Kun tarkastellaan Yhdysvaltain mediaanihintaa, asuntojen hinnat olivat tämän vuoden toisella neljänneksellä (viimeisimmät tiedot) 44 prosenttia vuoden 2020 huhtikuuhun verrattuna.

Tietenkin yllä olevat tiedot ovat valtakunnallisia keskiarvoja ja ne vääristyvät maantieteellisten alueiden osalta. Se kuitenkin antaa kuvan siitä kuinka raju pandemian nousu oli, ja se osoittaa myös, että historiallisesti asuntojen hinnat nousevat pitkällä aikavälillä.

Jopa viime aikojen pahimmassa asuntokriisissä - vuoden 2008 romahduksessa, joka johtui kirjaimellisesti asuntolainamarkkinoista - asuntojen hinnat nousivat takaisin romahdusta edeltäneen huipun yläpuolelle 6 vuoden kuluessa. Se ei ole hauskaa, mutta se on nykyajan historian pahin asuntokriisi.

Asuntojen omistajilla on edessään tuskastuttavat ajat, mutta jos korkeammat kuukausittaiset asuntolainamaksut pystytään maksamaan, voivat he tuudittautua siihen, että pitkällä aikavälillä hintojen pitäisi olla kunnossa. Kun taas jopa lyhytaikainen notkahdus ei todennäköisesti saavuta ennen pandemiaa vallinnutta tasoa.